เป็นปัญหาต่อเนื่องมาจากปีที่แล้วสำหรับการยื่นกู้ซื้อบ้านแล้วถูกปฏิเสธจากสถาบันการเงิน เพราะความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อประกอบกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนของคนไทยยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลต่อการขอสินเชื่อบ้านในปีระกานี้ด้วยเช่นกัน
ด้านผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็หาทางแก้ปัญหาดังกล่าวที่แตกต่างกันไป เช่น จัดการคัดกรองลูกค้าแต่ละรายก่อนส่งต่อให้กับสถาบันการเงิน โดยบางโครงการหรือบางบริษัทถึงกับใช้วิธียังไม่ให้ลูกค้าจองจนกว่าจะยื่นกู้ผ่าน หรือบางแห่งให้ลูกค้ายื่นกู้หลายๆ ธนาคารพร้อมกัน ตลอดจนการจัดกลุ่มลูกค้าก่อนส่งต่อแบงก์ให้สอดคล้องกับนโยบายการปล่อยสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงิน เป็นต้น
ขณะที่ผู้ซื้อเองก็ต้องมีการเตรียมตัวก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านให้ดี โดยเริ่มต้นจากการสำรวจความพร้อมด้านการเงินดังนี้
* หน้าที่การงานและรายได้มีความมั่นคงดีพอที่จะผ่อนบ้านไปจนครบสัญญาหรือไม่
* มั่นใจว่าจะสามารถผ่อนชำระค่าบ้านได้อย่างสม่ำเสมอทุกเดือน
* สามารถควบคุมรายรับ-รายจ่ายในแต่ละเดือนได้หรือไม่
* เมื่อรวมเงินผ่อนชำระค่าบ้านกับรายจ่ายอื่นๆ อาทิ ผ่อนรถ, ผ่อนมือถือ ฯลฯ ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้
* มีเงินสำรองเผื่อกรณีฉุกเฉิน (ตกงาน,ถูกเลิกจ้าง,เจ็บป่วย-อุบัติเหตุ) 6 เท่าของค่าใช้จ่ายต่อเดือน (รวมเงินผ่อนบ้านด้วย)
* มีประวัติทางการเงินที่ดี ไม่เคยติดค้างชำระหนี้ใดๆ
* เตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อบ้านไว้เรียบร้อยแล้ว เช่น ค่ามัดจำ, ค่าทำสัญญา, เงินดาวน์ (10-20% ของราคาบ้าน), เงินกองทุนส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี, ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ (ค่าโอน, ค่าจดจำนอง,อากร, ค่าธรรมเนียมอื่นๆ)
* งบประมาณสำหรับการย้ายเข้าไปอยู่บ้านใหม่ (เฟอร์นิเจอร์, ของตกแต่งบ้าน, เครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ที่จำเป็นต่างๆ)
หากได้คำตอบว่า "พร้อม" ในทุกข้อแล้ว ขั้นตอนต่อไปที่จำเป็นต้องผ่านให้ได้ก่อนจะตัดสินใจจองซื้อบ้านนั่นคือการตรวจสอบข้อมูลเครดิตบูโร
แล้วเครดิตบูโรคืออะไร ทำไมต้องตรวจด้วย
เครดิตบูโร คือองค์กรกลางที่ตั้งขึ้นมาเพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน (Non-bank) แต่เป็นสมาชิกขององค์กรกลางนี้ ซึ่งในรายงานข้อมูลเครดิตจะมีการบันทึกและจัดเก็บวงเงินยอดหนี้คงค้าง รวมถึงประวัติการผิดนัดชำระในแต่ละสิ้นเดือนย้อนหลังไม่เกิน 36 เดือน
ซึ่งถ้าประวัติการชำระหนี้ดี ไม่เคยมีการค้างชำระเลย ย่อมทำให้เครดิตของผู้กู้ดีตามไปด้วย ดังนั้นจึงไม่ควรมีการผิดนัดชำระหนี้เกิน 30 วันในรอบ 3 ปี
ทั้งนี้สามารถตรวจสอบเครดิตบูโรได้ตามสถานที่ที่ระบุไว้ในเว็บไซต์ www.ncb.co.th โดยใช้หลักฐานในการตรวจสอบเครดิตบูโรคือบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของผู้กู้นั่นเอง
เมื่อตรวจสอบประวัติทางการเงินหรือตรวจเครดิตบูโรแล้วผ่านฉลุย ไม่มีประวัติเสียหรือค้างชำระหนี้แต่อย่างใดแล้ว คราวนี้ต้องมาดูที่คุณสมบัติเบื้องต้น โดยเฉพาะในเรื่องของอาชีพผู้กู้ ซึ่งแต่ละอาชีพก็มีความเสี่ยงที่จะกู้ไม่ผ่านแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับนโยบายการปล่อยสินเชื่อของแต่ละสถาบันการเงินที่จะพิจารณา
สำหรับกลุ่มผู้ที่มีอาชีพประจำ ทำงานบริษัทรับเงินเดือนผ่านสมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร หรือเรียกกันง่ายๆ ว่าเป็นมนุษย์เงินเดือน ถือว่าเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างมีความมั่นคงเรื่องรายได้ในระดับหนึ่ง แต่ปัญหาใหญ่ที่คนกลุ่มนี้มักกู้ไม่ผ่านคือการมีภาระหนี้มากเกินไป โดยสถาบันการเงินส่วนใหญ่ จะกำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ประมาณ 40-50% เท่านั้น
ยกตัวอย่าง ถ้ามีรายได้เดือนละ 20,000 บาทต่อเดือน 50% ของรายได้ก็เท่ากับ 10,000 บาท (วงเงินกู้ 1 ล้านบาท จะต้องผ่อนชำระเดือนละประมาณ 6,500-7,000 บาทต่อเดือน) แต่ถ้ามีภาระหนี้อย่างอื่นอยู่ก่อนแล้วก็จะถูกหักออกไปอีก ความสามารถในการผ่อนชำระก็จะลดลงตามไปด้วย ดังนั้นต้องเลือกซื้อบ้านที่เหมาะสมกับรายได้ของเราด้วย
นอกจากนี้หากใครที่ไม่เคยเป็นหนี้ ไม่เคยผ่อนชำระสินค้าใดๆ (ผ่านบัตรเคดิต) เลยก็เป็นการยากที่สถาบันการเงินจะรู้ว่าวินัยทางการเงินเป็นอย่างไร จึงควรมีบัตรเครดิตไว้สัก 1 ใบ เพื่อฝึกวินัยในการผ่อนชำระหนี้ให้สถาบันการเงินเห็นว่ามีวินัยทางการเงินที่ดี มีการผ่อนชำระตรงตามกำหนดและสม่ำเสมอ
กับอีกกลุ่มหนึ่งที่ประกอบอาชีพอิสระ, ทำธุรกิจส่วนตัว, ค้าขายหาบเร่แผงลอย-ค้าขายออนไลน์, ขับแท็กซี่, วินมอเตอร์ไซต์ หรืองานรับจ้างต่างๆ (ฟรีแลนซ์) ซึ่งรายได้ไม่ผ่านระบบบัญชีเงินฝากธนาคาร ควรเริ่มต้นจากการสร้างความน่าเชื่อถือของรายได้ด้วยการนำเงินเข้าบัญชีย้อนหลังอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 1-2 ปี
จากนั้นให้พิจารณาราคาของบ้านที่จะซื้อควรสอดคล้องกับยอดเงินคงเหลือในบัญชี เช่น หากจะกู้ซื้อคอนโดหลักล้านกว่าบาท แต่มีเงินเหลือในบัญชีแต่ละเดือนแค่หลักพันหน่อยๆ ก็คงกู้ไม่ผ่าน หรืออย่างน้อยต้องมีเงินออมขั้นต่ำ 10-15% ของราคาบ้านที่จะซื้อ
แต่ถ้าหากมีเงินออมในบัญชีไม่มากเพราะนำไปลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ก็ต้องแสดงรายการของการใช้จ่ายเงินประกอบด้วย เช่น เงินฝากแบบประจำ เงินลงทุนในกองทุนรวมทั้ง LTF,RMF กองทุนตราสารหนี้ เงินลงทุนในหุ้นต่างๆ ฯลฯ ประวัติทางการเงินของผู้กู้ได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ซึ่งมีข้อมูลย้อนหลังไปได้ถึง 3 ปี
ส่วนถ้ายื่นกู้เพียงคนเดียวดูแล้วรายได้ไม่เพียงพอต่อการซื้อบ้านแน่ หรือต้องการซื้อบ้านในราคาที่สูงเกินความสามารถในการชำระหนี้ก็ต้องหาผู้กู้ร่วม ซึ่งสถาบันการเงินจะมีการกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้ร่วมไว้คล้ายๆ กัน คือผู้กู้ร่วมต้องมีสายโลหิตเดียวกัน หรือมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ เช่น ผู้ที่มีนามสกุลเดียวกัน อาจเป็นสามีภรรยา พี่น้อง พ่อแม่กับลูก รวมทั้งเป็นญาติกันโดยมีนามสกุลเดียวกัน, พี่น้องท้องเดียวกันแต่คนละนามสกุลต้องแสดงทะเบียนบ้านหรือสูติบัตรระบุว่าพ่อแม่เดียวกัน
หรือในกรณีสมรสไม่จดทะเบียนต้องแสดงหลักฐาน เช่น ภาพถ่ายงานแต่ง การ์ดแต่งงาน หรือการมีบุตรร่วมกัน นอกจากนี้ยังอาจกำหนดจำนวนของผู้กู้ร่วมไว้ เช่น กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 หรือ 3 คน เป็นต้น
แต่การจะเลือกให้ใครมากู้ร่วมนั้นควรดูทั้งเรื่องของรายได้, หน้าที่การงานว่ามั่นคงหรือไม่ ยิ่งเป็นข้าราชการ, พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือประกอบอาชีพพิเศษ (แพทย์ วิศกร พยาบาล นักบิน ฯลฯ) ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการกู้ได้มากขึ้น
อย่างไรก็ตามในสถานการ์ณปัจจุบันก่อนจะยื่นกู้เพื่อซื้อบ้าน หากเลือกสถาบันการเงินที่มีนโยบายปล่อยสินเชื่อที่สอดคล้องกับอาชีพและรายได้ของตัวเรา รวมทั้งงดการใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็นลง ก็จะทำให้มีโอกาสกู้ผ่านได้มากขึ้นอย่างแน่นอน
สินเชื่อบ้าน
บ้าน บ้านใหม่ ราคาบ้าน ซื้อบ้าน
คอนโด คอนโดใหม่ ราคาคอนโด ซื้อคอนโด
