เพิ่มแปลงขายจัดสรรจิ๋ว เริ่ม1ม.ค.55

บอร์ดจัดสรรที่ดินกลาง ไฟเขียวตามที่กรมที่ดินเสนอ ขยายเวลา โครงการจิ๋วอีก 3 ปี นับจาก 1ม.ค.55 เป็นต้นไป
พร้อมเพิ่มสัดส่วนจำนวนแปลงที่ดินจำหน่าย ระบุเขตกทม.-อำเภอเมือง จาก เดิม 2 ไร่ 20 หน่วยเป็น 32 หน่วย

เขตอบต. 4 ไร่ 30 หน่วยเป็น 40 หน่วย ไม่ต้องทำสาธารณูปโภค กันพื้นที่สวนสาธารณะ 5% ของพื้นที่ขาย -พื้นที่
สร้างนิติบุคคลบ้านฯ ระบบระบายน้ำ ถนน น้ำประปา ตามกฎหมายจัดสรรกำหนด ขจัดปัญหาเลี่ยงก.ม. หลัง
ประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2552-ปัจจุบันมียื่นแล้ว 157 ราย

จากกรณีที่กรมที่ดินผ่อนปรนให้โครงการจิ๋ว (ขนาดเล็ก ) ในเขตกรุงเทพมหานคร(กทม.) ในท้องที่เขตอำเภอเมือง
เขตเทศบาล สามารถยื่นขออนุญาตจัดสรรโครงการตาม พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื้อ
ที่ไม่เกิน 2 ไร่ 20 แปลง และในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล(อบต.) หรือ นอกเขตเทศบาล เนื้อที่ 4 ไร่ 30 แปลง
ไม่ต้องจัดทำสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนด และให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 29 มกราคม 2552 และมีผล
บังคับใช้ถึงสิ้นปี 2554 นั้น

ล่าสุด แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2554 ที่ผ่านมา คณะกรรมการ
จัดสรรที่ดินกลาง (บอร์ดจัดสรรกลาง) ที่มีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน มีมติเห็นชอบ ประกาศกรมที่ดิน
เรื่อง การยื่นขออนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการขนาดเล็กพิเศษ(โครงการจัดสรรจิ๋ว) ไม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข
เกี่ยวกับการจัดทำสาธารณูปโภคให้เป็นไปตาม ที่พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ทั้งนี้ สาระสำคัญของประกาศดังกล่าว กรมที่ดินได้พิจารณาขยายจำนวนแปลงที่จะจัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นจากที่
ประกาศไว้เดิม กล่าวคือ พื้นที่จัดสรรในเขตกทม. เมืองพัทยา และ เขตอำเภอเมือง เขตเทศบาลทั่วประเทศ
กำหนดให้แบ่งแปลงย่อยสำหรับโครงการจัดสรรจิ๋วจำนวน 32 แปลง บนที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ จากเดิมที่กำหนดให้
แบ่งแปลงย่อยไม่เกิน 20 แปลง บนที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ เท่าเดิม และโครงการจัดสรรที่ดินจิ๋ว ในเขตท้องที่ องค์การ
บริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือ นอกเขตเทศบาลทั่วประเทศ กำหนดให้แบ่งแปลงย่อยได้ไม่เกิน 40 แปลง บน
ที่ดิน 4 ไร่ จากเดิมแบ่งแปลงย่อยได้ไม่เกิน 30 แปลง บนที่ดินไม่เกิน 4 ไร่เท่าเดิม

ทั้งนี้ประกาศกำหนดเพิ่มเติมขยายแปลงย่อยของโครงการจัดสรรจิ๋ว จะมีผลบังคับใช้จริงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม
2555 เป็นต้นไป โดยกำหนดระยะเวลาบังคับใช้ 3 ปี นับจากวันประกาศใช้ หลังประกาศเดิมจะหมดอายุลงใน
ปลายปี 2554

อย่างไรก็ดี ในปัจจุบันผู้ประกอบการหรือ เจ้าของที่ดินยังไม่สามารถยื่นขออนุญาตโดยแบ่งแปลงย่อยเพิ่มขึ้น
ตามที่ประกาศใหม่กำหนดได้ เพราะหากแบ่งแยกเกินในช่วงนี้จะอยู่ในข่ายต้องปฏิบัติตาม กฎหมายจัดสรรอย่าง
ครบถ้วนคือ จะต้องจัดทำสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นหากต้องการเพิ่มจำนวนแปลง
มากขึ้นก็ต้องรอปี 2555 เท่านั้น

สำหรับโครงการจัดสรรขนาดเล็กพิเศษ หรือ โครงการจัดสรรจิ๋วที่อยู่ในข่าย ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจัดทำ
สาธารณูปโภค -บริการสาธารณะ เท่ากับโครงการขนาดเล็ก-กลาง -ใหญ่ ตามที่พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การ
จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนด ทั้งนี้ เพื่อช่วยลดต้นทุนและดึงโครงการเลี่ยงจัดสรรเข้าสู่ระบบให้มากที่สุด ซึ่ง
ประกอบด้วยไม่ต้องจัดทำสวนสาธารณะสนามเด็กเล่น 5% ของพื้นที่ขาย ไม่ต้องกันพื้นที่ตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร
หรือ มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลในอนาคต ได้รับผ่อนปรนเกี่ยวกับขนาดถนนในโครงการ และมาตรฐานไม่
ต้องเทียบเท่ากับโครงการขนาดปกติทั่วไป เพียงแค่ลาดยางมะตอยให้รถสามารถวิ่งเข้า-ออกได้หรือผู้อยู่อาศัย
สามารถสัญจรไปมาได้ก็พอ โดยผู้ประกอบการไม่ต้องลงทุนทำเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก

นอกจากนี้ ยังผ่อนปรนไม่ต้องจัดให้มีมาตรฐานการกำจัดขยะมูลฝอย ระบบระบายน้ำ เป็นต้น แต่ในเขตกทม.
เทศบาลหรือ เขตอำเภอเมือง จะบังคับให้ต้องใช้น้ำจากการประปานครหลวง (กปน.) และการประปาส่วนภูมิภาค
(กปภ.) เนื่องจาก มีระบบประปาเข้าถึงพื้นที่อย่างแน่นอน ส่วนกรณีโครงการจัดสรรจิ๋วที่ยื่นขออนุญาต นอกเขต
เทศบาลหรือ อบต. จะผ่อนปรนให้ใช้น้ำประปาหมู่บ้านได้ กรณีที่น้ำประปาของกปภ.เข้าไม่ถึง เป็นต้น แต่ขนาด
บ้านจะต้องเป็นไปตามมาตรฐานคือ บ้านเดี่ยวขนาดเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา

ที่ผ่านมาหากต้องปฏิบัติตามกฎหมาย จัดสรรและข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกลาง แบ่งขาดของที่ดิน
จัดสรร ไว้ 3 ขนาด ได้แก่ 1. โครงการขนาดเล็ก จำนวนแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายไม่เกิน 99 แปลงหรือเนื้อที่
โครงการต่ำกว่า 19 ไร่ โครงการขนาดกลางจำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 100-499 แปลงหรือเนื้อที่ทั้ง
โครงการ 19-100 ไร่ และโครงการขนาดใหญ่ จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 500 แปลงหรือเนื้อที่ทั้ง
โครงการเกินกว่า 100 ไร่

" แต่ละโครงการจะต้องกำหนดรายละเอียดการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูลให้เป็นไปตามข้อบัญญัติท้องถิ่น
การจัดทำระบบระบายน้ำ หรือ พื้นที่หน่วงน้ำ บ่อเก็บกักน้ำเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม การกำหนดขนาดท่อระบาย
น้ำอย่างละเอียดเพื่อที่จะรองรับปริมาณการไหลของน้ำได้ การจัดทำระบบบำบัดเสีย การกันพื้นที่5% ของพื้นที่
ขายสำหรับจัดทำสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นภายในโครงการ การจัดให้มีระบบไฟฟ้า ระบบประปา ถนน
ภายในโครงการ เป็นต้น ซึ่งการลงทุนแต่ละโครงการต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมาก และแปลงที่ดินต้องมีขนาด
ใหญ่พอสมควร"

ขณะเดียวกันโครงการจิ๋ว จะเป็นทางเลือกสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กและเพื่อช่วยให้เกิดนักพัฒนาที่ดินรุ่นใหม่
ที่เกิดจากการเริ่มทดลองลงทุนด้วยทุนก้อนเล็กๆไปก่อน แล้วค่อยๆขยายใหญ่ขึ้น ตามประสบการณ์ ซึ่งนอกจาก
ช่วยประหยัดต้นทุนแล้วจะไม่ต้องเสี่ยงต่อการลงทุน ขณะเดียวกัน ช่วยให้ผู้ประกอบการรายเล็กลดขนาดของ
โครงการให้เล็กลง เพื่อสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ

ที่สำคัญไม่ต้องคอยหลบเลี่ยงพ.ร.บ.จัดสรร และผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายจัดสรร ซึ่งส่วนใหญ่
มักจะเป็นผู้ประกอบการในพื้นที่ที่เคยพัฒนาโครงการหลบเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดินมาแทบทั้งสิ้น ส่วน
ผู้ประกอบการรายใหญ่ รายกลาง ที่มีชื่อเสียงจะไม่ให้ความสนใจกับโครงการจิ๋วเนื่องจากมีสายป่านที่ดีพอ
สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ และไม่ต้องการเสียภาพลักษณ์

นอกจากนี้ ปัญหาการร้องเรียนจากประชาชนผู้ซื้อบ้าน ที่มักร้องเรียนมายังกรมที่ดินก็ลดน้อยลงจนแทบไม่มีเลย
เนื่องจากกรมที่ดินเองได้เข้มงวดให้เจ้าหน้าที่ ตั้งแต่ช่างรังวัดไปจนถึงเจ้าพนักงานที่ดิน ว่าให้ลงพื้นที่ตรวจสอบ
อย่างต่อเนื่อง และหากเห็นโครงการที่มีการแบ่งแยกที่ดินที่ผิดปกติอยู่ในข่ายเลี่ยงจัดสรร คือ แบ่งคราวละไม่เกิน
10 แปลง และต่อมามีการแบ่งซอยต่อเนื่องอีก ก็ให้เอาผิดต่อเจ้าของโครงการทันที และการลงพื้นที่ตรวจสอบทุก
ครั้งของเจ้าหน้าที่ จะต้องเซ็นกำกับชื่อรับรองการตรวจสอบด้วย หากต่อไปมีการร้องเรียนภายหลังจากลูกบ้าน ว่า
ไม่ได้รับความเป็นธรรมในพื้นที่ของเจ้าหน้าที่รายใด ผู้นั้นจะได้รับบทลงโทษที่รุนแรง ทันที

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า จากการสำรวจโครงการจัดสรรที่ดินจิ๋ว ทั้งในเขตกทม. ปริมณฑลและต่างจังหวัดทั่ว
ประเทศ นับตั้งแต่ วันที่ 29 มกราคม 2552 จนถึงปัจจุบัน ( 25 เมษายน 2554) พบว่ามีผู้ประกอบการและเจ้าของ
ที่ดินยื่นขออนุญาตเข้ามาจำนวน 157 ราย ซึ่งถือว่า มาตรการดังกล่าวประสบความสำเร็จและมีผู้ให้ความสนใจ
มากพอสมควร

"ก่อนหน้านี้กรมที่ดินได้ทำหนังสือสอบถาม ไปยังผู้ประกอบการในแต่ละจังหวัดถึงความสนใจเกี่ยวกับการขอ
อนุญาตทำการจัดสรรที่ดินโครงการขนาดเล็กพิเศษ (จัดสรรจิ๋ว) ต่อหรือไม่หลังจากหลักเกณฑ์ดังกล่าว
ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 29 มกราคม2552 และหมดอายุลงสิ้นปีนี้ เพื่อนำเสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
กลาง พิจารณาว่าจะต่ออายุให้หรือไม่ ซึ่งผลตอบรับค่อนข้างดีเป็นพิเศษ และส่วนใหญ่ ผู้ประกอบการให้ความ
สนใจจำนวนมาก"

สำหรับโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กพิเศษ หรือจัดสรรจิ๋วนี้ เป็นแนวคิดของนายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดี
กรมที่ดินคนปัจจุบัน ที่ต้องการลดปัญหาโครงการที่หลบเลี่ยงการจัดสรรที่ดินให้เข้าสู่ระบบที่ถูกกฎหมายเพื่อ
คุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้อบ้าน จึงได้ผ่อน คลายหลักเกณฑ์การขออนุญาตจัดสรรในเขตเมืองเพื่อให้ขออนุญาตได้ง่าย
ขึ้น