เปิดอาณาจักร เจริญสินพร็อพเพอร์ตี้ เจ้าตลาดคอนโดฯเช่าราคาถูก

"เจริญสิน พร็อพเพอร์ตี้" "กลุ่มบริษัทเจริญสิน" หรือ "เจริญสิน โฮลดิ้ง" ที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการอุตสาหกรรม อาจไม่คุ้นหูคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งๆ ที่แตกไลน์จากธุรกิจหลักมาสู่ธุรกิจอสังหาฯตั้งแต่ปี 2532 ประเดิม ด้วยการพัฒนาโครงการห้องพักให้เช่า โครงการบางปูใหม่ หรือที่เรียกขานกันว่าโครงการสามห่วง ซึ่งมีทั้งอาคาร ที่พักอาศัยให้เช่า และอาคารพาณิชย์เพื่อขายและให้เช่า ขณะเดียวกัน จากที่มีการขยายการลงทุนพัฒนาโครงการที่พักอาศัยอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 20 ปีที่ ผ่านมา จนมีห้องพักให้เช่าในมือร่วม 20,000 ยูนิต กระจายอยู่ย่านบางปู จังหวัดสมุทรปราการ ชลบุรี และมหาชัย อสังหาฯเลยกลายเป็นอีกกลุ่มธุรกิจหนึ่งในพอร์ตการลงทุน นอกเหนือจากกลุ่มธุรกิจอุตสาหกรรม ซึ่ง ประกอบด้วยกลุ่มธุรกิจอุตสาหกรรมฟอกหนักซึ่งเป็นธุรกิจดั้งเดิมของกลุ่มอุตสาหกรรมผ้าใยสังเคราะห์, ยางและ โพลีเมอร์, เคมีภัณฑ์, พีวีซี และกลุ่มธุรกิจสินค้าอุปโภค โดยดำเนินการภายใต้บริษัทเจริญสิน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถึงวันนี้ เจ้าตลาดห้องเช่าราคาถูกในแหล่งโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม "เจริญสิน พร็อพเพอร์ตี้" ที่มีซี อีโอ "มาโนช วงษ์เจริญสิน" "นุชนภา วงษ์เจริญสิน" กรรมการบริหาร และ "เฉลิมพล ทองไพฑูรย์" กรรมการ ผู้จัดการ นำทีมมาถึงจุดเปลี่ยนอีกครั้ง โดยวาดแผนลงทุนพัฒนาโปรเจ็กต์แนวราบเพื่อขาย พร้อมๆ กับรอจังหวะ เวลาผุดโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ในอนาคตอันใกล้ "เฉลิมพล" ย้อนความหลังให้ฟังว่า เจริญสิน โฮลดิ้ง เริ่มต้นธุรกิจมาจากอุตสาหกรรมฟอกหนัง ตั้งแต่ปี 2488 และก้าวสู่วงการอสังหาฯ โดยแตกแขนงมาจากอุตสาหกรรมฟอกหนักซึ่งเป็นอุตสาหกรรมหลัก โดยการ ริเริ่มของท่านประธาน (มาโนช วงษ์เจริญสิน) ที่ต้องการจะยกระดับคุณภาพชีวิตของพนักงานที่ทำงานในเขตนิคม อุตสาหกรรมเมื่อกว่า 20 ปีก่อนให้ดีขึ้น จากเดิมที่อาศัยอยู่ในห้องเช่าที่เป็นเรือนแถวชั้นเดียว มีสิ่งอำนวยความ สะดวกน้อย และไม่มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน จึงได้แตกบริษัทลูกลงทุนอสังหาฯให้เช่า ภายใต้คอนเซ็ปต์ Gated community หรือโครงการขนาดใหญ่ ที่มีรั้วรอบขอบชิดทั้งโครงการ พร้อมพื้นที่จอดรถ มีทางออกทางเดียว โปรเจ็กต์แรกคือโครงการบางปูใหม่ บน เนื้อที่ 15 ไร่ ทางเข้านิคมอุตสาหกรรมบางปู รูปแบบโครงการจะเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 4-5 ชั้นให้เช่าทั้งหมดราว 1,600 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 30-35 ตร.ม.ใช้เงินลงทุน 200 ล้านบาท "โครงการแรกเกิดขึ้นจากวิสัยทัศน์ของท่านประธานที่ต้องการให้ผู้เช่าซึ่งส่วนใหญ่เป็นแรงงานใน โรงงานอุตสาหกรรมมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น คอนเซ็ปต์โครงการที่เราทำเลยเน้นในเรื่องของการสร้างชุมชน ให้ผู้เช่า ได้มีกิจกรรมร่วมกัน พึ่งพาอาศัยกัน เหมือนอยู่บ้านตัวเอง คิดค่าเช่า 1,300 บาท/เดือน ถึงตอนนี้ก็ยังไม่ได้ปรับ ราคาเพิ่มเลย ตลอด 20 ปี จากนั้นการลงทุนโครงการอื่นก็ตามมาเรื่อยๆ" ปัจจุบันมีคอนโดฯให้เช่าทั้งหมด 8-9 โครงการ รวม 97 ตึก และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 2 โครงการ รวม แล้วประมาณ 20,000 ยูนิต อัตราการเช่าเฉลี่ยประมาณ 80-100% เน้นเจาะตลาดผู้เช่าที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม เป็นหลัก ทุกโครงการมีอัตราการเช่าราว 80-100% เพราะสภาพแวดล้อมดี ชุมชนน่าอยู่ ค่าเช่าก็ไม่แพง "เฉลิมพล" บอกว่า โครงการเช่าแบบนี้ เมื่อ 20 ปีก่อนไม่มีใครทำ แต่เราทำ เพราะท่านประธานมองว่า ประเทศเรามีภาคการผลิตเป็นหลัก แรงงานจึงมีความสำคัญ ก่อนหน้านั้นยังไม่เคยมีการจัดการอย่างเป็นระบบ คนงานจะพักอาศัยในที่พักซึ่งมีลักษณะเป็นเพิงหมาแหงน หรือห้องเช่า ไม่มีการจัดการที่ดีพอ แรงงานก็ไม่ได้รับ การดูแลที่ดีพอ เลยเกิดไอเดียว่า นอกจากสร้างห้องพักให้เช่าแล้ว ต้องทำให้เกิดความเป็นชุมชนด้วย ไม่แปลกที่จะ ได้รับการตอบรับจากตลาดอย่างเหนือความคาดหมาย จากนิคมอุตสาหกรรมบางปู ก็ขยายไปเจาะตลาดผู้ใช้แรงงานในนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก แถบชลบุรี อาทิ โครงการบ่อวินนคร, พานทองนคร, บุญนคร, ปิ่นทองธานี, อมตะคอนโด และเจริญนคร จากนั้น ก็ขยายฐานไปมหาชัย คือโครงการสินนคร นอกจากโมเดลธุรกิจที่ตรงใจ ตรงกับความต้องการของลูกค้าแล้ว การที่ "มาโนช" ผู้เป็นซีอีโออ่านเกม ตลาดได้ขาด และยึดนโยบายมูฟเร็ว ต้นทุนต่ำ คู่แข่งไม่มี ทำให้ "เจริญสิน พร็อพเพอร์ตี้" สร้างรายได้เฉลี่ยต่อปีถึง 500-600 ล้านบาท ประสบการณ์ในตลาดที่พักให้เช่าที่มีมายาวนานถึง 20 ปี บวกกับการแปรวิกฤตให้เป็นโอกาส เก็บเล็ก ผสมน้อย แท็กติกต่างๆ ตลอดจนวิธีการบริหารจัดการและทีมบุคลากรที่คลุกคลีอยู่กับลูกค้าตลอด ทำให้ "เฉลิม พล" มั่นใจว่าจะเป็นโนว์ฮาวชั้นดีที่บริษัทสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้ในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อมีการขยับขยาย การลงทุนเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบุคลากรที่เป็นระดับสตาฟฟ์ รวมทั้งแม่บ้าน พนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ "อย่างในการบริหารจัดการ น้อยมากที่มีปัญหา เพราะเราพยายามขอความร่วมมือจากลูกค้า ใช้วิธี ประชาสัมพันธ์ จัดกิจกรรมซีอาร์เอ็ม ทำบุญตักบาตรร่วมกัน ทำให้มีความใกล้ชิดกับลูกค้าจนลูกค้ารู้สึกได้ ปัญหา ใหญ่ๆ จึงไม่ค่อยเกิดขึ้น สำหรับฮาวด้านการบริหารจัดการ เราคิดว่าที่ทำอยู่มีประสิทธิภาพ เพราะแม้จะเป็นห้อง ชุดให้เช่าที่เก็บค่าเช่าต่ำมาก เฉลี่ยแค่ 1,500-1,700 บาท/ห้อง/เดือน โดยที่ไม่เคยปรับขึ้นราคาเลย ตลอด 20 ปี แต่ ระบบบริหารจัดการเหมือนกับโรงแรม" สิ่งเหล่านี้ "เฉลิมพล" และทีมผู้บริหารวาดแผนไว้ล่วงหน้าแล้วว่า วันหนึ่งจะมีแวลูสูง "เจริญสิน พร็อพ เพอร์ตี้" สามารถนำไปต่อยอดธุรกิจใหม่ๆ หรือการลงทุนโครงการใหม่ๆ ได้เป็นอย่างดี ที่น่าจะปรากฏเป็นรูปธรรมภายในเวลาไม่นานนัก คือการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ รองรับความต้องการกลุ่มผู้เช่าในแต่ละโครงการที่อยู่มานาน ทำงานมานาน และเริ่มมีกำลังซื้อเพียงพอจะซื้อบ้าน เพราะจากการสำรวจพฤติกรรมผู้เช่าในปัจจุบัน พบว่าบางกลุ่มมีความพร้อมจะซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์แล้ว บริษัทจึงมีแนวคิดจะนำที่ดินที่มีอยู่กว่า 100 ไร่ ติดกับนิคมอุตสาหกรรมบางปู มาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย แนวราบรองรับกำลังซื้อ นอกจากนี้ อยู่ระหว่างรอจังหวะผุดโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ บนที่ดิน 15 ไร่ ริมถนนบางนา-ตราด ก.ม.4.5 ซึ่งได้ศึกษาและออกแบบไว้ล่วงหน้าแล้ว โดยจะพัฒนาเป็นโครงการแบบมิกซ์ยูส มีทั้งคอมเพล็กซ์ โรงแรม คอนโดฯ สำนักงานให้เช่า มูลค่าลงทุน 3,000-4,000 ล้านบาท>