สัมภาษณ์ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กับการวิเคราะห์มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2567
9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมากระทรวงการคลังได้ประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ และสนับสนุนให้คนไทยได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น และ Home Buyers เรามีโอกาสได้สัมภาษณ์พิเศษ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือดร.ยุ้ย กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ถึงความคิดเห็นเกี่ยวกับมาตรการดังกล่าว ซึ่งดร.ยุ้ย ได้แสดงมุมมองที่น่าสนใจในแต่ละมาตรการดังนี้
1. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ - จดจำนอง เหลือ 0.01% โดยขยายเพดานราคาบ้าน-คอนโด จากเดิม 3 ล้านบาทเป็น 7 ล้านบาท
เดิมคนซื้อบ้านต้องเสียงค่าโอนฯ - จดจำนอง รวมกันประมาณ 3% ของราคาซื้อขาย และมาตรการนี้เคยประกาศใช้มาในรัฐบาลหลายสมัย และเป็นมาตรการที่ลดค่าใช้จ่ายของคนซื้อบ้าน มาในปีนี้มีการขยายเพดานราคาบ้านจาก 3 ล้านบาท เป็น 7 ล้านบาท ให้ได้รับสิทธิเหมือนกัน
ในประเด็นนี้ดร.ยุ้ย บอกว่า ต้องขอขอบคุณรัฐบาลที่ออกมาตรการนี้มา ซึ่งช่วยกระต้นภาคธุรกิจอสังหาฯ ได้ดี และที่ผ่านมาได้พิสูจน์แล้วว่า พอมีมาตรการคนซื้อก็รีบซื้อ และทำให้การซื้อขายอสังหาฯ ดีขึ้น โดยเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมด้วย
“คนซื้อบ้านจ่ายน้อยลง ส่งผลกระทบทั้งระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว ซึ่งพอเกิดการซื้อขายมากขึ้นในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจอื่นๆ ได้เยอะ ทั้งอัปสตรีมการซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือ ดาวน์สตรีมที่เวลาดีเวลลอปเปอร์ขายบ้านได้ ก็มีการสร้างบ้านเพิ่มขึ้น ซื้ออิฐ หิน ปูน ทรายต่างๆ” ดร.ยุ้ย อธิบายให้เห็นภาพชัดขึ้น
ทั้งนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับ GDP ของประเทศ หากมองย้อนหลังไป 10 ปีที่ผ่านมา จะเห็นว่าตัวเลขการเติบโตของทั้ง 2 ส่วนจะไปในทิศทางเดียวกัน และเมื่อเกิดการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ คนซื้อบ้าน-คอนโดได้ประโยชน์ และทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน ภารวมทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น
2. มาตรการสินเชื่อบ้าน Happy Home หรือบ้านล้านหลัง วงเงิน 20,000 ล้านบาท โดยธอส.
มาตรการนี้เป็นมาตรการต่อเนื่องจากที่ผ่านมา ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. เป็นมาตรการสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือมีเงินเดือนต่ำกว่า 25,000 บาท ซึ่งบางธนาคารไม่ปล่อยกู้ แต่เมื่อเกิดมาตรการนี้ขึ้น ทำให้คนมีรายได้กลุ่มนี้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ดร.ยุ้ย บอกว่า แคมเปญนี้ดี ให้คนกลุ่มที่มีรายได้ไม่มากกู้ซื้อบ้านได้ และที่สำคัญ คือ คิดรายได้เงินกู้เมื่อหักจากหนี้แล้วได้มากขึ้น ½ นั่นหมายความว่า เอาอัตราส่วนที่ไปผ่อนธนาคารได้มากกว่าธนาคารอื่น ซึ่งในที่ผ่านมาบ้านล้านหลัง ใช้กับกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่มาปีนี้ขยับราคาเป็นบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทแทน
“เป็นเรื่องที่ดีมาก เพราะบ้านราคา 1.5 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล มีมูลค่าประมาณ 10% ของตลาดรวม ที่เหลือเป็นราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป และเมื่อแคมเปญนี้ขยายราคาเป็น 3 ล้านบาท ทำให้ยูนิตบ้านที่เหลือขายในตลาดที่คนกลุ่มนี้ซื้อได้ก็จะมีมากกว่า 50% ของตลาดทั้งหมด”
3. โครงการบ้าน BOI ส่งเสริมที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
ดร. ยุ้ย พูดถึงมาตรการนี้ว่า มีมานานแล้ว ถ้าฟังดูอาจจะเป็นมาตรการที่ช่วยเหลือผู้ประกอบการ ซึ่งในทำเลกรุงเทพฯ ปริมณฑล หาบ้านราคา 1.5 ล้านบาทได้ยากมากๆ แล้ว เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นมาก ทำให้พัฒนาบ้านราคานี้ได้ยาก แต่สิ่งที่ BOI สนับสนุนและสร้างแรงจูงใจให้ดีเวลลอปเปอร์ทำบ้านราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท โดยไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคล ซึ่งก็เอกชนลงทุนบ้านในกลุ่มนี้มากขึ้น ส่งผลให้ในตลาดที่อยู่อาศัยมีบ้านราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทมากขึ้น และคนซื้อบ้านก็จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายมากขึ้นด้วย
4. มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สูงสุด 100,000 บาท เมื่อสร้างบ้านเอง
มาตรการนี้ดร.ยุ้ย ให้ความเห็นว่า บริษัทรับสร้างบ้าน หรือการสร้างบ้านมีผู้รับเหมาหลากหลายรูปแบบมาก บางครั้งอาจจะสร้างโดยไม่ทำสัญญา และไม่ต้องจ่ายภาษีเลย ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านก็จะมีหลายสเกล เมื่อมีมาตรการนี้ รัฐบาลก็พยายามให้บริษัทรับจ้างรับสร้างเข้าระบบทำภาษี โดยสร้างแรงจูงใจให้คนซื้อหรือคนสร้างบ้านสามารถนำค่าใช้จ่ายสร้างบ้าน นำไปหักเงินภาษีได้ ถึงแม้ตลาดรับสร้างอาจจะไม่ได้มีขนาดธุรกิจที่ใหญ่มาก แต่ก็มีความสำคัญ ซึ่งหลังจากมาตรการนี้ออกมาอาจจะทำให้รัฐบาลเก็บภาษีได้เพิ่มมากขึ้นด้วย
นอกจากนี้ยังมีมาตรการโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดย ธอส. สนับสนุนสินเชื่อให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ปลูกสร้างอาคารหรือซื้อที่ดินพร้อม ปลูกสร้างอาคาร เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ร้อยละ 2.98 ต่อปี วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2,500,000 บาทขึ้นไป โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการสามารถยื่นคำขอกู้กับ ธอส. ได้ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป หรือจนกว่า ธอส. ให้สินเชื่อเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ
ดร.ยุ้ย สรุปให้ฟังว่า ก่อนประกาศมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ภาพรวมตลาดอสังหาฯ 3 เดือนที่ผ่านมา หาข่าวดีไม่เจอเลย เศรษฐกิจไม่ดี กู้แบงค์ยาก ดอกเบี้ยแพง และหลังประกาศมาตรการเศรษฐกิจก็ไม่ได้ดีขึ้นเลยในทันที แต่เชื่อว่าหลังจากนี้จะเกิดโมเมนตั้มที่ดีขึ้น คนซื้อบ้านอยากซื้อบ้าน เพราะมีเงื่อนไขที่ดีเกิดขึ้น คนจะซื้อบ้านก็รีบซื้อตอนนี้ดีกว่า ตรงนี้แหละที่ทำให้อสังหาฯ มีการหมุนเวียนที่มากกว่า 2 เดือนที่ผ่านมา เมื่อตรงนี้หมุนแล้ว ต่อไปก็เป็นหน้าที่ของคนที่เหลือทำให้มันหมุนต่อเรื่อยๆ
สุดท้ายดร.ยุ้ย ฝากถึงคนซื้อบ้านว่า
“รีบใช้มาตรการเถอะ เพราะมีถึงสิ้นปีเอง ถ้าตัดสินใจได้แล้วว่าอยากได้แน่ๆ อยากซื้อที่นี่แหละ โลเคชันเหมาะ ก็ซื้อเลย เพราะมีมาตรการที่ดีออกมาแล้ว ปีหน้าไม่รู้ว่าจะต่อหรือเปล่า ถ้าคิดว่าวันนี้ทุกอย่างเหมาะก็ให้รีบตัดสินใจ”
อ่านรายละเอียดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2567 เพิ่มเติมได้ในลิงค์นี้ www.home.co.th/news/the-ministry-of-finance-announces-measures-to-stimulate-real-estate-in-2024-59892
