ภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกภาคส่วน เช่น ที่อยู่อาศัย คอมเมอร์เชียลต่างๆ โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือทั้งที่เป็นเอเย่นต์ต่างปรับตัวเพื่อรับกับสถานการณ์ที่เข้ามากระทบ แต่ในความเห็นแล้วภาคอสังหาฯ นี้ค่อนข้างจะถูกกระทบบ่อยครั้ง จนในบางครั้งก็มีเพื่อนฝูงล้มหายไปมากทีเดียว
สำหรับฉบับนี้มีประเด็นของวงการคอนโดมิเนียมกรณีการปั่นหรือขายราคาใบจอง ที่ถูกตั้งข้อสังเกตว่าบางโครงการที่บอกว่าขายหมดอย่างรวดเร็วอาจเป็นภาพลวงตา สร้างกระแสให้น่าสนใจเพื่อดึงคนซื้อเข้ามา ประมาณว่าขายดิบขายดีมีคนสนใจมากมายจนถึงต้อง Waiting List กันเลยทีเดียว
ในปรากฏการณ์เช่นนี้ถามว่ามีบ้างไหมก็ต้องตอบว่ามี กับบางทำเลที่ฮ๊อตจริงๆ โปรดักต์สวยหรูหรา ไฮเอนด์แท้ๆ แต่ถ้าโปรดักต์กลางๆ บอกได้เลยว่าไม่ค่อยมีการปั่นใบจองสักเท่าไหร่ สำหรับการขายคอนโดมิเนียมซึ่งมีจำนวนหน่วยขายมากๆ แต่มีหลายโครงการในทำเลเดียวกัน โอกาสในการขายส่วนใหญ่จะแบ่งกลุ่มลูกค้าออกเป็น
1.กลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและพำนักอาศัยจริงๆ กลุ่มนี้นับวันจะหายาก มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ สมัยก่อน 1 โครงการจะต้องมีประมาณ 60-70% ของจำนวนหน่วยขาย ทุกวันนี้เหลือเพียง 40-50% เท่านั้นต่อโครงการ
2.กลุ่ม Speculator คือกลุ่มพวกนักเล่น คอนโดมิเนียมที่เข้ามาช้อนซื้อเพื่อเก็งกำไรปล่อยขายในอนาคต กลุ่มนี้มีทั้งรายย่อยรายใหญ่ปะปนกันที่เข้ามาเก็งกำไรในธุรกิจ และถือว่าเป็นกลุ่มที่สร้างความปั่นป่วน เนื่องจากซื้อแล้วปั่นราคา ปั่นใบจอง ไม่มุ่งหวังการโอนกรรมสิทธิ์ ขายเมื่อคอนโดฯ เริ่มจะก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องโอนกรรมสิทธิ์กลุ่มนี้ยอมเสียค่าเปลี่ยนสัญญาหรือใบจองแต่ได้บวกราคาขายให้สูงกว่าตอนที่ซื้อมา
ข้อสังเกตว่าโครงการใดเอื้อการขายให้กับกลุ่มนี้คือเงินจอง เงินดาวน์ไม่สูงมาก ผ่อนดาวน์หลายงวดไม่สูง เหลืองวดสุดท้าย ค่าเปลี่ยนสัญญาไม่แพงมากนัก แสดงว่าโครงการค่อนข้างเอื้อประโยชน์กับกลุ่มนี้ ซึ่งผู้ประกอบการไม่ค่อยชอบกลุ่มนี้มากเท่าไหร่เพราะไม่ยอมโอนซื้อขายจริงๆ
3.กลุ่ม Investor นักลงทุนกลุ่มนี้จะแตกต่างจากกลุ่ม Speculator เพราะกลุ่มนี้ยอมซื้อโอนเข้ามาในพอร์ตเป็น Asset ของตัวเอง กลุ่มนี้บางทีจะซื้อมากกว่า 1 ห้องหรือซื้อในทำเลที่ดีที่สุด ยอมซื้อแพงกว่าชาวบ้านเพื่อนำมาพัฒนาปล่อยเช่าเป็นหลัก กลุ่มนี้เป็นพวกมองอนาคตมองทำเลขาด เงินเย็นๆ ปล่อยเช่าได้ดีกว่าฝากธนาคาร แต่ระยะหลังๆ เริ่มมีปัญหาจากการปล่อยเช่า เพราะทางโครงการมีการออกกฎห้ามปล่อยเช่าเป็นรายวันก็มี
ทั้งสามกลุ่มนี้ถือว่าเป็นลูกค้าหลักของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหลาย เวลาขายขึ้นโครงการใหม่ๆ ทุกทำเลแน่นอนเราก็ต้องร่อนเทียบเชิญให้เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ โดยเฉพาะ 2 กลุ่มหลังที่บางรายเป็นแฟนคลับของผู้ประกอบการ ตามซื้อทุกๆ ที่ที่สร้างขึ้นมาทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดก็มี
กับกระแสที่เกิดขึ้นกับเกมปั่นราคาใบจองอาจสร้างผลเสียนำมาสู่ปัญหาฟองสบู่คอนโดมิเนียม เพราะคนที่ต้องการซื้ออยู่จริงต้องซื้อคอนโดมิเนียมแพงขึ้น และกระทบชิ่งถึงนักลงทุนที่พร้อมจะโอนและถือไว้ในระยะยาว เพราะถูกนักเก็งกำไรเข้ามาเป็นพ่อค้าคนกลางปั่นราคา กลายเป็นปัญหาฟองสบู่ใบจองคอนโดมิเนียมได้
จากกระแสการปล่อยของขายในอินเตอร์เน็ตที่ปั่นขายใบจอง ทั้งๆที่เพิ่งเปิดขายได้ไม่นานในทำเลกลางเมือง ต่างจากสมัยก่อนที่จะเริ่มขายใกล้ๆ วันโอนซื้อขาย และส่วนมากก็จะใช้การฝากขายกับทางเอเย่นต์ ให้คนกลางเป็นธุระในการทำการตลาดหาคนมาซื้อซึ่งก็ทำกันมาตลอด
หลังจากที่เทคโนโลยีเป็นส่วนหนึ่งของการโพสต์ขายเองใน FB, Ling, IG ต่างๆ ก็สามารถทำกันได้เองแบบไม่แคร์สื่อ แต่ทั้งนี้ไม่ทราบว่าเกิดจากคนซื้อทำกันเองหรือใครกันแน่ที่สร้างหรือจุดประกายขึ้นมา
สุดท้ายก็ได้แต่เตือนสติกับกลยุทธ์การขายแบบนี้ที่สร้างการเอาเปรียบผู้ซื้อที่ต้องการซื้ออยู่จริง คือการกันห้องบางส่วนไว้เพื่อนำมารีเซลผ่านบริษัทนายหน้าในเครือ สังเกตบางโครงการติดป้ายแจ้งว่าขายหมด แต่กลับมีพนักงานขายประจำโครงการเป็นจำนวนมากทั้งๆ ที่ขึ้นป้าย Sold Out
