อัปเดตสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 1 ปี 2568 และทิศทางปี 2568

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2568 ที่ผ่านมาพบว่าชะลอตัวเนื่องจากคนซื้อที่อยู่อาศัย ชะลอการตัดใจซื้อ และโอนฯ เนื่องจากรอมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และการจดจำนองที่เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมาตรการนี้มีการประกาศต่ออายุและใช้ในวันที่ 22 เมษายน 2568 ที่ผ่านมา ส่วนการปลดล็อก LTV ชั่วคราวก็มีประกาศใช้ในวันที่ 1 พฤษาคม 2568 ทั้งนี้คาดว่าไตรมาส 2 ภาพรวมตลาดจะปรับตัวดีขึ้นจากปัจจัยบวกต่านงๆ ที่เกิดขึ้น 

ในปี 2568 มีปัจจัยสนับสนุน และปัจจัยเสี่ยง ที่น่าสนใจดังนี้ 
ปัจจัยสนับสนุน 
- รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ประกาศใช้ 22 เม.ย. 68-30 มิ.ย. 69
- ธนาคารแห่งประเทศ ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ตั้งแต่ 1 พ.ค. 68-30 มิ.ย. 69
- อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง โดยในปีนี้ประกาศลดดอกเบี้ยนโยบายแล้ว 2 ครั้ง คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะมีการประกาศลดอีกครั้ง 
- รัฐบาลมีนโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
- การบรรลุข้อตกลงลดภาษีระหว่างสหรัฐฯ และจีน ส่งผลให้ความตึงเครียดทางการค้าลดลง เพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ปัจจัยเสี่ยง

- ปรับลดคาดการณการขยายตัว GDP ปี 2568 จาก 2.7% เหลือ 2% (ในกรอบ 1.6-2.3% ) โดยมีปัจจัยเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนจากการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา และการยืดเยื้อและการยกระดับความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ส่งผลให้เศรษฐกิจและการค้าโลกชะลอตัว 
- ภารหน้าสินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และคุณภาพสินเชื่อมีแนวโน้มลดลง ส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย 
- แผ่นดินไหวครั้งรุนแรงในประเทศเมียนมาร เมื่อวันที่ 28 มี.ค. 2568 ส่งผลกระทบเชิงจิตวิทยาต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 
- ความเข้มงวดในเรื่องการถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ (นอมินี) ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติ

สำหรับไตรมาส 1 ปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 65,276 ยูนิต ลดลง 10.5%  มูลค่า 181,545 ล้านบาท ลดลง 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นการชะลอตัวในทุกภูมิภาค เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายจังหวัด จะพบว่าบางจังหวัดยังคงมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น โดย 10 จังหวัดแรกที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในไตรมาส 1 ปี 2568 
โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นทั้งยูนิตและมูลค่า ได้แก่ จังหวัดระยอง และสุราษฎร์ธานี โดยจังหวัดที่มีจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้นแต่มูลค่าลดลง ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต จังหวัดที่มีจำนวนยูนิตลดลง แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น ได้แก่ จังหวัดสมุทรปราการ ส่วนจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง ทั้งจำนวนยูนิตและมูลค่า ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี นนทบุรี ปทุมธานี เชียงใหม่ และนครราชสีมา 

อย่างไรก็ดี การชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ส่งผลให้ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2568 ลดลงเช่นเดียวกัน โดยมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 109,368 ล้านบาท ลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีมูลค่า 121,529 ล้านบาท สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในไตรมาส 1 ปี 2568 มีส่วนแบ่งทางการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่สูงถึง 42.8% สะท้อนให้เห็นว่า ธอส. ยังคงเป็นสถาบันการเงินที่มีบทบาทในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศอย่างต่อเนื่อง