มาตรฐานผังเมืองกทมคุมFAR-OSR กระชับพื้นที่เมือง

สำหรับแนวทางการวางและจัดทำผังเมืองฉบับใหม่นั้น อัญชลีปัทมาสวรรค์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. ได้
กล่าวว่า จะให้ความสำคัญต่อการเปลี่ยนแปลงสภาวะอากาศและลดปัญหาภาวะโลกร้อน โดยการพัฒนาใน
รูปแบบเมืองกระชับ ส่งเสริมการพัฒนาในบริเวณที่มีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน เน้นการขนส่งมวลชน
ระบบราง และส่งเสริมเศรษฐกิจเมือง เพื่อลดการใช้พลังงาน

นอกจากนี้ ผังใหม่มีแนวทางที่จะเพิ่มพื้นที่สีเขียว เพิ่มสวนสาธารณะ และใช้มาตรการทางผังเมืองกำหนดสัดส่วน
ของพื้นที่ว่าง ส่งเสริมการพัฒนาในแนวสูงโดยมีระบบโบนัสให้สำหรับโครงการที่เพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่โล่ง
ด้วยเปิดมาตรฐานใหม่ร่างผังกทม.

ที่สำคัญการยกร่างผังเมืองใหม่ครั้งนี้ สำนักผังเมืองได้จัดทำมาตรฐานด้านผังเมืองของ กทม.ขึ้นมาใช้ จากที่ผ่าน
มาจะใช้เกณฑ์และมาตรฐานการวางและจัดทำผังเมืองรวมของกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นหลัก เนื่องจาก
กทม.เป็นเมืองใหญ่ที่มีลักษณะเฉพาะแตกต่างจากเมืองอื่นๆ ค่อนข้างมาก

ดังนั้น การนำมาตรฐานกลางทั้งประเทศมาใช้ สามารถวางผังในภาพรวมได้ระดับหนึ่ง แต่ยังไม่สามารถป้องกัน
แก้ไขปัญหา หรือชี้นำการพัฒนาเมืองที่มีปัญหาสลับซับซ้อนอย่าง กทม.ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สำหรับมาตรฐานด้านผังเมืองของ กทม.มีอยู่ด้วยกันหลายด้านที่คณะทำงานได้ทำการศึกษา เช่นมาตรฐาน
ด้านเกณฑ์และข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน การคมนาคมและขนส่ง สาธารณูปโภคสาธารณูปการ การ
ออกแบบชุมชนและภูมิทัศน์เมือง แต่ที่เกี่ยวข้องโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือมาตรฐานด้านเกณฑ์และ
ข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่ถือเป็นจุดชี้เป็นชี้ตายในการพัฒนาโครงการในอนาคต

นอกจากการศึกษาและวิเคราะห์จากผังเมืองปัจจุบันแล้วยังศึกษาเปรียบเทียบกับ 5 มหานครทั้งที่เป็นมหานครที่
พัฒนาแล้วและมหานครที่กำลังพัฒนาประกอบด้วย แวนคูเวอร์ เมลเบิร์นสิงคโปร์ ฟูกูโอกะ และไทเปรวมถึงการ
สำรวจภาคสนามเพื่อวิเคราะห์กิจกรรมและความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท 28 แห่ง อาคาร
รวมทั้งสิ้น32,457 หน่วย

ยกตัวอย่างเช่น ประเภทที่อยู่อาศัย กำหนดพื้นที่ศึกษาจำนวน10 แห่ง ได้แก่ พุทธมณฑลบางกระดี่ เมืองทอง
ลาดพร้าวพระราม 9 ห้วยขวาง คลองสานถนนดินสอ บ่อนไก่ และราชดำริประเภทพาณิชยกรรม ได้แก่บางกะปิ
บางนา-ตราด พระราม 2 สามย่าน สุขุมวิท (นานา) อโศกสีลม และทาวน์อินทาวน์แนะคุม FAR-OSR กระชับ
เมือง

จากผลการศึกษา สำรวจ และเปรียบเทียบ แล้วพบว่า โดยภาพรวมแล้วค่า FAR ของย่านที่อยู่อาศัยและย่าน
เกษตรกรรมตามข้อกำหนด กทม.ได้กำหนดไว้สูงมากโดยสูงกว่าค่ามาตรฐานของกรณีศึกษาต่างประเทศ และ
สภาพความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินจริงในปัจจุบัน ยกเว้นพื้นที่ศึกษาราชดำริ ซึ่งในอนาคตถ้ามีการ
พัฒนาตามข้อกำหนด กทม.อาจก่อให้เกิดปัญหาความแออัด และการขาดแคลนสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
ได้ โดยเฉพาะในเขตเกษตรกรรม ที่อาจเกิดปัญหาการรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมและสภาพแวดล้อมธรรมชาติรอบ
เมืองมากขึ้น

ในส่วนของย่านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พบว่าค่า FAR ตามข้อกำหนด กทม.ค่อนข้างใกล้เคียงกับค่า
มาตรฐานของต่างประเทศ รวมทั้งสอดคล้องกับสภาพความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินจริงในปัจจุบัน
ยกเว้นพื้นที่ศึกษาสุขุมวิท อโศก และสีลม ที่มีค่า FAR เฉลี่ยสูงกว่าค่ามาตรฐานของ กทม. ซึ่งกำลังประสบ
ปัญหาความแออัดและการรองรับของระบบคมนาคมขนส่ง

สำหรับอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio : OSR) ซึ่งเป็นเครื่องมือควบคุมสภาพ
ความแออัดของอาคาร โดยใช้เกณฑ์การกำหนดอัตราส่วนต่ำสุดของพื้นที่ว่างปราศจากอาคาร พบว่าพื้นที่ที่ OSR
เฉลี่ยสอดคล้องกับค่ามาตรฐานของกทม. ได้แก่ ราชดำริ (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากประเภทอาคารสูง)ทาวน์อิน
ทาวน์ (พาณิชยกรรมแบบสำนักงาน)

ส่วนพื้นที่อื่นๆ มีค่า OSR เฉลี่ยสูงกว่าค่า OSR มาตรฐานอย่างมากแสดงให้เห็นว่าค่า OSR มาตรฐานของ
กทม.กำหนดไว้ต่ำเกินความเป็นจริง อาจทำให้การพัฒนาในอนาคตประสบปัญหาการขาดแคลนที่ว่างเพื่อคุณภาพ
ชีวิตที่ดีและความปลอดภัยยามเกิดภัยพิบัติ

ในส่วนของอัตราส่วนพื้นที่ครอบคลุมอาคารต่อพื้นที่ดิน(Building Coverage Ratio : BCR)เป็น
เครื่องมือควบคุมสภาพความแออัดของอาคาร จะส่งผลต่อความปลอดภัยและสุขอนามัยที่ดีของประชาชน ซึ่ง
ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมกทม.ไม่ได้มีการกำหนดค่า BCR เพื่อการควบคุมการใช้
ประโยชน์ที่ดิน แต่ได้มีการศึกษาเปรียบเทียบค่า BCR เอาไว้ เพื่อเป็นประโยชน์สำหรับการจัดทำมาตรฐานการ
ใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไป

จากผลสำรวจพบว่าค่า BCR ของพื้นที่ศึกษาส่วนใหญ่มีความสอดคล้องกับค่ามาตรฐานต่างประเทศ ยกเว้นพื้นที่
พระราม 9 ราชดำริ คลองสาน ถนนดินสอราษฎร์บูรณะ บางบอน คลองสามวา และภาษีเจริญ ซึ่งมีค่า BCR
เฉลี่ยสูงกว่าค่ามาตรฐาน และพื้นที่ศึกษาอโศก สุขุมวิท สีลม และบางขุนเทียน ที่มีค่า BCR เฉลี่ยต่ำกว่าค่า
มาตรฐาน

อย่างไรก็ตาม ผลการศึกษาที่เสนอเป็นมาตรฐานด้านผังเมืองของ กทม. ทางสำนักผังเมืองจะยึดเป็นแนวทาง
เบื้องต้นสำหรับการจัดทำร่างผังเมืองใหม่ ซึ่งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงตามความเหมาะสม แต่จะมากน้อยแค่ไหน
คงจะได้รู้กันในอนาคตอันใกล้นี้