ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าราคาแรง!

ผ่านไปจนครบ 1 ปี ท่ามกลางอาการลุ้นของผู้คนที่เฝ้าระวังอุทกภัย แต่เหตุการณ์กลายเป็นว่าเมืองไทยกลับโดนน้ำแล้งมากกว่าน้ำท่วม แม้ว่าในช่วงท้ายๆ ของเดือนตุลาคม (2555) จะมีเหตุการณ์ของพายุเข้ามาให้หวาดหวั่นกัน ซึ่งนั่นก็ต้องยอมรับว่าการปฏิบัติการในการรับมือนั้นดีขึ้นมากในสายตาของหลายๆ คน ไม่ว่าจะเป็นฝีมือของใครก็ขอชมเชยครับ

ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์มีการเคลื่อนไหวที่สำคัญ นอกจากผังเมืองใหม่ที่จะบังคับใช้กลางปี 2556แล้ว ยังมีอีกเรื่องก็คือการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ (มีผลบังคับใช้ปี 2555-2558) หลักใหญ่ใจความคือการขึ้นราคาที่ดิน เพื่อใช้ในการอ้างอิงตอนเสียค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ภาพรวมเฉลี่ยแล้วปรับขึ้นประมาณ 15-40% จากของเดิม

ราคาประเมินที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่พาดผ่านนับว่าเป็นราคาขึ้นที่เห็นชัดอย่างโดดเด่น โดยพิจารณาจากถนนสายสำคัญที่มีโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ที่ราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นตั้งแต่ 15-80% โดยเฉพาะในพื้นที่ฝั่งนนทบุรี ตามเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ผ่านถนนรัตนาธิเบศร์และกรุงเทพฯ-นนทบุรี จากราคาประเมินเดิมอยู่ที่ 52,000-70,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 82,000-120,000 บาทต่อตารางวา

ที่สำคัญบริเวณถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี (ฝั่งนนทบุรี) ราคาประเมินเดิมอยู่ที่ 40,000-64,000 บาทต่อตารางวา ราคาปรับใหม่มาอยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา แต่ถ้าเป็นราคาตลาดซื้อขายเปลี่ยนมือน่าจะมีตัวเลขไม่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางวา หรือถ้าที่ดินติดสถานีอาจมีตัวเลข 200,000 บาทก็เป็นได้

ทั้งนี้การปรับตัวของราคาประเมินใหม่เกิดจากการที่ราคาซื้อขายที่ดินในพื้นที่ฝั่งนนทบุรีปรับตัวสูงขึ้น น่าจะเป็นผลจากการย้ายศูนย์ราชการมาใกล้พื้นที่ฝั่งนนทบุรี ทำให้เกิดความต้องการที่พักอาศัยใหม่จากพนักงานราชการและประชาชนที่อยู่ในพื้นที่ จึงมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อรองรับความต้องการ ทั้งบริเวณถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรีถนนรัตนาธิเบศร์ ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากขึ้น

ประกอบกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วงพาดผ่านมายังพื้นที่นี้ ตลอดระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมานักลงทุนมีความต้องการที่ดินเพิ่มมากขึ้น ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดเติบโตอย่างรวดเร็ว ส่งผลต่อราคาประเมินบริเวณถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี (ฝั่งนนทบุรี) ที่ขยับตัวสูงขึ้นถึง 80% และราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 4 สายมีการประเมินไว้สูงสุดในบริเวณถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี จากเดิม 130,000-160,000 บาทต่อตารางวา ปรับราคาขึ้นมาที่ 150,000-240,000 บาทต่อตารางวา

ส่วนพื้นที่อื่นๆ ราคาประเมินสูงขึ้น 20-40% โดยเฉลี่ย เช่น ราคาที่ดินในบริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่ผ่านบริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษม (หนองแขม) ราคาประเมินสูงสุดจากเดิมอยู่ที่ 100,000-120,000 บาทต่อตารางวา ขยับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 120,000-150,000 บาทต่อตารางวา หรือเติบโตขึ้นราว 20-25%

ด้านรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวอ่อน ฝั่งธนบุรี บริเวณถนนราชพฤกษ์ ถนนรัชดาภิเษก และถนนเพชรเกษม ราคาประเมินอยู่ที่ 85,000-110,000 บาทต่อตารางวา ปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ 90,000-150,000 บาทต่อตารางวา หรือมีอัตราการเปลี่ยนแปลงสูงขึ้น 29-36% สำหรับราคาประเมินที่มีการปรับน้อยที่สุดคือบริเวณรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวเข้ม ที่ขยับขึ้นเพียง 23% *ราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงรถไฟฟ้าทั้ง 4 สาย ที่ดินห่างไกลจากรถไฟฟ้าราคาขายจะอยู่ที่ 40,000-60,000 บาทต่อตารางวา แต่หากเป็นที่ดินที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะตั้งราคาขายไว้ที่ 80,000-200,000 บาทต่อตารางวา

ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะห่างจากตัวสถานีรถไฟฟ้าและสาธารณูปโภคที่รองรับในแต่ละพื้นที่ ราคาที่ขายแตกต่างกันส่วนใหญ่ในแต่ละพื้นที่ของแนวรถไฟฟ้าก็มีหลากหลายปัจจัยในการตั้งราคา มีบางแปลงตั้งราคาขายแรงเกินกว่าราคาตลาดไปมากจนถึง 300,000 บาทเลยก็มี ซึ่งในรูปแบบนี้เราเรียกว่าตั้งราคาแบบเจ้าของไม่อยากขายเพราะคงไม่มีใครซื้อลงแน่ๆ

ท้ายที่สุดในปีใหม่นี้ภาคอสังหาริมทรัพย์คงมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากพอควร ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของต้นทุนการก่อสร้าง หรือต้นทุนที่ดินที่ต่างต้องลดต้นทุนกันสุดๆ เพื่อความอยู่รอด แถมยังต้องต้องเผชิญกับค่าแรงที่ปรับขึ้นบังคับใช้ทั่วประเทศในราคาเดียวกัน ซึ่งก็มองกันว่าใครที่แข็งแรงจริงๆ จึงจะอยู่ได้

>>ราคาที่ดินใกล้รถไฟฟ้า แพงเวอร์<<


ที่มา : บ้านพร้อมอยู่ ฉบับเดือน ม.ค. 2556

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 13 กันยายน 2559