“ค่าส่วนกลาง” เป็นค่าใช้จ่ายสำคัญของผู้ซื้อคอนโด หรือเจ้าของห้องชุดที่ต้องช่วยกันจ่าย ถ้าสังเกตจะเห็นว่าตอนแรกที่เราซื้อคอนโด โครงการก็จะบอกหรือมีเอกสารขายกำหนดอัตราค่าส่วนกลางไว้แล้วว่าจะเก็บตารางเมตรละเท่าไหร่ ซึ่งอัตราจัดเก็บนี้สามารถเปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ แต่ต้องเป็นมติของที่ประชุมใหญ่ปกติค่าส่วนกลางของคอนโด เมื่อเทียบกับบ้านจัดสรรแล้วจะแพงกว่าอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากคอนโด จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกันมากกว่า หรือมีเหตุให้ต้องใช้จ่ายมากกว่า เช่น ค่าจ้างยาม, ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ, ค่าจ้างแม่บ้าน, ค่าไฟฟ้าในบริเวณที่เป็นพื้นที่ส่วนกลาง อย่างลิฟต์, บันได, ค่าไฟแอร์ที่อยู่นอกห้องชุด, ค่าไฟโทรทัศน์บริเวณล็อบบี้, ค่าเครื่องมืออุปกรณ์ทำความสะอาด ฯลฯ
นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการทำงานหรือดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางด้วย เช่นเงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงค่าใช้จ่ายที่ไม่ประจำ เช่น ค่าซ่อมแซมระบบไฟฟ้า ประปา ฯลฯ
หน้าที่ของเจ้าของห้องชุดที่ต้องชำระค่าส่วนกลางทุกเดือนส่วนใหญ่รับรู้กันทั่วไปแล้ว แต่ที่ยังมีคำถามอยู่บ้างคือข้อสงสัยที่ว่าทำไมค่าส่วนกลางถึงแพงจัง?
อัตราค่าส่วนกลางจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่มากน้อยไม่เท่ากัน จึงทำให้ค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน ถ้ามีมากค่าส่วนกลางก็สูง เรียกว่าใช้มากก็ต้องจ่ายมากทำนองนั้น นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับระดับหรือประเภทโครงการ เช่น โครงการไฮเอนด์หรูๆ แน่นอนค่าส่วนกลางก็ต้องแพง เพราะมาตรฐานการบริหารจัดการอาคารหรือพื้นที่ส่วนกลางต้องสูงไปตามระดับ จำนวนยูนิตในแต่ละโครงการก็มีผล โครงการที่จำนวนยูนิตน้อยค่าส่วนกลางจะสูง เพราะตัวหารเฉลี่ยน้อยกว่า
เชื่อว่าถ้าเลือกได้ทุกคนคงเลือกคอนโด ที่ค่าส่วนกลางถูกกว่าแน่นอน แต่ในความจริงคอนโด ที่ค่าส่วนกลางต่ำๆ ก็ไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้องที่สุดเสมอไป เพราะถ้าส่วนกลางต่ำเกินไปก็อาจทำให้การบริหารจัดการหรือการดูแลอาคารและพื้นที่ส่วนกลางทำได้ไม่เต็มที่ หรือบริหารกันไปแบบตามมีตามเกิดเหมือนสายการบินโลว์คอส ที่จะทำอะไรก็ต้องประหยัดไว้ก่อน
เหนืออื่นใดก็คือแทบไม่มีคอนโด ไหนที่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ 100% โดยไม่มีการค้างจ่าย ฉะนั้นค่าส่วนกลางที่กำหนดอัตราจัดเก็บไว้แล้ว เอาเข้าจริงก็ได้ไม่ครบหรือไม่พอก็มี แต่ถ้าสูงเกินไปก็ไม่ดีเพราะจะเป็นต้นทุนของเจ้าของห้องชุด ยิ่งหากเราซื้อเพื่อปล่อยเช่าแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้มากเกินไปก็จะไปลิดรอนผลตอบแทนให้ลดลงได้ แนวคิดที่ถูกต้องเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางในกรณีที่เป็น
การซื้อคอนโด เพื่อปล่อยเช่าก็คือจะจ่ายมากจ่ายน้อยขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่เก็บได้เป็นหลัก ถ้าเก็บค่าเช่าได้น้อย ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ต้องน้อยตาม ถ้าเก็บค่าเช่าได้มากถึงค่าส่วนกลางจะสูงไปสักหน่อยก็ไม่เป็นไร แต่ในกรณีที่ซื้อเพื่ออยู่เองอันนี้น่าจะขึ้นอยู่กับความพึงพอใจและความสามารถในการจ่ายมากกว่า อยู่คอนโด หรูก็ต้องยอมรับว่าต้องจ่ายแพงกว่า ถ้าไม่อยากจ่ายแพงก็คงต้องหาคอนโด ถูกๆ ค่าส่วนกลางต่ำๆ อยู่กันไปตามประสา...แค่นั้นจบ!
คอนโด,ซื้อคอนโด,ห้องชุด
