ร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการในขณะนี้ เป็นที่น่าจับตามมองว่าจะส่งต่อทิศทางการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต โดยเฉพาะที่ดินบริเวณย่านแจ้งวัฒนะ ทำเลที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
เป็นเรื่องสำคัญของคนที่มีที่ดินที่จังหวัดนนทบุรี คือ ผลกระทบจากร่างผังเมืองฉบับใหม่ (จังหวัดนนทบุรี ผังเมืองเดิม พ.ศ.2548 หมดอายุการใช้งาน) ล่าสุดร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ กำลังอยู่ในระหว่างการดำเนินการร่าง (อยู่ในขั้นตอนที่ 5 จากทั้งหมด 18 ขั้นตอน) โดยตามประกาศร่างใหม่ ที่ดินย่านถนนแจ้งวัฒนะ โดยเฉพาะในบริเวณติดถนนแจ้งวัฒนะบางส่วนที่เป็นผังเมืองประเภท ย.6 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง –พื้นที่ สีส้ม) ถูกจำกัดศักยภาพในการก่อสร้างลดลงมากอย่างมีนัยสำคัญ คือ อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้าง (FAR) จากปัจจุบันที่มีอยู่ 10 เท่า จะลดเหลือเพียง 5 เท่าในอนาคต หากมีการประกาศใช้ และมีข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ อีก เช่น ห้ามก่อสร้างการประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร , ห้ามสำนักงาน ที่มีขนาดพื้นที่ประกอบการเกิน 5,000 ตารางเมตร เป็นต้น
ยกตัวอย่าง สมมุติว่ามีที่ดิน 5 ไร่ (หรือ 2,000 ตารางวา หรือ 8,000 ตารางเมตร คูณด้วย FAR 10 เท่า ปัจจุบันจะก่อสร้างได้สูงสุด 80,000 ตารางเมตร หากผังเมืองใหม่ประกาศใช้จะเหลือเพียง 40,000 ตารางเมตร (5 เท่า) ประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมเช่น คอนโดมิเนียมจะเข้าข่ายนี้ แต่หากเป็นอาคารพาณิชยกรรมข้างต้นจะก่อสร้างได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรหรือ สำนักงานได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองใหม่ยังสามารถอุทธรณ์ขอปรับสีผังเมืองได้ในขั้นตอนที่ 4 (ผ่านไปแล้ว) และขั้นตอนที่ 6 ขั้นตอนติดประกาศ 90 วัน ที่คาดว่าจะประกาศในช่วง1-2 เดือนนี้ โดยไปยื่นขอได้ที่โยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนนทบุรี
ทั้งนี้ ปัจจุบันแม้ว่าผังเมืองไม่มีบังคับใช้ แต่ก็มีประกาศของท้องถิ่นควบคุมแทน เป็นบริเวณๆ แต่ก็ไม่มีข้อห้ามที่เป็นนัยสำคัญนัก
ด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้ง ทำเล“ย่านแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด” นับเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยสภาพตลาดบ้านจัดสรรในย่านแจ้งวัฒนะพบว่า มีโครงการบ้านจัดสรรขายอยู่ทั้งหมด 41 โครงการ จำนวน 6,302 หน่วย ขายได้แล้ว 3,215 หน่วย (51%) เหลือขาย 3,067 หน่วย (มียอดขายต่อปีประมาณ 1,500 หน่วย อุปทานคงเหลือคาดว่าจะใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 2 ปี
แต่ตลาดคอนโดมิเนียม เปิดขาย 16 โครงการ จำนวน 6,681 หน่วย ขายได้แล้ว 4,998 หน่วย (75%) เหลือขาย 1,683 หน่วย (มียอดขายต่อปีประมาณ 1,500 หน่วยเช่นกัน อุปทานคงเหลือคาดว่าจะใช้เวลาในการขายอีกประมาณ 1 ปีเท่านั้น นับว่าสถานการณ์การขายดีกว่าบ้านจัดสรรมาก
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม Segment ที่ขายดี เป็นกลุ่มราคาขาย 1-2 ล้านบาท โดยระดับราคา 1-2 ล้านบาท มียอดขายต่อเดือนรวม 242 หน่วยต่อเดือน ส่วนราคา 2 - 3 ล้านบาท มีอัตราขายช้ากว่ามาก
ขณะที่ราคาตลาดที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อต้นทุนของโครงการในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจตลาดราคาที่ดินย่านนี้ พบว่าก่อนมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่ดินตารางวาละประมาณ 100,000 บาทเท่านั้น แต่ล่าสุดราคาพุ่งเกิน 200,000 บาทไปแล้ว
อย่างไรก็ตาม ในอนาคตหากถูกจำกัดด้วยกฎหมายผังเมืองใหม่ อาจทำให้ที่ดินไม่มีการซื้อเพราะพัฒนาได้น้อยกว่าเดิมมาก เช่นตัวอย่างในเขตกรุงเทพฯ (ข้ามคลองประปามา) ที่ก่อสร้างได้เพียง 3-4 เท่าเท่านั้น ทำให้แทบไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นเลย ดังนั้น จึงต้องจับตาผังเมืองใหม่หรือกฎหมายใหม่ให้ดี
อ่านนิตยสารบ้านพร้อมอยู่ฉบับย่อ คลิกที่นี่ www.home.co.th/home/bookclub
ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage
