ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

(AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย จัดทำข้อมูลชี้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในปี 2553 โดยวิเคราะห์จากปัจจัย
ราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง รวมทั้งสถานการณ์เศรษฐกิจ และผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
ด้วยการลดค่าจดทะเบียน โอน ค่าจด จำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ สรุปได้ดังนี้
1.ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯ AREA ได้รวบรวม
วิเคราะห์มาตั้งแต่ฐานปี พ.ศ. 2528 พบว่ามีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นแต่ในอัตราที่ลดลง โดยปี 2551-2552 ราคา
เพิ่มขึ้น 3% เป็นอัตราเพิ่มที่ลดลงมาตลอดนับแต่ ปี พ.ศ. 2549 เป็นต้นมา เนื่องจากเศรษฐกิจผันผวนไปในทาง
ลบ
2.ราคาบ้านหลังใหม่ที่เปิดตัวในแต่ละปี ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯรวบรวมการเปลี่ยนแปลงทุก
เดือน เพิ่มขึ้นทุกปีนับแต่ปี 2550 ซึ่งเสนอขายในตลาดราคาเฉลี่ย 2.289 ล้านบาท เพิ่มเป็น 2.718 ล้านบาทใน
ปี 2551 และ 3.111 ล้านบาทในปี 2552 ตามลำดับ
สาเหตุที่บ้านเปิดตัวใหม่มีราคาเพิ่มขึ้น เป็นเพราะบ้านราคาถูก ๆ ไม่สามารถสร้างได้ในขณะนี้ เพราะผู้ซื้อบ้าน
ราคาถูกซึ่งเป็นผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำมีกำลังซื้อลดลง บ้านใหม่ในตลาดจึงหันไปจับกลุ่มผู้มีรายได้ระดับ
ปานกลางถึงระดับสูงที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจมากกว่า แต่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านเปิดตัวใหม่นี้ก็ไม่ได้แสดง
ให้เห็นว่าสัมพันธ์กับมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมอสังหาฯ
3.กรณีบ้านใหม่ในตลาดที่เป็นบ้านหลังเดียวกัน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯสำรวจพบว่า ใน
โครงการเดียวกันและบ้านแบบเดียวกันในรอบ 6 เดือนปรับราคาเพิ่มขึ้น 20% ลดราคาลง 14% ที่เหลืออีก
66% ราคาคงที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลง
โดยเฉลี่ยตัวเลขการเปลี่ยนแปลงราคาของบ้านใหม่หลังเดียวกันที่เสนอขายในตลาดเพิ่มขึ้น 1% ต่อปี ซึ่งไม่มาก
นัก ในช่วงปี 2551-2552 อย่างไรก็ตามตัวเลขอาจค่อนข้างต่ำ เพราะสำหรับสินค้าบ้านที่ขายดีก็อาจขายหมดไป
ก่อนการสำรวจในรอบ 6 เดือนถัดไป
4.กรณีของห้องชุดราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งเป็นสินค้าที่มีการลงทุนเป็นพิเศษ พบว่าพื้นที่ที่มีการเติบโตของราคา
ได้แก่ บริเวณถนนพญาไท ปทุมวัน พหลโยธิน และยานนาวา-นราธิวาสราชนครินทร์
ส่วนบริเวณที่ค่าคงที่หรือต่ำลงบ้างเล็กน้อย ได้แก่ สีลม สุขุมวิท บางนา และริมแม่น้ำฝั่งตะวันตก เป็นต้น จึงไม่
อาจกล่าวได้ว่า ราคาห้องชุด ราคาแพง เพิ่มราคาขึ้น ขณะที่ห้องชุดราคาแพงมือสองกลับมีราคาเพิ่มขึ้นจากเดิม
มาก ผลพวงจากห้องชุดมือหนึ่งราคาแพงขึ้น
5.นอกจากนี้ จากที่ได้จัดเก็บข้อมูลราคาบ้านหลังเดิมประเมินใหม่ทุกรอบ 6 เดือน จากฐานข้อมูล พ.ศ. 2534
พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยมีทั้งขึ้นและลง
5.1 กลุ่มที่ราคายังเพิ่มขึ้น คือ กลุ่มอาคารชุดราคาแพงใจกลางเมือง ซึ่งมีระบบคมนาคมขนส่งที่ดี มีทั้งความ
ต้องการของทั้งกลุ่มคนไทยและต่างประเทศ กลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาถูกในเขตนอกเมืองที่จูงใจด้วยราคาที่ถูกเป็น
พิเศษไม่เกิน 1 ล้านบาท
5.2 กลุ่มราคาคงที่ ได้แก่ บ้านเดี่ยวราคาแพง (5 ล้านบาทขึ้นไป) และกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง
5.3 กลุ่มที่ราคาลดลง ได้แก่ อาคารชุดราคาถูก (ไม่เกิน 5 แสนบาท/หน่วย) ซึ่งสภาพแวดล้อมเสื่อมโทรมมาก
อาคารชุดราคาปานกลาง และบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง ซึ่งผู้ซื้อมีกำลังซื้อถดถอยลง
2552 ลดลงจากการตกต่ำของเศรษฐกิจในปี 2551 ทำให้ค่าวัสดุก่อสร้างลดลง
สำหรับปี 2553 แม้เศรษฐกิจดีขึ้นก็คง ดีขึ้นไม่มากนัก และไม่ส่งผลให้ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น เพราะ
ประสบการณ์ในอดีตพบว่าช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ บางครั้งค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่อยู่อาศัยกลับลดลง
เนื่องจากช่วงวิกฤตไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ราคาวัสดุก่อสร้างจึงไม่ได้ส่งผลกระทบต่อราคา
บ้านโดยตรง
อาจสรุปได้ว่า หากเศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น ราคาบ้านในเขต กทม.และปริมณฑลก็น่าจะปรับขึ้นไม่เกิน 2-4%
ไม่ถึง 8% เหมือนกับที่ผู้ประกอบการอสังหาฯบางรายคาดการณ์ไว้>