จากการซื้อขาย ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองที่แพงถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หลายคนคงมีคำถามว่าราคาที่ดินแพงขนาดนี้เอาไปพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง แล้วต่อไปราคายังจะเพิ่มไปถึงตารางวาละเท่าใด
ถ้านับจากปี 2548 ก่อนยุคคอนโด ครองเมือง ราคาที่ดินในใจกลางเมืองตารางวาละ 500,000 บาทเท่านั้น ผ่านมาเกือบ 10 ปีเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 4 เท่าแล้ว อีก 10 ปีข้างหน้าจะเป็นตารางวาละ 3.5-4 ล้านบาทหรือไม่
ที่ดินตารางวาละ 1.9-2 ล้านบาท จึงต้องพิจารณาว่าที่ดินจะเอาไปพัฒนาเป็นอสังหาฯประเภทใด ราคาขายเท่าใด ขายได้หรือไม่ เช่นกรณีพัฒนาเป็นคอนโด แล้วต้องขายถึงตารางวาละ 249,600 บาท คอนโด ขนาด 30 ตารางเมตรต้องขายถึง 7.488 ล้านบาท อาจไม่ใช่ตลาดส่วนใหญ่ของคนไทย (กำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยส่วยใหญ่ 70% ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท) การประมาณการราคาขายหรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ จากต้นทุนที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท
การพัฒนาคอนโด ขายตารางเมตรละ 250,000 บาท คงต้องเป็นคอนโด ระดับพรีเมียม กลุ่มเป้าหมายระดับไฮเอนด์ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยหากเทียบกับราคาขายในภูมิภาคนับว่ายังต่ำกว่าชาวบ้านอยู่พอสมควร โอกาสซื้อคอนโด พรีเมียมในบ้านเราสำหรับชาวต่างชาติย่อมีสูง
แต่ทั้งนี้คอนโด ระดับนี้คงมีจำนวนน้อยอาจแค่หลักไม่กี่พันหน่วย เทียบกับคอนโดตลาดคนไทยที่ปีหนึ่งเกิน 50,000-70,000 หน่วย ประกอบกับที่ดินในเมืองหาซื้อได้ยาก ราคาสูง เหลือน้อยแปลงแล้ว แม้อุปทานจะมีน้อยแต่อุปสงค์ก็จะน้อยลงมาก เทียบกับที่ผ่านมาที่อุปทานที่ดินมีน้อย อุปสงค์ความต้องการที่ดินมีมาก ทำให้ราคาที่ดินขึ้นพรวดพราดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แต่ในวันหน้าแม้ว่าราคาที่ดินจะมีโอกาสเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มอาจไม่ได้สูงเช่นที่ผ่านมาเพราะราคาสูงพัฒนาแล้วไม่คุ้มดังกล่าว
ถ้านำไปพัฒนาอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านธุรกิจค่าเช่าเพียงตารางเมตรละ 800-900 บาท/เดือน ผลตอบแทนเพียง 3% โอกาสตลาดอาคารสำนักงานต้องหาที่ดินเช่าเอาแบบที่เราเห็นกันส่วนใหญ่ในวันนี้ หรือกรณีพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ค่าเช่า 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ก็ได้ผลตอบแทนเพียง 4.1% ถ้าเป็นโรงแรม 5 ดาว (ค่าห้องคืนละ 10,000 บาท) ผลตอบแทนเพียง 6.5% จึงคงต้องรอค่าเช่าให้ปรับตัวสูงขึ้นกว่านี้
หากที่ดินในใจกลางเมืองมีโอกาสชะลอความร้อนแรงลง แต่การเพิ่มขึ้นในอัตราสูงๆ (หลัก 100%) ก็จะพบในทำเลเขตเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง (ที่เป็นแหล่งงานหลักของเมืองคือ สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท) เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS ย่านอ่อนนุช บางนา แบริ่ง ที่เชื่อมต่อกับสุขุมวิท ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 100,000 บาทก่อนมีรถไฟฟ้า เป็นตารางวาละ 500,000-600,000 บาทในปัจจุบัน (5-6 ปี)
หรือในทำเลกรุงธนบุรี ตากสิน กัลปพฤกษ์ หรือบางหว้า เพชรเกษม บางแค (เชื่อมต่อสีลมสาทร) ที่กำลังก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจาก ตารางวาละ 100,000 บาท เป็น 250,000-300,000 บาทในช่วงเวลาเพียง 2-3 ปี เช่นเดียวกันย่านบางซื่อจากตารางวาละ 100,000 บาท เป็น 400,000 บาทในช่วง 2-3 ปีที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายน้ำเงินกำลังก่อสร้างอยู่
ในอนาคตจับตาแนวรถไฟฟ้า 3 สายที่กำลังจะเปิดประมูล คือสายสีชมพู (ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์),สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) หรือสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก) ที่ราคาที่ดินในปัจจุบันบันเพียงตารางวาละ 100,000 บาท หากมีการเปิดประมูลและเริ่มก่อสร้างได้ ราคาที่ดินเพิ่มเป็น 2-3 เท่าได้แน่ เช่นเดียวกับอ่อนนุชหรือเพชรเกษม บางแคในวันนี้ โดยมีโอกาสเพิ่มถึงตารางวาละ 500,000-600,000 บาท เพราะราคาขายคอนโด ตารางเมตรละ 100,000 บาท (30 ตารางเมตร ราคาขาย 3 ล้านบาท) น่าจะชนเพดานเมื่อเทียบกับกำลังซื้อส่วนใหญ่
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม หัวใจสำคัญของการลงทุนคือผลตอบแทนจากค่าเช่า ที่จะปล่อยเช่าได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับกลุ่มผู้เช่าในแต่ละพื้นที่ซึ่งไม่เหมือนกัน เช่น ทำเลสีลม สาทร ลุมพินี ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป อเมริกา ส่วนทำเลสุขุมวิทช่วงต้นๆ ซอยนานาอาจเป็นกลุ่มจากอาหรับเลยไปย่านทองหล่อเป็นกลุ่มชาวญี่ปุ่น ซึ่งก็ต้องพิจารณาว่าแนวโน้มชนชาติใดที่มาลงทุนในบ้านเราจะขยายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นย่านทองหล่อ ราคาขายก็ต่ำกว่าในเขตสีลม สาทร ปทุมวัน
ทั้งนี้สัดส่วนค่าเช่าต่อราคาขายก็สำคัญเช่นกัน ส่วนประเด็นเรื่องราคาเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่ก็ตามปรับตัวเพิ่มขึ้นตามศักยภาพทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต้นทุนการพัฒนาโครงการ
>>ราคาที่ดินทั่วปท.ขยับ15% รับกม.ภาษี<<
