คอนโดฯ รีเซล-หลุดดาวน์ป่วนตลาด รายย่อย-โครงการแข่งกันขาย คอนเฟิร์มซื้อทีหลังได้ราคาดีกว่า

* ลูกค้า (กลุ่มนักลงทุน) ซื้อโครงการไปแล้วไม่สามารถขายต่อหรือทำกำไรได้ ต้องขายคืนให้กับเจ้าของโครงการ โครงการต้องนำมาขายใหม่อีกครั้ง

* ลูกค้ารายย่อยนำมาขาย (เอง)

จำนวนคอนโดฯ รีเซลจากทั้งสองกรณีไม่มีตัวเลขชัดๆ ว่ามาจากทางไหนเท่าไหร่ แต่ก็พอจะอนุมานได้ว่าเคสลูกค้ากู้ไม่ผ่านต้องยึดคืนมาขายใหม่น่าจะเยอะ เพราะถ้าดูจากยอดปฏิเสธสินเชื่อจากผู้ประกอบการที่ประกาศกันออกมาจะเห็นว่าสัดส่วนกู้ไม่ผ่านเฉลี่ย 20-30% กันเลยทีเดียว เรียกว่าขายไป 100 ยูนิต คืนมา 30 ยูนิต แบบว่าขายวนกันไปเลยล่ะ

ส่วนกรณีนักลงทุนขายคืนหรือที่เข้าใจกันในหมู่นักลงทุนก็คือการ “มอบตัว” แม้จะไม่มีโครงการไหนประกาศตัวชัดเจนแต่ก็รู้ๆ กันอยู่ โดยสามารถพบเห็นได้ทั่วไปจากอินเตอร์เน็ตทั้งเว็บไซต์และโซเชียล เพราะตลาดคอนโดฯ มีผู้เล่นรายใหญ่ไม่กี่เจ้า และส่วนใหญ่ก็อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสามารถดูข้อมูลยอดขายได้

ขณะที่กรณีลูกค้ารายย่อยนำมาขายเอง เช่น ขายดาวน์ก็ยังมีอยู่ แต่ปัจจุบันไม่น่าจะเยอะแล้ว เพราะนักลงทุนรายย่อยเดี๋ยวนี้หายไปเกือบหมดแล้ว เหลือก็แต่เป็นกลุ่มนักลงทุนรายย่อย ซึ่งรวมตัวกันซื้อเป็นล็อต ถ้าไปไม่ไหวก็น่าจะขายคืนให้โครงการแบบกรณีที่ 2

คอนโดฯ รีเซลเข้าสู่ตลาดตอนไหน

คอนโดฯ ที่ขายไปแล้วจะถูกนำกลับมาขายใหม่ได้ตลอดเวลา แม้กระทั่งบางโครงการในวันที่เปิดพรีเซลก็จะมีคนนำห้องมารีเซลหรือขายดาวน์แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ที่ออกจากมือกลุ่มคนซื้อที่ได้สิทธิพิเศษในการจองซื้อก่อนเปิดพรีเซลส์ทั่วไป ที่มีตั้งแต่กลุ่ม VIP ที่เป็นลูกค้าเก่า, คนที่ได้ SMS จากโครงการ หรือคนที่ลงทะเบียนไว้

นอกจากนี้ก็มีกลุ่มที่เรียกว่า VVIP ซึ่งได้แก่ Blogger, Influencer หรือกลุ่มลูกค้าที่ไปพร้อมโค้ช รวมไปถึงกลุ่ม VVVIP เช่น ผู้บริหาร, ขาใหญ่ เป็นต้น เทคนิคการขายของลูกค้าแต่ละกลุ่มเหล่านี้ก็จะต่างกันไป ตั้งแต่ขายสิทธิการจองหรือขายดาวน์ก็มี

แต่คอนโดฯ รีเซลจะเห็นมากที่สุดก็ตอนโครงการสร้างเสร็จใกล้จะถึงวันโอน เนื่องจากถึงตอนนั้นก็จะมีทั้งลูกค้าทั่วไปที่ผ่อนดาวน์แล้วแต่กู้ไม่ผ่าน และโครงการต้องนำมาทำตลาดขายใหม่เพื่อจะได้รีบโอนและปิดโครงการ รวมถึงคอนโดฯ ที่อยู่ในมือนักลงทุนแต่ไม่พร้อมจะรับโอนกรรมสิทธิ์ ต้องรีบปล่อยของก่อนถึงวันเดดไลน์ ซึ่งหากสังเกตคอนโดฯ เกือบทุกโครงการเมื่อถึงช่วงนี้จะเห็นประกาศขายดาวน์กันเยอะมาก

ดังนั้นสำหรับคนซื้อที่กำลังมองหาคอนโดฯ สักยูนิต เลือกซื้อในจังหวะที่โครงการใกล้โอนก็จะมีตัวให้เลือกเยอะมาก ดีไม่ดีได้ราคาคอนโดถูกกว่าคนที่ซื้อตอนพรีเซลส์เสียอีก

โครงการขายหมดไว แต่รีเซลเพียบ

ปีที่ผ่านมาแม้จำนวนคอนโดฯ เปิดใหม่จะมีไม่เยอะ แต่โครงการใหม่หลายโครงการสามารถทำยอดขายได้ค่อนข้างดี สอดคล้องกับข้อมูลจากคอลลิเออร์สฯ ที่ระบุอัตราการขายคอนโดฯกรุงเทพฯ ปีที่แล้วเฉลี่ยสูงถึง 80% เราจะเห็นว่าบางโครงการสามารถปิดการขายได้ในเวลาไม่กี่สัปดาห์ แต่ผ่านไปไม่ทันที่โครงการจะสร้างเสร็จก็จะเห็นการขายดาวน์หรือการรีเซลมหาศาลจากโครงการ ยกตัวอย่างที่เห็นในออนไลน์ เช่น เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต โปรเจ็กต์ร่วมทุนโครงการแรกระหว่างกลุ่มบีทีเอสกับแสนสิริ ปิดการขายห้องชุดทั้ง 841 ยูนิตได้หมดเกลี้ยงตั้งแต่งานพรีเซลส์วันแรก ตอนนี้งานก่อสร้างคืบหน้ามาได้ปีกว่า กำหนดแล้วเสร็จพร้อมโอนในเดือนกันยายนปีนี้ แต่จากการค้นหาข้อมูลผ่านเว็บไซต์แค่เว็บเดียวพบว่าในตลาดตอนนี้มีเจ้าของห้องชุดประกาศขายห้องชุดผ่านโบรเกอร์ต่างๆจำนวนมากถึง 472 ยูนิต!

หรือโครงการโนเบิล รีโคล สุขุมวิท 19 ของกลุ่มโนเบิลฯ ที่ปิดการขายห้องชุด 288 ยูนิตได้หมดภายในเวลาแค่ 1 ชั่วโมง โดยมีกำหนดสร้างเสร็จพร้อมโอนในปีหน้า ก็มีลูกค้านำห้องชุดออกมาขายผ่านโบรคเกอร์กว่า 100 ยูนิต 

จากข้อมูลก็พอจะอนุมานได้ว่าโครงการที่ปิดการขายในเวลาอันรวดเร็ว หรือขายดีกว่าตลาดมากมีโอกาสสูงที่จะถูกนำกลับมารีเซล เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนมากกว่าผู้ซื้อรายย่อยที่ซื้อเพื่ออยู่เอง โดยนักลงทุนแค่ไม่กี่คนหรือไม่กี่กลุ่มก็สามารถซื้อทั้งโครงการที่มีอยู่หลายร้อยยูนิตได้แล้ว และเมื่อซื้อแล้วแต่ไม่สามารถขายต่อหรือทำกำไรได้ยากนักลงทุนเหล่านี้ก็จำเป็นต้องทิ้ง โครงการก็ต้องนำกลับมาขายใหม่นั่นเอง 

หลุดดาวน์-พร้อมโอนป่วน

เจ้าของ-ลูกค้าแข่งขาย จากการรวบรวมข้อมูลของหลายๆ โครงการที่ปิดการขายไปตั้งแต่ช่วงสัปดาห์แรกที่เปิดพรีเซลส์ แต่กลับมีเจ้าของห้องชุดนำห้องชุดของตัวเองออกมาประกาศขายผ่านโบรคเกอร์ชื่อดัง หลายเจ้า อาทิ ดิ เอเจ้นท์, บีซี สมาร์ท, เซ็นจูรี่ 21ฯ และพลัส พร็อพเพอร์ตี้ 

เช่น เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 โปรเจ็กต์ร่วมทุนระหว่างกลุ่มบีทีเอสกับแสนสิริ ซึ่งขายหมดไปแล้วและได้ทยอยโอนห้องชุดให้กับลูกค้าไปตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา แต่ข้อมูลล่าสุดมีเจ้าของห้องประกาศขายห้องชุดออกมามากถึง 155 ยูนิต 

ขณะเดียวกันแสนสิริเองก็มีแคมแคมเปญ Ready to Move in นำห้องชุดของโครงการเดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 ซึ่งเป็นห้องชุดหลุดดาวน์มาลดราคาพิเศษอยู่ตอนนี้

เช่นกันกับอนันดาฯ ก็จัดโปรโมชั่น “Ananda Big Deals’17” นำห้องชุดพร้อมอยู่ในโครงการไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท-อีสท์เกต ที่มีจำนวนทั้งหมด 849 ยูนิต มาจัดโปรฯ ส่วนลดสูงสุด 400,000 บาท พร้อมฟรีค่าโอน ในราคาเริ่มต้น 2.69 ล้านบาท สำหรับห้องไซส์เล็กสุด 21.5 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อก็ทยอยนำห้องชุดออกมาปล่อยขายผ่านโบรคเกอร์เกือบ 200 ยูนิต

CMC Group ก็จัดใหญ่โปรฯ คอนโดเหลือขายซึ่งสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เช่น โครงการฮอไรซอน รามคำแหง 2 ขนาด 90 ตารางเมตร 2 ห้องนอน มาขายลดราคาเหลือ 3.9 ล้านบาท จากราคาคอนโดเดิม 5.8 ล้านบาท ส่วนโครงการแบงค์คอก ฮอไรซอน สาทร-นราธิวาสก็จัดโปรโมชั้นลดราคาจาก 3.8 ล้านบาทเหลือ 2.83 ล้านบาท

ถ้ามองในฐานะผู้บริโภคหรือคนที่กำลังมองหาคอนโด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสักห้อง สถานการณ์แบบนี้เป็นประโยชน์กับผู้ซื้ออย่างมาก เพราะมีความต้องการขายมาก การแข่งขันสูง ผู้ซื้อย่อมได้ประโยชน์ แต่ในทางกลับกันถ้าท่านเป็นนักลงทุนรายย่อยที่อยากจะลงทุนเพื่อให้เงินงอกเงยแทนที่จะฝากธนาคารซึ่งได้ดอกเบี้ยแค่เล็กน้อย ในสถานการณ์ที่ตลาดก็ไม่เป็นใจ ที่สำคัญมีคู่แข่งเป็นเจ้าของโครงการแบบนี้อีก โอกาสที่จะทำกำไรให้ได้อย่างที่ต้องการถือว่ายากทีเดียว

คอนเฟิร์มซื้อคอนโดฯ รีเซล

ราคาคอนโดถูกกว่าพรีเซลส์

เพื่อคอนเฟิร์มว่าซื้อคอนโดฯ ตอนนี้ ถ้าเป็นยูนิตที่นำมารีเซลโอกาสที่จะได้ราคาดีกว่าการซื้อตอนพรีเซลส์มีสูงมาก 

เช่น คอนโดฯ เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 มีห้องที่ประกาศขายในอินเตอร์เน็ตไม่ต่ำกว่า 155 ยูนิต ยกตัวอย่าง ห้องชุดขนาดเริ่มต้น 29.75 ตารางเมตร ถ้าเป็นราคาพรีเซลส์เมื่อ 2 ปีที่แล้วอยู่ที่ 4.5 ล้านบาท แต่ที่ประกาศขายบางยูนิตขนาดเนื้อที่เท่ากัน ตั้งราคาขายเริ่มต้นที่ 4.3 ล้านบาทเท่านั้น (ซื้อตอนนี้ถูกกว่า 2 ปีที่แล้วถึง 200,000 บาท)

หรือเดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต ก่อสร้างมาได้ปีกว่า กำหนดแล้วเสร็จปีหน้า มีห้องชุดประกาศขายในตลาดถึงกว่า 472 ยูนิต ราคาตอนนี้กับเมื่อตอนพรีเซลส์แทบไม่ต่างกัน เช่น ห้องชุดขนาด 26 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 4.2 ล้านบาท (161,583 บาทต่อตารางเมตร) ในขณะที่เมื่อตอนพรีเซลส์ ห้องชุดขนาด 25.25 ตารางเมตรราคาเริ่มต้นประมาณ 4 ล้านบาทเท่านั้น (ราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 158,415 บาท ต่างกันแค่หลักพันเท่านั้น)