“ซัพพลาย” กุญแจความสำาเร็จ

คิดว่าหลายคนฟังแล้วคงประหลาดใจ หากจะบอกว่าที่คนส่วนใหญ่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว ไม่ประสบความสำเร็จกัน ล้วนมาจากความเชื่อแบบผิดๆ ที่คิดว่ากุญแจความสำเร็จของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะขึ้นอยู่กับความต้องการในพื้นที่เป็นสำคัญ

สิ่งนี้ผิดถนัดเพราะตัวแปรเบื้องหลังความสำเร็จ ที่เป็นตัวจริงเสียงจริง และเป็นตัวทำให้อสังหาริมทรัพย์เพิ่มค่าและสามารถทำเงินได้ กลับกลายเป็น “ซัพพลาย (Supply)” หรือ “ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในพื้นที่” ต่างหาก

ยืนยันได้จากผลการศึกษา เรื่อง “บทบาทการเก็งกำไรในวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ (The Role of Speculation in Real Estate Cycles)” ที่จัดทำในมหาวิทยาลัยวิสคอนซิน เมื่อไม่นานมานี้

ในรายงานดังกล่าวพบว่า แม้ตัวแปรที่ส่งอิทธิพลให้เกิดการเพิ่มค่าขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ จะขึ้นอยู่กับความต้องการ (Demand) และ ซัพพลาย (Supply) ก็ตาม แต่หากนำตัวแปรสองด้านดังกล่าวมาเปรียบเทียบความสำคัญกันแล้ว ตัวแปรที่ส่งอิทธิพลในการทำเงิน หรือเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง จะมาจาก “เงื่อนไขซัพพลาย (Supply Condi-tions)” เป็นหลัก

เหตุผลที่ซัพพลายเข้ามามีความสำคัญอย่างยิ่งยวดก็เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษตรงที่มีจำกัด โดยเฉพาะที่ดิน จะไม่สามารถผลิตหรือสร้างเพิ่มขึ้นได้อีกเลย นอกจากนั้นยังมีปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ดีๆ ในพื้นที่ที่เจริญแล้วยิ่งมีจำกัดเข้าไปใหญ่

รายงานฉบับนี้ได้ทำการศึกษาผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงราคา เมื่อความต้องการหรือดีมานด์ในตลาดเพิ่มขึ้น ภายใต้เงื่อนไขซัพพลายในพื้นที่ 3 ลักษณะ ลักษณะแรกเป็นในพื้นที่ที่ไม่สามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์เพิ่มได้อีกแล้ว หรือในทางเศรษฐศาสตร์เรียกว่าเป็นซัพพลายที่ไม่ยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์แบบ (Perfectly Inelastic Supply)

ลักษณะที่สองเป็นในพื้นที่ที่ยังพอสร้างอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มได้บ้าง หรือเรียกว่าเป็นซัพพลายที่ยืดหยุ่นปกติ (Elastic Supply) คือยังสามารถตอบสนองความต้องการและราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นได้อยู่ และลักษณะสุดท้าย จะเป็นในพื้นที่ที่สามารถสร้างใหม่ตอบสนองความต้องการได้เรื่อยๆ ไม่จำกัด หรือเรียกว่าเป็นซัพพลายที่มีความยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์แบบ (Perfectly Elastic Supply)

ผลการศึกษาในครั้งนั้น พบว่าเงื่อนไขซัพพลายที่แตกต่าง ไม่เหมือนกัน จะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในราคาและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในแต่พื้นที่ ที่แตกต่างกันตามไปด้วย

โดยซัพพลายลักษณะที่จะส่งผลให้เกิดการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่มากที่สุด ได้แก่ซัพพลายที่ไม่ยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์แบบ แต่หากเป็นพื้นที่ที่ซัพพลายมีลักษณะยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์แบบ กลับพบว่าการเพิ่มขึ้นของความต้องการจะไม่ส่งผลให้เกิดการเพิ่มมูลค่าหรือราคาใดๆ เลย (แสดงในแผนภาพ)

พูดง่ายๆ ก็คือกุญแจความสำเร็จของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ว่าจะทำเงินได้หรือไม่ หรือมากน้อยเพียงใด ล้วนขึ้นอยู่กับปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่และมีโอกาสเกิดใหม่ในพื้นที่เป็นสำคัญ ยิ่งมีโอกาสเกิดใหม่ได้น้อยเพียงใด ก็จะยิ่งส่งผลดีต่อการเพิ่มมูลค่ามากเพียงนั้น

สำหรับพื้นที่ที่ยังคงมีอสังหาฯ เกิดใหม่เพิ่มได้เรื่อยๆ แม้ความต้องการจะเพิ่มขึ้นก็ตาม แต่ก็อาจไม่เกิดการเพิ่มค่าใดๆ ก็ได้ทั้งนี้อสังหาฯ ในอุดมคติที่ถือว่าเหมาะกับการทำเงินหรือเก็งกำไรมากที่สุด นั่นก็คืออสังหาฯ บนพื้นที่จะไม่มีเกิดใหม่มาแข่งขันได้อีกแล้วนั่นเอง

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราที่น่าจะนำแนวคิดนี้มาประยุกต์ใช้ได้ดีสุดก็คือ คอนโดโซนใจกลางเมือง ในย่าน CBD เนื่องจากเป็นทำเลที่พื้นที่ถูกใช้ประโยชน์หนาแน่น จนเกือบเต็มขีดความสามารถอยู่แล้ว และอสังหาฯใหม่ ถ้าจะสร้างเพิ่มได้อีก ก็จะเป็นได้เฉพาะคอนโดเท่านั้น ทำให้วิเคราะห์ซัพพลายได้ไม่ยาก

ท้ายนี้จึงฝากไว้สำหรับคนที่กำลังคิดจะทำเงินกับคอนโดในขณะนี้ สิ่งจำเป็นที่จะละเลยไม่ได้เป็นอันขาดก็คือใช้เวลาสำรวจคอนโด ในละแวกนั้นๆเพื่อศึกษาให้รู้ถึงสภาวะการแข่งขันในบริเวณนั้น อย่างน้อยควรทราบเสียก่อนว่ามีโอกาสเกิดคอนโดใหม่อีกมากน้อยเพียงใด และคอนโดเดิมที่มีอยู่แล้วมีคนเช่าอยู่เต็มหรือไม่