ข่าวการซื้อขายราคาที่ดินในใจกลางเมืองแพงเวอร์ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หลายคนคงมีคำถามว่าราคาที่ดินแพงขนาดนี้เอาไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง แล้วต่อไปราคาที่ดินยังจะเพิ่มไปถึงตารางวาละเท่าใด นับจากปี 2548 ก่อน ยุคคอนโด ครองเมืองราคาที่ดินในใจกลางเมืองตารางวาละ 500,000 บาทเท่านั้น ผ่านมาเกือบสิบปีเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 4 เท่าแล้ว อีกสิบปีข้างหน้าจะเป็นตารางวาละ 3.5-4 ล้านบาทหรือไม่ ลองมาวิเคราะห์กันดูครับ
ข้อสำคัญก็คือต้องพิจารณาว่าที่ดินจะเอาไปพัฒนาเป็นอสังหาฯ ประเภทใด ราคาขายเท่าใด ซื้อที่ดินเท่าใดจึงจะยังคุ้ม เช่น ที่ดินตารางวาละ 1.9-2 ล้านบาท พัฒนาเป็นคอนโด แล้วต้องขายถึงตารางวาละ 249,600 บาท คอนโด ขนาด 30 ตารางเมตร ต้องขายถึง 7.488 ล้านบาท ไม่ใช่ตลาดส่วนใหญ่ของคนไทย (กำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยส่วนใหญ่ 70% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากคนซื้อต้องมีรายได้ประมาณ 50,000 บาทต่อเดือน)
ส่วนหากนำไปพัฒนาอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านธุรกิจ ค่าเช่าเพียงตารางเมตรละ 800-900 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนเพียง 3% โอกาสตลาดอาคารสำนักงานต้องหาที่ดินเช่าเอาแบบที่เราเห็นกันส่วนใหญ่ในวันนี้ หรือกรณีพัฒนาโรงแรม 5 ดาว (ค่าห้องคืนละ 10,000 บาท) ก็ได้ผลตอบแทนเพียง 6.5%
ราคาที่ดินใจกลางเมืองกับ AEC
กรณีพัฒนาคอนโด ตารางเมตรละ 250,000 บาท คงต้องเป็นคอนโด ระดับพรีเมียมกลุ่มเป้าหมายระดับไฮเอนด์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยหากเทียบกับราคาขายในภูมิภาคนับว่ายังต่ำกว่าชาวบ้านอยู่พอสมควร ไม่ต้องเปรียบเทียบกับในฮ่องกง สิงคโปร์ เอาแค่ในเวียดนาม ราคาคอนโด บ้านเราก็ยังต่ำกว่า โอกาสซื้อคอนโดพรีเมียมในบ้านเราสำหรับชาวต่างชาติย่อมมีสูง
แต่ทั้งนี้คอนโดฯ ระดับนี้คงมีจำนวนน้อยอาจมีแค่หลักไม่กี่พันหน่วย เทียบกับคอนโดฯ ตลาดคนไทยที่ปีหนึ่งเกิน 50,000-70,000 หน่วย ประกอบกับที่ดินในเมืองหาซื้อได้ยาก ราคาสูง เหลือน้อยแปลงแล้ว แม้อุปทานจะมีน้อยแต่อุปสงค์ก็จะน้อยลงมาก เทียบกับที่ผ่านมานี่อุปทานที่ดินมีน้อย อุปสงค์ความต้องการที่ดินมีมาก ทำให้ราคาที่ดินขึ้นพรวดพราดในรอบสิบปีที่ผ่านมา แต่ในวันหน้าแม้ว่าราคาที่ดินจะมีโอกาสเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มอาจไม่ได้สูงเช่นที่ผ่านมา เพราะราคาสูงพัฒนาแล้วไม่คุ้มดังกล่าวและความต้องการน้อย
ราคาที่ดินตามทำเลสำคัญ
หากที่ดินในใจกลางเมืองมีโอกาสชะลอความร้อนแรงลง แต่การเพิ่มขึ้นในอัตราสูงๆ (หลัก 100%) ก็จะพบในทำเลเขตเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง (ที่เป็นแหล่งงานหลักของเมืองคือ สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท) เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS ย่านอ่อนนุช บางนา แบริ่ง ที่เชื่อม ต่อกับสุขุมวิท ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 100,000 บาทก่อนมีรถไฟฟ้า เป็นตารางวาละ 500,000-600,000 บาทในปัจจุบัน (5-6 ปี) และในทำเลกรุงธนบุรี ตากสิน กัลปพฤกษ์ หรือบางหว้า เพชรเกษม บางแค (เชื่อมต่อสีลม สาทร) ที่กำลังก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จากตารางวาละไม่เกิน 100,000 บาท เป็น 250,000-300,000 บาทในช่วงเวลาเพียง 2-3 ปี
เช่นเดียวกันย่านบางซื่อตารางวาละ 100,000 บาท เป็น 400,000 บาท ในช่วง 2-3 ปีที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินกำลังก่อสร้างอยู่และในอนาคตจับตาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า 3 สาย ที่กำลังจะเปิดประมูล คือสายสีชมพู (ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์) สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) หรือสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก) ที่ราคาที่ดินในปัจจุบันเพียงตารางวาละ 100,000 บาท หากมีการเปิดประมูล เริ่มก่อสร้างได้ ราคาที่ดินเพิ่มเป็น 2-3 เท่าได้แน่ เช่นเดียวกับอ่อนนุชหรือเพชรเกษมบางแคในวันนี้ โดยมีโอกาสเพิ่มถึงตารางวาละ 500,000-600,000 บาท เพราะราคาขายคอนโดฯ ตารางเมตรละ 100,000 บาท (30 ตารางเมตร ราคาขาย 3 ล้านบาท) น่าจะชนเพดานเมื่อเทียบกับกำลังซื้อส่วนใหญ่
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกระทบราคาที่ดินอย่างไรบ้าง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังเร่งดันอยู่ (ยกเลิกภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่) อัตราภาษีในเบื้องต้น เช่น ทรัพย์สินประเภทพาณิชยกรรม อัตราภาษีไม่เกิน 0.5% (ราคาประเมินราชการ 1 ล้านบาท จ่ายภาษี 5,000 บาทต่อปี) ทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัย อัตราภาษีไม่เกิน 0.1% (ราคาประเมินราชการ 1 ล้านบาท จ่ายภาษี 1,000 บาทต่อปี) และทรัพย์สินประเภทเกษตรกรรม อัตราภาษีไม่เกิน 0.05% (ราคาประเมินราชการ 1 ล้านบาท จ่ายภาษี 500 บาทต่อปี)
กรณีที่ดินในเมืองราคาประเมินราชการสูงสุด ถนนสีลมตารางวาละ 850,000 บาท หากมีสัก 1 ไร่ ราคาประเมินราชการ 340 ล้านบาท กรณีใช้เชิงพาณิชยกรรม เช่น สำนักงาน โรงแรม ศูนย์กลางค้า จะต้องจ่ายภาษี 1.7 ล้านบาทต่อปี หรือถ้าใช้เป็นที่อยู่อาศัยก็จะต้องจ่าย 340,000 บาทต่อปี เทียบกับอัตราเดิมที่เสียภาษีบำรุงท้องที่คงน้อยมาก
อย่างไรก็ตามหากเทียบกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่ำ 5-10% ต่อปีก็สูงกว่าอัตราภาษีมากความเดือดร้อนน่าจะอยู่ที่เดิมจ่ายน้อยแต่งานนี้ต้องจ่ายมาก ผู้ประกอบการอาจหาซื้อที่ได้ถูกลงก็ได้ เนื่องจากเจ้าของที่ดินอาจไม่อยากเก็บไว้ อีกทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ซื้อแล้วพัฒนาไม่ค่อยได้เก็บไว้คงไม่เดือดร้อนนัก
>>ราคาที่ดินใกล้รถไฟฟ้า แพงเวอร์<<
