พทสีเหลืองย3-4 ผุดอาคารหมื่นตรม

ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการ สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า วันที่24
พฤษภาคม2555 นี้จะเริ่มปิดประกาศร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่3) พ.ศ.... เพื่อให้
ประชาชนหรือเจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้ส่วนเสีย ยื่นคำร้องคัดค้านกรณีไม่เห็นด้วยหรือขอปรับปรุงแก้ไขเป็นเวลา
90 วัน นับจากวันปิดประกาศ

อย่างไรก็ดีน่าจะมีประชาชนร้องจำนวนมากกว่าผังเมืองปี 2549ที่ ครั้งนั้นมีกว่า 7,000 ราย เพราะเมืองได้
เปลี่ยนไปมากขยายตัวมากขึ้นความต้องการที่อยู่อาศัยที่ผ่านมาได้มีเจ้าของที่ดินยื่นขอปรับเปลี่ยนสีการใช้
ประโยชน์ที่ดินอย่างไม่เป็นทางการโซนที่อยู่อาศัยสามารถเพิ่มการพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ได้เดิมที่ร่างปรับปรุง
ก่อนเสนอคณะกรรมการผังเมืองโดยกทม.กำหนดให้ ย.3 สร้างอาคารได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตรและต้องมีถนน
กว้าง 30 เมตร ย4. สร้าง 5,000 ตารางเมตร ขนาดถนนต้องกว้าง 16เมตร

ซึ่งต่อมาผู้ประกอบการต้องการพัฒนา 10,000 ตารางเมตร หรือเกิน10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ปรับใหม่
เป็น10,000 ตารางเมตร สร้างได้บนถนน 10 เมตรเกิน 10,000 เมตร ถนนกว้าง 12 เมตรส่วน ย.1จะกำหนดให้สร้าง
ได้แต่บ้านเดี่ยว กี่ตารางเมตรก็ได้ ไม่จำกัด

นอกจากนี้พื้นที่สีเขียวทแยงขาวหรือพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมโซนตะวันออกและตะวันตกของ
กทม.อนุรักษ์ ป้องกันน้ำท่วม ห้ามพัฒนาโดยเฉพาะ โซนตะวันออก อาทิ สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์

นอกจากนี้ผังเมืองกทม.ยังเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม พ.1 ในโซนพื้นที่บริเวณ
ถนนเกษตรฯนวมินทร์ เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทราบางบริเวณจากเดิม เป็นพื้นที่สีเหลือง ย4.ย่านบางนา จาก
พื้นที่สีส้มเป็นสีแดง ฯลฯ

ด้านนายเลิศมงคลวราเวณุชย์เลขาธิการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่า อาคารอยู่อาศัยรวม10,000
ตารางเมตรในซอย6 เมตรตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เพราะที่ผ่านมา ในกทม.ถนน
ซอยกว้าง 10 เมตรแทบจะหาไม่ได้ จะมีก็ชานเมืองที่สำคัญเดิมมีการกำหนดหลักเกณฑ์ตามกฎหมายคือว่าถนน 6
เมตร สร้างอาคารได้ 10,000 ตารางเมตร สูง23เมตรเกิน10,000 ตารางเมตร ถนนกว้าง 10 เมตร 30,000 ตารางเมตร
ถนนกว้าง 18 เมตร ที่สำคัญถนนกว้าง 6 เมตร รถสวนกันแบบสบายๆ โดยเฉพาะคนสนใจซื้อที่อยู่อาศัยจะอยู่ใจ
กลางเมือง ใกล้ที่ทำงานคือคอนโดฯย่านสุขุมวิทแต่ทั้งนี้แม้ กทม.จะปลดล็อก ให้สร้างอาคาร10,000 ตารางเมตร
สูง 23 เมตรในซอย 6 เมตรได้ แต่ก็ติดปัญหากฎหมายสิ่งแวดล้อม ที่กำหนด อาคารพื้นที่ตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร
ต้องขออีไอเอการทำงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และได้รับอนุมัติก่อน จึงเดินหน้ายื่นขออนุญาต
ก่อสร้างอาคารได้ ขณะเดียวกันราคาประเมินที่ดินใหม่จะประกาศใช้ในวันที่1 กรกฎาคม 2555 ราคาปรับสูง ที่ดิน
ในซอยราคาที่ดินปรับขึ้น30-40%ยิ่งแนวรถไฟฟ้าราคาที่ดินปรับสูงมาก 50-100%โดยสุขุมวิทตารางวาละ
200,000-300,000 บาท ราคาขายห้องชุดจะอยู่ที่ประมาณ2 ล้านบาทต่อห้อง ถ้าซอยถนนวิภาวดีฯพหลโยธิน ราคา
กว่า 1 ล้านบาท ฯลฯประกอบกับราคาวัสดุ น้ำมัน ค่าแรงขยับขึ้นและยิ่งหากผังเมืองเข้มงวดห้ามสร้างคอนโดฯใน
ซอย จะทำให้คอนโดฯในเมืองราคา 2 ล้านบาทจะไม่มี ต่อไปสุขุมวิทจะมีแต่คอนโดฯ 5 ล้านบาทขึ้นไป และห้อง
ค่อนข้างเล็ก

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแทนส์ จำกัด กล่าวว่า ผังเมือง
รวมกทม.ปี 2549กำหนดขนาดและความสูงอาคาร ตามขนาดถนนที่ต้องปฏิบัติกฎหมายควบคุมอาคาร คือ เกิน
23 เมตร (9 ชั้นขึ้นไป) สร้างอาคาร เกิน10,000 ตารางเมตร ถนนต้องกว้าง 10 เมตรและ อาคารสร้างไม่เกิน 10,000
ตารางเมตร (9,999 ตารางเมตร) ไม่เกิน 23 เมตร 8 ชั้น ถนนกว้าง 6 เมตร

อย่างไรก็ดี พื้นที่ ย.3-ย.4 หรือ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย(สีเหลือง ) ที่กทม.เปิดให้สร้างได้ 10,000 ตาราง
เมตร ตามเขตทางของถนน 6-10 เมตร นั้นมองว่าส่วนใหญ่ ย.3-ย.4 จะเป็นพื้นที่โซนชานกรุงเทพฯแทบทั้งสิ้น
ไม่ใช่พื้นที่กลางใจเมือง ที่สำคัญการพัฒนาเหมาะที่จะทำบ้านแนวราบมากกว่าแนวสูง เพราะที่ดินไม่แพงมาก
ความต้องการบ้านมีมากกว่าคอนโดฯ ขณะเดียวกัน รถไฟฟ้ายังไปไม่ถึงหรือไปถึงก็ใช้เวลาอีกนาน