เปิดโมเดล ร่วมลงทุนทำหมู่บ้าน ด้วยที่ดินส่วนตัว

บริษัท โฟร์พัฒนา จำกัด เสนอรายงานพิเศษเกี่ยวกับการใช้ที่ดินร่วมลงทุนกับบริษัทรับสร้างพัฒนาโครงการที่อยู่ อาศัย ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ผู้ที่ต้องการจะเข้ามาลงทุนต้องรอบรู้ และมีความชำนาญ จริง ๆ จึงจะสามารถพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพ สามารถนำเสนอต่อกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงไปตรงมา และ ตรงความต้องการของกลุ่มผู้บริโภค หลายคนอยากจะลงทุนแต่ติดปัญหาที่ขาดความรู้ความเข้าใจ จึงไม่มั่นใจ ว่าลงทุนแล้วจะประสบความสำเร็จหรือไม่ โดยทั่วไปผู้ที่ต้องการจะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นด้วยการมีที่ดินอยู่แล้ว หรือซื้อที่ดินและ พัฒนาโครงการขึ้นมา แต่ก็ยังมีอีกวิธีหนึ่งที่เป็นอีกหนึ่งโมเดล และสามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้กับสถานการณ์ ปัจจุบันได้เช่นกัน นั่นก็คือ การลงทุนร่วม (Joint Venture) ระหว่างเจ้าของที่ดิน และ บริษัท รับสร้างบ้านซึ่งมี ความชำนาญด้านการก่อสร้าง และการวางแผนงานด้านการตลาด สำหรับในส่วนของเจ้าของที่ดินสามารถทำได้ทั้งในนามของบุคคล หรือนิติบุคคลก็ได้ โดยเจ้าของที่ดินที่ต้องการ ขายที่ดินได้ในราคาที่สูงขึ้นสามารถใช้วิธีการร่วมลงทุนแบบนี้ ขณะเดียวกันในฝั่งของบริษัทรับสร้างบ้านเองที่จะ เข้ามาร่วมลงทุนควรเป็นบริษัทที่มีความมั่นคงด้านฐานะทางการเงินพอสมควร และมีประสบการณ์ด้านงาน ก่อสร้างเป็นอย่างดี รวมถึงสามารถวางแผนและจัดการในเรื่องของการตลาด และสินเชื่อลูกค้ารายย่อย หรือ Post Finance กับสถาบันการเงินได้ ส่วนการลงทุนในเบื้องต้นส่วนใหญ่เจ้าของที่ดินจะเป็นผู้ลงทุนในส่วนของ สาธารณูปโภคส่วนกลาง อาทิ ถนน ระบบไฟฟ้า ประปา ฯลฯ ส่วนบริษัทรับสร้างบ้านจะลงทุนในด้านของการ ก่อสร้างบ้านตัวอย่าง บุคลากร งบประมาณด้านการตลาด ในส่วนของรูปแบบโครงการสามารถทำได้ 2 วิธีคือการสร้างเสร็จก่อนขาย หรือ การทำในลักษณะของบ้านสั่ง สร้าง ซึ่งที่ผ่านมาการทำบ้านสั่งสร้างจะดีกว่าในแง่ของการไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากนัก การขายที่ดินจะทำไป พร้อม ๆ กับการขายบ้านโดยแยกออกเป็นสองสัญญา ซึ่งเจ้าของที่ดินจะสามารถรับรู้รายได้เป็นรายแปลงที่ขาย ได้ ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านจะต้องทำการก่อสร้างและรับรู้รายได้ตามงวดงานก่อสร้างในแต่ละหลัง ซึ่งในส่วน ของงานก่อสร้างจะเป็นลักษณะของการสั่งสร้าง ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบฟังก์ชั่นต่าง ๆ ได้คล่องตัวกว่า โครงการจัดสรรทั่วไป รวมถึงสามารถเลือกรายการวัสดุก่อสร้างได้หลากหลายกว่า วิเคราะห์ข้อดีข้อด้อยระบบ Joint Venture โมเดลใหม่ของเจ้าของที่ดินและบริษัทรับสร้างบ้าน ระบบ Joint Venture หลัก ๆ ถือว่าได้ประโยชน์ทั้งเจ้าของที่ดิน และตัวบริษัทรับสร้างบ้าน โดยในส่วนของ เจ้าของที่ดิน จะสามารถขายที่ดินได้ในราคาที่สูงกว่าการขายแบบยกแปลง เพราะถือเป็นการขายให้กับผู้บริโภค โดยตรง เพียงแต่การรับรู้รายได้จะต้องรอการขายเป็นแปลง ๆ แทนที่จะสามารถรับรู้รายได้ทั้งหมดทีเดียว ส่วน ผู้บริโภคเองจะได้ราคาบ้านและที่ดินที่ถูกกว่า เนื่องจากไม่มีการบวกกำไรการลงทุนซื้อที่ดิน และบ้านจะสร้าง โดยบริษัทรับสร้างบ้านโดยตรง นอกจากนี้การร่วมทุนจะไม่ต้องซื้อที่ดินก่อน สามารถลดภาระในเรื่องของต้นทุนดอกเบี้ยทำให้สามารถกำหนด ราคาขายได้ต่ำกว่า ขณะเดียวกันผู้บริโภคสามารถเลือกแบบบ้านได้หลากหลาย ปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอย รวมถึง การเลือกเปลี่ยนวัสดุอื่น ๆ ได้คล่องตัวมากกว่า และยังสามารถมีส่วนร่วมตั้งแต่งานก่อสร้างฐานรากถึงการมุง หลังคา ปูกระเบื้อง เป็นต้น ในส่วนของข้อด้อยหลัก ๆ ของการ Joint Venture ก็คือ เจ้าของที่ดินไม่สามารถรับรู้รายได้ภายในครั้งเดียวต้อง รอการขายที่ดินเป็นแปลง ๆ พร้อมกับการขายบ้าน ขณะเดียวกันระบบดังกล่าวเจ้าของที่ดินต้องเข้ามามีส่วนร่วม ในการลงทุนพัฒนาที่ดินร่วมกับบริษัทรับสร้างบ้านโดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงใน ด้านการลงทุนเช่นกัน ขณะที่ในส่วนของผู้บริโภคเอง เนื่องจากโครงการเป็นบ้านแบบสั่งสร้าง ทำให้หากโครงการ ดังกล่าวมีการขายที่ไม่ต่อเนื่อง ผู้บริโภคก็จะถูกรบกวนจากการก่อสร้างหากเข้าไปอยู่ระหว่างที่มีการก่อสร้างหลัง อื่น ๆ ด้านนายปราโมทย์ ธีรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฟร์พัฒนา จำกัด เปิดเผยว่า ระบบของ Joint Venture ระหว่างเจ้าของที่ดินกับบริษัทรับสร้างบ้านเป็นโมเดลทางธุรกิจที่ดี เพราะเป็นการนำข้อดี ของแต่ละฝ่ายมาผนวก เข้าด้วยกัน ผู้บริโภคเองก็ได้ประโยชน์จากบ้านที่มีคุณภาพ เจ้าของที่ดินขายที่ดินได้ ในราคาที่ดี ขณะที่บริษัทรับ สร้างบ้านบริหารงานได้ง่ายเนื่องจากอยู่ในสถานที่เดียวกัน ต้นทุนด้านการก่อสร้างก็ถูกกว่า “การทำ Join Venture ลดความเสี่ยงได้หลายเรื่อง โดยเฉพาะการกู้เงินสถาบันการเงินเพื่อมาลงทุน เหมาะกับ สถานการณ์ในปัจจุบันที่การทำธุรกิจมีความยากขึ้น ซึ่งในอนาคตคาดว่าน่าจะได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดิน ที่ต้องการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินของตนเอง” นายปราโมทย์ กล่าว นายปราโมทย์ กล่าวต่อไปว่า ที่ผ่านมาบริษัทฯ ทำโครงการแบบ Joint Venture มาแล้ว 2 โครงการ คือ โครงบ้าน บ้านชื่นรัชดา ย่านถนนรัชดาตัดกับประชาชื่น ซี่งสามารถปิดโครงการได้เรียบร้อยแล้ว และอีกโครงการคือ โครงการบ้านบุษบา ย่านถนนติวานนท์ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเปิดขายโครงการ โดยโครงการประเภทนี้ถือเป็น รูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกแนวทางหนึ่งที่ให้เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ไม่ต้องขายที่ดินแบบยกแปลงและ ได้ราคาต่ำได้มีโอกาสขายที่ดินในราคาสุดท้ายถึงผู้ซื้อรายย่อย และผู้บริโภคได้บ้านพร้อมที่ดินในราคาที่ไม่แพง ส่วนโครงการแบบ Joint Venture จะประสบความสำเร็จหรือไม่ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลที่ดิน และบริษัทรับ สร้างบ้านที่เข้ามาทำโครงการร่วมกันว่ามีประสบการณ์ในการทำงานมากน้อยเพียงใด>