การอยู่ร่วมกันในสังคมย่อมมีกฎระเบียบวางไว้ให้ปฎิบัติ ยิ่งในโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดฯ จะมีส่วนกลางให้ทุกคนใช้ร่วมกัน มันจึงมีค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนที่ต้องเสีย ถ้าไม่เสียก็จะมีผลบางอย่างตามมา เช่น การระงับที่จอดรถ การเข้า-ออกแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่าย ถูกระงับไฟ-น้ำ เป็นต้น ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลฯ ต้องจัดการ เพราะหากไม่ปฏิบัติหรือฝ่าฝืนพ.ร.บ.หรือข้อบังคับที่กำหนดไว้ก็มีบทลงโทษตามมา ในส่วนของสมาชิกผู้อยู่อาศัยก็เช่นเดียวกัน งั้นวันนี้เรามาดูบทลงโทษของ ค้างค่าส่วนกลาง...ปรับ-ระงับใช้สาธารณูปโภค ว่าเป็นอย่างไรกันดีกว่า Home Buyers นำฝากแล้ว!
พ.ร.บ. ที่เกี่ยวข้องกับการค้างค่าส่วนกลาง...ปรับ-ระงับใช้สาธารณูปโภค
หากไม่จ่ายเงินค่าส่วนกลางตามมาตรา 18 ได้บัญญัติว่า ‘เจ้าของห้องต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของห้องแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง’ ซึ่งนิติบุคคลฯ มีสิทธิ์เรียกค่าปรับและระงับการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของห้องที่ค้างชำระ โดยในส่วนของอาคารชุด พ.ร.บ. ได้บัญญัติเรื่องนี้ไว้เป็น 2 กรณี
กรณีที่ 1 : กรณีอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้ก่อน พ.ศ.2551
กรณีนี้มีผลใช้บังคับก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องค่าปรับและดอกเบี้ยเจ้าของห้องที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้จึงต้องดูจากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ ว่ากำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไร ซึ่งบางแห่งยังมีการเรียกเก็บค่าจดหมายทวงถาม และอัตราดอกเบี้ยทบต้น ดังนั้น หากมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องค่าปรับหรือดอกเบี้ยเป็นเรื่องของคู่กรณีที่ต้องให้ศาลเป็นผู้ชี้ขาด ซึ่งคดีความส่วนใหญ่ที่ศาลได้พิพากษาค่าปรับหรือดอกเบี้ยอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยจะประนีประนอมให้คิดอัตราดอกเบี้ยในการค้างชำระร้อยละ 7.5 ต่อปีตามระยะเวลาที่คงค้างจนกว่าจะชำระหนี้ทั้งหมด
กรณีที่ 2 : กรณีอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด 2551
กรณีนี้มีผลบังคับใช้นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา หากเจ้าของห้องค้างชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ต้องปฏิบัติตามมาตรา 18/1 ซึ่งสรุปสาระสำคัญไว้ดังนี้
- เจ้าของห้องไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางภายในกำหนด ต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกินร้อยละ 12/ปี ของจำนวนเงินที่ค้างหรือจะเก็บน้อยกว่าร้อยละ 12/ปี ก็ได้ โดยไม่คิดทบต้น ซึ่งนิติฯ ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับ
- เจ้าของห้องค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียค่าปรับ โดยเก็บได้ไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับ สำหรับนิติบุคคลบ้านจัดสรร หากสมาชิกผู้อยู่อาศัยในโครงการชำระเงินค่าส่วนกลางล่าช้า
- กรณีชำระรายเดือนช้ากว่ากำหนดต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรจังหวัดกำหนด (กรุงเทพฯ กำหนด 10%) ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ กรณีชำระล่าช้าติดต่อกัน 3 เดือน จะถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิ์ในสาธารณูปโภค
- กรณีชำระล่าช้าติดต่อกัน 6 เดือน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ส่วนหนี้ที่ค้างชำระเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลฯ ต้องแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ตามระเบียบของกรมที่ดิน
เห็นได้ว่าบทลงโทษที่กล่าวมาของนิติบุคคลอาคารชุดและบ้านจัดสรรมีความแตกต่างในทางปฏิบัติ เพราะกรณีคอนโดฯ ผู้ค้างชำระจะถูกงดจ่ายกระแสไฟฟ้า น้ำประปา ทำให้ผู้อาศัยจะต้องจ่ายจึงจะได้รับบริการ เท่าที่ผ่านมาจะมีเพียงผู้ที่ซื้อไว้แต่ไม่เข้าอยู่หรือมีปัญหาไม่ผ่อนชำระสินเชื่อกับธนาคารซึ่งจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้
ส่วนกรณีบ้านจัดสรรนิติบุคคลไม่สามารถงดการจ่ายกระแสไฟฟ้าหรือน้ำประปาเพราะผู้อาศัยใช้บริการการไฟฟ้าและการประปาได้โดยตรง แม้จะมีการกำหนดบทลงโทษระงับการจดทะเบียนก็ตาม เพราะการผ่อนบ้านกับธนาคารเวลานานถึง 15-25 ปี จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องทำนิติกรรม ส่วนใหญ่นิติบุคคลจะต้องทำการฟ้องร้องต่อศาลเท่านั้น ซึ่งเป็นการเสียค่าทนายและเสียเวลาจึงไม่คุ้มค่าที่จะฟ้องร้อง
เมื่อได้อ่านมาถึงจุดนี้เราย่อมรู้ดีว่า ค้างค่าส่วนกลาง...ปรับ-ระงับใช้สาธารณูปโภค จะมีบทลงโทษอย่างไร? อีกทั้งก่อนที่เราจะซื้ออาคารชุดหรือบ้านจัดสรร เราย่อมอ่านรายละเอียดเกี่ยวกับค่าส่วนกลางที่เราต้องเสียอยู่แล้ว เพราะหากเราไม่ทำตาม คือไม่ยอมเสียค่าส่วนกลาง แน่นอนว่าส่วนกลางของคอนโดฯ หรือหมู่บ้านที่เราอยู่ย่อมเสื่อมสภาพ เสียหาย ไม่น่ามองและไม่น่าอยู่ในที่สุด ซึ่งสิ่งนี้เองทำให้มูลค่าห้องชุด และบ้านของเราตกต่ำลง จึงเห็นว่าเป็นหน้าที่ของทุกคนที่ต้องช่วยกันจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อให้คอนโดฯ และบ้านของเราให้สวยงาม สามารถอยู่อาศัยได้อย่างมีความสุขทุกวัน
สำหรับสมาชิกผู้อยู่อาศัยในทุกโครงการฯ หากมีข้อสงสัย ปัญหาร้องเรียน
ติดต่อมาได้ที่ E-mail : [email protected] (ยินดีตอบทุกคำถามครับ)
