ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย สำหรับรายไตรมาส 2 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 ยูนิต พบว่าที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดเพิ่มขึ้น 3.3% จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 19% ยอดขายใหม่ลดลง 32.3% คอนโดยูนิตเหลือขายพุ่งเพิ่ม 11.2%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2556 มีที่อยู่อาศัยเหลือขายรวม 190,287 ยูนิต เพิ่มขึ้น 8% มูลค่ารวมกว่า 935,819 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.9% แบ่งเป็นคอนโด 74,230 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 290,637 ล้านบาท ลดลง 1.3% ส่วนบ้านจัดสรร 116,057 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6.1 % มูลค่า 645,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.8%
ปัจจุบันมียูนิตที่มีการเสนอขายที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) 206,246 ยูนิต มูลค่า 1,019,318 ล้านบาท ขยายตัว 3.3% และ 5.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นยูนิตเกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 23,080 ยูนิต หรือ 11.19% ของยูนิตที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 127,774 ล้านบาท หรือ 12.54% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งยูนิตที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 19.0% และ 6.6% ตามลำดับ ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 11,224 ยูนิต มูลค่า 80,299 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง 7.8% โครงการอาคารชุดจำนวน 11,856 ยูนิต จำนวนยูนิตลดลง 27.3% มูลค่าโครงการ 47,475 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.9%
ในด้านยอดขายพบว่าในช่วงไตรมาส 2 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวนทั้งสิ้น 15,959 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 83,499 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง 32.3% มูลค่าลดลง 28.4% ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายได้ใหม่ของโครงการอาคารชุดจำนวน 5,909 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม มูลค่า 24,900 ล้านบาท โดยจำนวนยูนิตลดลง 56.5% มูลค่าลดลง 53.1% และเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 10,050 ยูนิต มูลค่า 59,490 ล้านบาท โดยจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 0.7% มูลค่าลดลง 8.9%
ด้านที่อยู่อาศัยเหลือขายพบว่าไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 190,287 ยูนิตเพิ่มขึ้น 8.0% มูลค่า 935,819 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.9% แบ่งเป็น อาคารชุด 74,230 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 290,637 ล้านบาท ลดลง 1.3% และบ้านจัดสรรจำนวน 116,057 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6.1% มูลค่า 645,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.8%
เมื่อแยกวิเคราะห์เฉพาะตลาดบ้านแนวราบ ในไตรมาส 2 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ายูนิตที่มีการเสนอขายเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 126,107 ยูนิต มูลค่า 704,672 ล้านบาท ขยายตัว 5.7% และ 13.2% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งพบว่าประเภทบ้านเดี่ยวมีการขยายตัวของยูนิตเสนอขายมากที่สุด จำนวนทั้งสิ้น 32,947 ยูนิต มีอัตราการขยายตัว 15.9% เป็นที่น่าสังเกตว่าทาวน์เฮ้าส์เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทเดียวที่มีจำนวนยูนิตเสนอขายลดลงเล็กน้อย โดยมีจำนวน 69,356 ยูนิต ลดลง 0.3%
ส่วนยอดขายใหม่ไตรมาส 2 ปี 2566 ของประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 10,050 ยูนิต ขยายตัว 0.7% และ มูลค่า 59,490 ล้านบาท ลดลง 8.9% และมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 2.7 แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบค่อนข้างคงตัวเช่นเดียวกับไตรมาส 1 ปี 2565 ทั้งนี้พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ประเภทโครงการแนวราบทุกประเภทมีอัตราการขยายตัวของจำนวนยูนิตขายได้ใหม่เพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงหลังจากโควิด หรือระหว่างปี 2565 ถึงปัจจุบัน โดยอาคารพาณิชย์และบ้านแฝด มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 26.1% และ 25.6% ตามลำดับ ยกเว้นทาวน์เฮ้าส์มีอัตราการขายได้ใหม่ลดลง 7.5% ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยคือ 3.3% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าจำนวนยูนิตโครงการเปิดขายใหม่ประเภททาวน์เฮ้าส์ก็ลดลงด้วยเช่นกันโดยลดลงถึง 15.5%
อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาถึงยูนิตเหลือขายคงค้างประเภทโครงการแนวราบ กลับพบว่าบ้านเดี่ยวยังมีอัตรายูนิตเหลือขายมากที่สุดโดยมีอัตราเพิ่มขึ้นถึง 17.1% ในขณะที่บ้านแฝดมีอัตรายูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้น 11.7%ihvp และทาวน์เฮ้าส์มีอัตรายูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้น 0.4% ในขณะที่อาคารพาณิชย์มียูนิตเหลือขาย 0.9% โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ พบว่าอัตราดูซับของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลงจากปีก่อนหน้า ในขณะที่บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเกิดจากมีการเปิดขายโครงการใหม่ และในตลาดมีที่อยู่อาศัยประเภทดังกล่าวจำนวนไม่มากนัก
ตลาดอาคารชุด ในไตรมาส 2 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า ยูนิตที่มีการเสนอขายอาคารชุด 80,139 ยูนิต มูลค่า 314,646 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลง 0.3% และ มูลค่าลดลง 8.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นยูนิตเกิดจากโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงถึง 11,856 ยูนิต ลดลง 27.3% มูลค่า 47,475 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.9% และเมื่อดูถึงยอดขายใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 2 ปี 2566 จำนวน 5,909 ยูนิต ลดลง 56.5% มูลค่า 24,009 ล้านบาท ลดลง 53.1% ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 74,230 ยูนิต เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 290,637 ล้านบาท ลดลง 1.3%
ผลจากการสำรวจภาคสนามยังได้แสดงให้เห็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูง ประกอบด้วยโซน
(1) บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ยอดขาย 1,727 ยูนิต มูลค่า 9,962 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.5% ต่อเดือน
(2) เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 995 ยูนิต มูลค่า 3,585 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 3.3% ต่อเดือน (3) บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ยอดขาย 992 ยูนิต มูลค่า 5,047 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 1.9% ต่อเดือน
(4) เมืองสมุทรสาคร ยอดขาย 933 ยูนิต มูลค่า 3,744 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 4.5% ต่อเดือน
(5) ลำลูกกา-ธัญบุรี ยอดขาย 882 ยูนิต มูลค่า 3,642 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 1.9% ต่อเดือน
สำหรับทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมียูนิตเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่
(1) บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 16,811 ยูนิต มูลค่า 83,218 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.9% ต่อเดือน
(2) บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 14,689 ยูนิต มูลค่า 79,073 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.5% ต่อเดือน
(3) ลำลูกกา-ธัญบุรี เหลือขาย 14,501ยูนิต มูลค่า 57,010 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.9% ต่อเดือน
(4) คลองหลวง-หนองเสือ เหลือขาย 13,112 ยูนิต มูลค่า 46,477 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.4% ต่อเดือน
(5) เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เหลือขาย 10,344 ยูนิต มูลค่า 42,653 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.9% ต่อเดือน
ระดับราคาที่อยู่อาศัยแนวราบเหลือขายสูงสุดเป็นกลุ่มราคา 3.01-5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนยูนิตเหลือขาย 37,068 ยูนิต มูลค่า 151,278 ล้านบาท อันดับ 2 คือระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท จำนวน 34,924 ยูนิต มูลค่า 95,177 ล้านบาท และอันดับ 3 ระดับราคา 5.10-7.50 ล้านบาท จำนวน 17,406 ยูนิตมูลค่า 110,101 ล้านบาท
สำหรับทำเลศักยภาพของตลาดคอนโด ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โดยเป็นทำเลที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูง ประกอบด้วยโซน
(1) ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวนยอดขาย 699 ยูนิต มูลค่า 2,497 ล้านบาท อัตราดูดทรัพย์ 2.0% ต่อเดือน
(2) คลองหลวง-หนองเสือ ยอดขาย 656 ยูนิต มูลค่า 1,610 ล้านบาท อัตราดูดซับ 8.7% ต่อเดือน
(3) เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ยอดขาย 615 ยูนิต มูลค่า 1,233 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.1% ต่อเดือน
(4) พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ยอดขาย 588 ยูนิต มูลค่า 1,731 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน
(5) ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ยอดขาย 426 ยูนิต มูลค่า 1,454 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6% ต่อเดือน
ทั้งนี้ ทำเลที่มียูนิตเหลือขายของคอนโดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมียูนิตเหลือขายที่มากติดอันดับต้นๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่
(1) ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 11,086 ยูนิตมูลค่า 46,350 ล้านบาท อัตราดูดทรัพย์ 2.0% ต่อเดือน
(2) ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 8,526 ยูนิต มูลค่า 26,251 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6% ต่อเดือน
(3) พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เหลือขาย 8,390 ยูนิต มูลค่า 24,378 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน
(4) เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 5,922 ยูนิต มูลค่า 13,676 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.1% ต่อเดือน
(5) สุขุมวิท เหลือขาย 4,856 ยูนิต มูลค่า 42,291 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7% ต่อเดือน
เมื่อพิจารณาแยกระดับราคาขายจะพบว่าคอนโดที่มียูนิตเหลือขายสูงสุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01- 3.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งสิ้น 26,507 ยูนิต มูลค่า 72,703 ล้านบาท คอนโดระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท เหลือขายมากเป็นอันดับ 2 จำนวน 15,431 ยูนิต มูลค่า 60,4002 ล้านบาท และคอนโดราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตเหลือขายมากเป็นอันดับ 3 จำนวน 10,063 ยูนิต มูลค่า 19,859 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามโดยภาพรวมพบว่าไตรมาส 2 ปี 2566 มีสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยด้านการขายยังคงลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 ปี 2566 โดยเมื่อเทียบกับปี 2565 อัตราการขายลดลงถึง 32.3% ขณะที่อัตราดูดซับปรับมาอยู่ที่ 2.6% ต่างจากอัตราดูดซับในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 3.9% โดยเป็นการลดลงในกลุ่มของคอนโดมากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าอัตราการขายลดลงถึง 56.5% อัตราดูดซับปรับลงมาอยู่ที่ 2.5% ขณะที่ไตรมาส 2 ปีก่อนหน้าอัตราดูดซับสูงถึง 5.6%
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินภาพรวมปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 โดยคาดว่าในปี 2566 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวนทั้งสิ้น 95,732 ยูนิต แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 56,646 ยูนิต โครงการคอนโดจำนวน 39,086 ยูนิต มีอัตราการขยายตัวลดลง 12.5% โดยคาดว่าจะมียอดขายใหม่เข้ามาในตลาดรวมทั้งสิ้น 80,239 ยูนิต เป็นยอดขายโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 47,375 ยูนิต และยอดขายได้ใหม่โครงการคอนโดจำนวน 32,864 ลดลง 15.6% เมื่อเทียบกับปี 2565 มีจำนวนยูนิตหรือขายคงค้างในตลาดทั้งสิ้น 198,282 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเพิ่มขึ้น 7.5% ซึ่งถือว่ามีแนวโน้มที่ดีกว่าช่วงปี 2565 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 127,043 ยูนิต และโครงการคอนโด 71,239 ยูนิต ขณะที่อัตราดูดซับคาดว่าในปี 2566 อัตราดูดซับเฉลี่ยจะลดลงมาอยู่ที่ 2.8%
สำหรับในปี 2567 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวขึ้น โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดมีการปรับสมดุลระหว่างสินค้าเหลือขายและสินค้าเข้าใหม่ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวนทั้งสิ้น 108,886 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.7% เมื่อเทียบกับปี 2566 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 63,794 ยูนิต และโครงการคอนโด 45,091 ยูนิต รวมถึงคาดว่าจะมียอดขายใหม่เกิดขึ้นในปี 2567 จำนวน 109,184 ยูนิต เพิ่มขึ้น 36.1% แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 62,862 ยูนิต และโครงการคอนโด 46,323 ยูนิต ด้านอัตราดูดซับโดยรวมจะเพิ่มขึ้นจาก 2.8z% ในปี 2566 เป็น 3.0% ในปี 2567 และคาดว่าจะมียูนิตเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 197,984 ยูนิต ในปี 2567 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 127,976 ยูนิตและโครงการคอนโด 70,008 ยูนิต
**หมายเหตุการสำรวจดังกล่าวเป็นโครงการที่มียูนิตเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 ยูนิต ในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล
แค่ระบุสิ่งที่ต้องการ ที่เหลือเป็นหน้าที่เรา
-
เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถแนะนำคุณได้สามารถเพิ่มช่องทางติดต่อได้เลย
บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด
1895/66-68 ถ.พหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กทม.10900
