"ห้องเสียหายเพราะแผ่นดินไหว ใครรับผิดชอบ" ความรู้กฎหมายจัดสรร-อาคารชุด ตอนที่ 1

"ห้องที่เสียหายใครรับผิดชอบ แล้วจะเอาเงินจากไหนมาซ่อมแซม" 

ขออนุญาตทำความเข้าใจในตัวบทกฎหมายก่อนว่า  ในวันที่คอนโดหรืออาคารชุดสร้างเสร็จ เมื่อผู้ซื้อไปโอนกรรมสิทธิ์  ณ วันนั้น  ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องจ่ายหลักๆ มีตั้งแต่ค่าห้องชุด  ค่ามิเตอร์ไฟ  ค่าส่วนกลาง ฯลฯ  และอีกก้อนที่ต้องจ่ายคือ "เงินกองทุน" ของอาคารชุดนั้นๆ

"เงินกองทุน" ไม่ใช่ "เงินส่วนกลาง"  เป็นเงินคนละก้อนกัน กฎหมายบังคับให้ทุกอาคารชุดต้องเรียกเก็บเงินก้อนนี้ไว้เพื่อใช้ในคราวฉุกเฉิน  แต่เงินทั้งสองก้อนนี้ดูแลโดยนิติบุคคลอาคารชุด  

เงินกองทุนจะนำมาใช้โดยเหตุทั่วไปไม่ได้  จะใช้เมื่อถึงสถานการณ์ฉุกเฉินเท่ากับเป็นการยืมมาใช้  เมื่อใช้เสร็จและนิติบุคคลมีเงินรายได้ส่วนไหนเข้ามาที่พอชำระคืนได้ก็ต้องรีบนำมาใช้คืน  แต่ถ้าอาคารไหนใช้ไปแล้วจนหมดและส่วนกลางก็ไม่เหลือเป็นรายได้มาใช้คืน ก็ต้องเรียกเก็บเงินกองทุนกันใหม่  อย่างไรเสียก็ต้องมีเงินกองทุนเพราะเป็นไปตามกฎหมาย

ยกตัวอย่าง เมื่อครั้งเกิดน้ำท่วมเมื่อปี 2554 ห้องงานระบบในคอนโดเสียหายเป็นจำนวนมาก  เพราะคอนโดส่วนใหญ่จะออกแบบให้ห้องงานระบบอยู่ชั้นล่าง เพื่อง่ายต่อการบำรุงรักษา  พอน้ำท่วมเสียหายขึ้นมาก็ต้องซ่อมแซมหรือย้ายงานระบบไปอยู่ในชั้นที่สูงขึ้น  ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปเอาจากค่าส่วนกลางไม่ได้เพราะไม่ได้อยู่ในแผนค่าใช้จ่าย ก็มาใช้เงินกองทุนที่ว่านี้

การเกิดแผ่นดินไหวจนห้องในคอนโดในหลายๆ อาคารได้รับความเสียหายก็เหมือนกัน ในเบื้องต้นทุกคอนโดล้วนมีเงินกองทุนนี้อยู่ตามที่กฎหมายกำหนดทั้งสิ้น  ค่าซ่อมแซมส่วนต่างๆ นิติบุคคลจึงน่าจะเอาเงินกองทุนมาสำรองจ่ายได้ก่อน

ในขณะเดียวกัน นิติบุคคลคอนโดส่วนใหญ่ล้วนต้องทำประกันภัยอาคารไว้  ซึ่งในปัจจุบันการทำประกันภัยอาคาร คณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบการประกันภัย (คปภ.) บังคับให้บริษัทผู้เอาประกันครอบคลุมการคุ้มครองในเรื่องแผ่นดินไหวด้วย

ฉะนั้น  เมื่อความเสียหายในห้องพักอาศัยเป็นผลมาจากการเกิดแผ่นดินไหว  ในส่วนนี้บริษัทประกันที่นิติบุคคลทำการประกันไว้ก็ต้องจ่าย  ส่วนจะจ่ายเท่าไหร่ก็คงขึ้นอยู่กับวงเงินในการเอาประกัน