ค่าส่วนกลางคืออะไร ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลาง? ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย ไม่ได้นะ!

จากประสบการณ์ของทีมแอดมิน Home Buyers ที่ปัจจุบันเป็นลูกบ้านโครงการบ้านและคอนโด แชร์ให้เป็นข้อคิดเลยค่ะว่า ในสังคมหมู่บ้านหรือคอนโด ถ้ามีลูกบ้านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ผลเสียจะไปตกอยู่ที่เพื่อนร่วมสังคมคนอื่นๆ ที่จะต้องมาแบกรับค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางแทน หรือถ้าแบกไม่ไหว นานวันไปนิติบุคคลโครงการก็ต้องตัดค่าใช้จ่ายต่างๆ จนส่งผลให้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางมีความทรุดโทรมเพราะขาดเงินเข้ามาดูแล

ข้อเสียของการไม่จ่ายค่าส่วนกลางยังมีอีกหลายอย่าง ทั้งกับตัวเองและเพื่อนบ้านร่วมโครงการ วันนี้ Home Buyers จะมาเล่าให้อ่านกันค่ะว่า ค่าส่วนกลางคืออะไร คำนวณอย่างไร และถ้าไม่จ่ายจะเกิดผลเสียอะไรบ้าง ไปติดตามกันได้เลยค่า

ค่าส่วนกลางคืออะไร

ค่าส่วนกลาง หรือ Maintenance Fee/Common Fee หมายถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ซึ่งจะเรียกเก็บจากเจ้าของร่วม หรือลูกบ้านในโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ค่าส่วนกลางเป็นสิ่งที่ใครจะซื้อบ้านsinvคอนโดควรจำให้ขึ้นใจ เพราะเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่ต่อเนื่องตั้งแต่ที่เรารับโอนกรรมสิทธิ์ บ้าน - คอนโด เป็นครั้งแรก ไปจนถึงวันที่เราไม่ได้ครอบครองทรัพย์สินนั้นแล้ว ซึ่งหมายถึงการขายต่อ โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่น ถูกยึดทรัพย์ หรือตายจากทรัพย์สินนี้ไป ดังนั้นการจะบอกว่าไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย นั้นไม่สามารถทำได้

เพราะอะไรค่าส่วนกลางแต่ละโครงการถึงเก็บไม่เท่ากัน 

การคิดค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการทั้งบ้านและคอนโดมีความแตกต่างกัน โดยในช่วงแรกที่บริษัทเจ้าของโครงการยังขายบ้าน - คอนโดไม่หมด และรับหน้าที่เป็นผู้ดูแลส่วนกลางของโครงการ จะเป็นทางบริษัทที่กำหนดอัตราค่าส่วนกลาง และต้องแจ้งให้ลูกค้ารับรู้อย่างชัดเจนภายในสัญญาซื้อขายว่าจะจัดเก็บในอัตราเท่าไร

ต่อมาเมื่อบริษัทเจ้าของโครงการสามารถปิดการขายได้แล้ว ก็จะโอนกรรมสิทธิ์ในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของโครงการให้กับนิติบุคคลของหมู่บ้านหรือคอนโด โดยหลังจากมีการเปลี่ยนแปลงผู้ดูแลส่วนกลางแล้ว เจ้าของร่วมซึ่งก็คือลูกบ้านนั้นสามารถปรับเปลี่ยนอัตราค่าส่วนกลางได้ตามมติที่ประชุมของลูกบ้าน

ปัจจัยหลักๆ ของการคิดค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการก็คือ การบริหารสินทรัพย์ที่มี ให้อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งาน น่าอยู่ และส่งเสริมการสร้างมูลค่าเพิ่ม หมายความว่า หากโครงการไหนมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเยอะ ค่าส่วนกลางก็จะแพงตามไปด้วย คิดง่ายว่า ถ้าคอนโด A ไม่มีสระว่ายน้ำ ส่วนคอนโด B มีสระว่ายน้ำ ค่าการบริหารส่วนกลางของคอนโด B ก็ย่อมแพงกว่า เพราะสระว่ายน้ำเป็นสิ่งที่ต้องการการดูแลรักษาอยู่ตลอด ซึ่งเป็นเรื่องที่มีค่าใช้จ่าย

ทั้งนี้ อีกสาเหตุที่ทำให้ค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการเก็บไม่เท่ากัน แม้ว่าจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเหมือนกัน ก็คือเรื่องจำนวนยูนิตในโครงการ เพราะถ้ามียูนิตเยอะก็จะมีคนมาช่วยหารค่าส่วนกลางมากตามไปด้วย พอคำนวนค่าพอคำนวนค่าส่วนกลางออกมาก็จะไม่สูงมาก ในทางกลับกัน หากโครงการไหนมีพื้นที่ส่วนกลางเยอะ แต่จำนวนยูนิตน้อย ค่าส่วนกลางย่อมสูงกว่าโครงการที่มียูนิตเยอะกว่า

ค่าส่วนกลาง คำนวนมาจากอะไร

หลักการคิดค่าส่วนกลาง คือ การประมาณการณ์ค่าใช้จ่ายในการบริหารและดูแลรักษา เช่น ค่าจ้างเจ้าหน้าที่นิติบุคคล ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าดูแลสวน ค่าดูแลสระว่ายน้ำ ค่าบำรุงรักษาลิฟท์ ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ ซึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั้นจะถูกหารด้วยพื้นที่ขาย ยกตัวอย่างตามด้านล่าง

บ้านจัดสรร (ทาวน์โฮม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด) ส่วนใหญ่จะคิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองที่ดิน (บาท/ตารางวา/เดือน) และส่วนใหญ่จ่ายเป็นรายปี

เช่น หมู่บ้าน A มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 500,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ดินสร้างบ้านขาย 30 ไร่ (12,000 ตร.ว.) ก็เท่ากับ 500,000 หารด้วย 12,000 = 42 ฉะนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นโครงการ A อยู่ที่ 42 บาท/ตร.ว./เดือน

ถ้าเราซื้อบ้านขนาด 50 ตร.ว. ก็เท่ากับ 50 x 42 = 2,100 บาท/เดือน และส่วนใหญ่จ่ายเป็นรายปี หรือบางโครงการลูกบ้านอาจมีมติที่ประชุมให้เก็บรายครึ่งปี ราย 3 เดือน หรือรายเดือน แล้วแต่กรณีไป

คอนโดมิเนียม คิดค่าส่วนกลางต่อการครอบครองพื้นที่ใช้สอยเพื่อขาย (บาท/ตารางเมตร/เดือน)

เช่น คอนโด B มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 1,000,000 บาทต่อเดือน มีพื้นที่ใช้สอยขาย 25,000 ตร.ม. เท่ากับ 1,000,000 หารด้วย 25,000 = 40 บาท ฉะนั้นค่าส่วนกลางเบื้องต้นโครงการ B อยู่ที่ 40 บาท/ตร.ม./เดือน

ถ้าเราซื้อห้องชุดคอนโดขนาด 30 ตร.ม. ก็เท่ากับ 30 x 40 = 1,200 บาท/เดือน

หมายเหตุ : การจ่ายค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการจะเรียกเก็บในรอบที่แตกต่างกันออกไป เช่น รายเดือน/ราย 6 เดือน/รายปี/ราย 3 ปี แล้วแต่การบริหารจัดการของแต่โครงการค่ะ หรือขึ้นอยู่กับมติของที่ประชุมลูกบ้าน

ค่าส่วนกลางปรับเพิ่มขึ้นได้ไหม 

ค่าส่วนกลาง ที่แต่ละโครงการกำหนดไว้ตั้งแต่เริ่มแรกมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นได้ตามความเหมาะสมและตามความเห็นชอบของเจ้าของร่วมในโครงการ ซึ่งต้องมีการโหวตลงคะแนนเสียงเห็นด้วยไม่น้อยกว่า 50% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในความเป็นจริงการปรับขึ้นค่อนข้างยาก เพราะส่วนใหญ่แล้วเจ้าของร่วมจะไม่อยากจ่ายเพิ่ม ซึ่งหากเป็นแบบนี้แล้วผลที่ตามมาก็คือ การดูแลรักษาส่วนกลางก็จะเสื่อมโทรมตามสภาพ อีกทั้งค่าใช้จ่ายที่จำกัดย่อมทำให้โครงการถูกลดมูลค่าและลดความน่าอยู่อาศัยลงไป

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะมีผลอะไรไหม

ตอนนี้เรามาดูข้อมูลจากบทความ ค้างค่าส่วนกลาง...ปรับ-ระงับใช้สาธารณูปโภค กันดีกว่าว่ามีผลอะไรไหม?

กรณีแรก : กรณีอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้ก่อน พ.ศ.2551 มีผลใช้บังคับก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องค่าปรับและดอกเบี้ยเจ้าของห้องที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้จึงต้องดูจากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ว่ากำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร ซึ่งบางแห่งยังมีการเรียกเก็บค่าจดหมายทวงถามและอัตราดอกเบี้ยทบต้นอยู่

ดังนั้นหากมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องค่าปรับหรือดอกเบี้ยจะเป็นเรื่องของคู่กรณีที่ต้องให้ศาลเป็นผู้ชี้ขาด ซึ่งคดีความส่วนใหญ่ที่ศาลได้พิพากษาค่าปรับหรือดอกเบี้ยอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยจะประนีประนอมให้คิดอัตราดอกเบี้ยในการค้างชำระร้อยละ 7.5 ต่อปีตามระยะเวลาที่คงค้างจนกว่าจะชำระหนี้ทั้งหมด

กรณีที่ 2 : กรณีอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด 2551 มีผลบังคับใช้นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา หากเจ้าของห้องค้างชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ต้องปฏิบัติตามมาตรา 18/1 สรุปสาระสำคัญไว้ดังนี้

เจ้าของห้องไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางภายในกำหนด ต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้าง หรือจะเก็บน้อยกว่าร้อยละ 12 ต่อปีก็ได้ โดยไม่คิดทบต้น ซึ่งนิติฯ ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับเจ้าของห้องค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียค่าปรับ โดยเก็บได้ไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับสำหรับนิติบุคคลบ้านจัดสรร

หากสมาชิกผู้อยู่อาศัยในโครงการชำระเงินค่าส่วนกลางล่าช้า กรณีชำระรายเดือนช้ากว่ากำหนดต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรจังหวัดกำหนด (กรุงเทพฯ กำหนด 10%) ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ กรณีชำระล่าช้าติดต่อกัน 3 เดือน ระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิ์ในสาธารณูปโภค กรณีชำระล่าช้าติดต่อกัน 6 เดือน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หนี้ที่ค้างชำระเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลฯ ต้องแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ตามระเบียบของกรมที่ดิน

เห็นได้ว่าบทลงโทษที่กล่าวมาของนิติบุคคลของอาคารชุดและบ้านจัดสรรมีความแตกต่างในทางปฏิบัติ เพราะกรณีคอนโดฯ ผู้ค้างชำระจะถูกงดจ่ายกระแสไฟฟ้า น้ำประปา ทำให้ผู้อาศัยจะต้องจ่ายจึงจะได้รับบริการ เท่าที่ผ่านมาจะมีเพียงผู้ที่ซื้อไว้แต่ไม่เข้าอยู่หรือมีปัญหาไม่ผ่อนชำระสินเชื่อกับธนาคารซึ่งจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้

ส่วนกรณีบ้านจัดสรรนิติบุคคลไม่สามารถงดการจ่ายกระแสไฟฟ้าหรือน้ำประปาได้ เพราะผู้อาศัยใช้บริการการไฟฟ้าและการประปาโดยตรง แม้จะมีการกำหนดบทลงโทษระงับการจดทะเบียนก็ตาม เพราะการผ่อนบ้านกับธนาคารเวลานานถึง 15-25 ปี จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องทำนิติกรรม ส่วนใหญ่นิติบุคคลจะต้องทำการฟ้องร้องต่อศาลเท่านั้น ซึ่งเป็นการเสียค่าทนายและเสียเวลาจึงไม่คุ้มค่าที่จะฟ้องร้อง

ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม