ลงทุนอสังหาฯมือสองเสี่ยงน้อย ผลตอบแทนสูง

อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด และกรรมการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันมีนักลงทุนรายย่อยให้ความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากยิ่งขึ้นโดยเฉพาะทรัพย์มือสองทั้งจากสถาบันการเงิน กรมบังคับคดี หรือจากประชาชนทั่วไป พิจารณาได้จากการซื้อทรัพย์ในกรมบังคับคดี กว่า 50% ของการประมูลซื้อมาจากนักลงทุน เนื่องจากได้ผลตอบแทนที่สูงมาก เช่น ประมูลซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3 ล้านบาท ได้ในราคาเพียง 1.5 ล้านบาท สามารถขายต่อได้ประมาณ 2.5-3 ล้านบาทอย่างแน่นอนในเวลาไม่กี่เดือน ขณะที่การลงทุนในบ้านใหม่ ทั้งในรูปแบบซื้อมาขายไป หรือให้เช่ามีผลตอบแทนไม่เกิน 10% ต่อปีเท่านั้น>

โดยที่ผ่านมาทำเลที่ได้รับความนิยมในการซื้อทรัพย์มือสอง คือ ทำเลที่สามารถเดินทางเข้ามาในเมืองได้ง่ายเช่น เส้นทางส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ, ถ.จรัญสนิทวงศ์, บางแค,รัตนาธิเบศร์, บางนา และสะพานใหม่เป็นต้น โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ใกล้ตลาดชุมชนจะได้รับความสนใจอย่างมาก สามารถขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว

ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ เพราะมีอสังหาฯนั้นๆ เป็นตัวค้ำประกัน แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาฯมือสองหรือทรัพย์มือสองของสถาบันการเงินยังมีความเสี่ยงหลักๆคือ

1.ความเสี่ยงจากตัวของทรัพย์สินเองซึ่งนักลงทุนควรระมัดระวังและศึกษาข้อมูลของทรัพย์นั้นๆ ให้รอบคอบได้แก่ รายละเอียดของทรัพย์ โฉนดเอกสารสิทธิ โดยเฉพาะทรัพย์ที่มาจากการบังคับคดีจะมีที่มาที่แตกต่างกัน เช่นถูกยึดมาเนื่องจากไม่มีใบอนุญาต ชำรุดทรุดโทรม ซึ่งสามารถแก้ไขได้ด้วยการนำมาปรับปรุงแล้วค่อยขาย กรณีที่ผู้อยู่อาศัยไม่ยอมย้ายออก ปัจจุบันกฎหมายบังคับให้ผู้บุกรุกย้ายออกทันทีโดยไม่ต้องฟ้องศาลเสียเวลานานเช่นในอดีต

2. ในเชิงการลงทุน ต้องพิจารณาว่ามีความต้องการซื้อในอสังหาริมทรัพย์ย่านนั้นๆ หรือไม่หากยังไม่สามารถขายต่อได้ จะต้องดูตลาดเช่าว่ามีความต้องการหรือไม่ หากปล่อยเช่าได้ก็จะได้ผลตอบแทนในระหว่างที่รอการขาย เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีคนจะไม่นิยมซื้อหันมาเช่าแทน แต่เมื่อเศรษฐกิจดีก็จะหันมาซื้อแทน

3. ราคาตลาด บ้านมือสองมีราคาที่ไม่ชัดเจนผู้ซื้อจะต้องมีความรู้ ความเชี่ยวชาญในการสืบค้นราคาตลาดที่แท้จริง ซึ่งมีวีธีการประเมินราคาในเชิงลึกนักประเมินราคาจะได้เปรียบในเรื่องนี้อย่างไรก็ตาม การสืบค้นราคาสามารถเรียนรู้ได้จากการประเมินราคา

สำหรับการลงทุนในอสังหาฯมือสองตามเมืองท่องเที่ยว จะต้องพิจารณาถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวหลักที่มาท่องเที่ยวในเมืองนั้นๆ ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบของประเทศนั้นๆ หรือไม่เช่น สมุยกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวยุโรปที่ปัจจุบันได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ ทำให้มีคนมาเที่ยวน้อยอสังหาฯในสมุยจึงซบเซาไปด้วย ส่วนพัทยาและภูเก็ต นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่เป็นเศรษฐีใหม่จากจีน ชาวอาหรับออสเตรเลีย ทำให้การท่องเที่ยวยังคง คึกคัก รวมไปถึงตลาดอสังหาฯให้เช่าก็ได้รับความนิยมไปด้วย

"ความเสี่ยงหลักของการลงทุนในทรัพย์มือสองคือ ราคาตลาดไม่ชัด บางคนประเมินราคาตลาดผิดทำให้ประมูลทรัพย์มาในราคาสูงกว่าราคาตลาดก็ทำให้ขาดทุนได้ บางรายถามจากชาวบ้านข้างเคียงได้ราคาที่ผิดๆ มา ก็ทำให้ขาดทุนได้เช่นกัน และสภาพของทรัพย์ก็สำคัญต้องมีวิธีดู เพราะทรัพย์บางอย่างไม่สามารถไปดูสภาพด้านในได้จะต้องประเมินด้วยสายตาและโครงสร้างภายนอก ซึ่งก็มีเทคนิคในการดูเช่นกัน"

ที่มา: หนังสือพิมพ์ASTVผู้จัดการรายวัน