บ้านมือสองน่าอยู่ไหม? เจาะลึกข้อดี-ข้อเสีย และสิ่งที่คนหาบ้านต้องรู้

บทความนี้ HomeBuyers (home.co.th) จะพาคุณไปเจาะลึกวิเคราะห์กันว่า ทำไมบ้านมือสองจึงเป็นตัวเลือกที่ "น่าอยู่" และมีความคุ้มค่ามากกว่าที่คุณคิด พร้อมไขข้อควรระวังเพื่อเป็นคัมภีร์ให้กับคนหาบ้านครับ

ข้อดีของบ้านมือสอง ที่ "บ้านใหม่" ให้ไม่ได้

หลายคนอาจตั้งแง่กับคำว่า "ของเก่าใช้แล้ว" แต่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าของตัวบ้านอาจเสื่อมถอยตามกาลเวลา แต่มูลค่าของ "ที่ดิน" กลับมีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น การตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสองจึงมีข้อได้เปรียบหลายประการ ดังนี้:

1. ได้ทำเลทองในชุมชนที่เจริญแล้ว (Prime Location) ทำเลที่ตั้งคือหัวใจสำคัญที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ บ้านมือสองส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าบ้านใหม่ เนื่องจากถูกสร้างมานานแล้วในบริเวณพื้นที่ทำเลทอง ซึ่งปัจจุบันอาจจะหาที่ดินเปล่าเพื่อสร้างโครงการใหม่ไม่ได้อีกแล้ว หรือหากมี ราคาก็จะสูงลิ่ว ทำเลของบ้านมือสองมักกลายเป็นชุมชนที่มีความเจริญเต็มที่ เดินทางสะดวกสบาย มีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกแวดล้อมพร้อมมูล เช่น ใกล้ตลาด ศูนย์การค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือใกล้แนวรถไฟฟ้า ซึ่งความสะดวกสบายเหล่านี้มักหาไม่ได้ในโครงการจัดสรรใหม่ๆ ที่ต้องขยับออกไปสร้างในแถบชานเมือง
2. เห็นสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้านของจริง ไม่ต้องลุ้น ข้อได้เปรียบที่สุดของการซื้อบ้านมือสองคือ ผู้ซื้อสามารถลงพื้นที่ไปเห็นสภาพแวดล้อม สังคม และ "เพื่อนบ้าน" ได้อย่างชัดเจนก่อนตัดสินใจซื้อ การซื้อบ้านไม่ได้ซื้อแค่ตัวตึก แต่เป็นการซื้อสังคมแวดล้อมด้วย การซื้อบ้านมือสองทำให้เราตรวจสอบได้เลยว่า เพื่อนบ้านข้างเคียงเป็นใคร นิสัยดีไหม มีการจอดรถขวางหน้าบ้านหรือไม่ ส่งเสียงดังรบกวนยามวิกาลไหม หรือโครงการนี้มีปัญหาน้ำท่วม ถนนทรุด หรือนิติบุคคลดูแลดีหรือไม่ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อความสุขในการอยู่อาศัยโดยตรง และเป็นสิ่งที่คุณไม่สามารถควบคุมหรือรู้ล่วงหน้าได้เลยหากเลือกซื้อบ้านในโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่

3. ราคาถูกกว่าและสามารถ "ต่อรองราคาได้" ตลาดบ้านมือสองเป็นการตกลงซื้อขายกันระหว่างบุคคลทั่วไป ต่างจากการซื้อบ้านใหม่ที่ต้องซื้อตามราคาตลาดหรือราคาที่ผู้ประกอบการกำหนดไว้ตายตัวพร้อมบวกกำไรไปแล้ว บ้านมือสองเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถเจรจาต่อรองราคาได้อย่างเต็มที่ ยิ่งถ้าผู้ซื้อตาดี ไปพบเจอบ้านจากผู้ขายที่มีความจำเป็นต้องรีบขาย (ร้อนเงิน, ย้ายที่ทำงาน, ต้องการขยายครอบครัว) ก็จะยิ่งมีอำนาจในการต่อรองสูง ทำให้มีโอกาสได้บ้านในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดทั่วไปอย่างมาก

4. พร้อมเข้าอยู่และมักได้ของแถมแบบจัดเต็ม บ้านมือสองส่วนใหญ่มักผ่านการตกแต่ง ต่อเติม และอยู่อาศัยมาแล้ว ผู้ซื้อจึงมักจะได้ของแถมที่ติดมากับตัวบ้าน เช่น การต่อเติมหลังคาโรงรถ การต่อเติมห้องครัวไทย เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน เครื่องปรับอากาศ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ หรือเหล็กดัด มุ้งลวด ซึ่งหากเป็นบ้านใหม่แกะกล่อง ผู้ซื้อจะต้องเตรียมงบประมาณก้อนใหญ่เพื่อใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติมเองทั้งหมด การได้สิ่งเหล่านี้มาพร้อมกับบ้านมือสองจึงช่วยประหยัดงบประมาณและเวลาในการตกแต่งไปได้มหาศาล

ข้อพึงระวังและสิ่งที่ต้องเตรียมตัวเมื่อซื้อบ้านมือสอง

แม้บ้านมือสองจะมีข้อดีมากมาย แต่ด้วยความที่เป็นทรัพย์สินที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว ผู้ซื้อจึงต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบเป็นพิเศษ โดยมีสิ่งที่ต้องพิจารณาและระมัดระวังดังนี้:

1. ต้องเตรียม "งบประมาณซ่อมแซม" บ้านมือสองย่อมมีความเสื่อมโทรมไปตามกาลเวลา ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรพาช่างผู้ชำนาญการหรือวิศวกรเข้าไปช่วยตรวจเช็คสภาพโครงสร้างบ้านอย่างละเอียด เพื่อหารอยร้าว ปัญหาหลังคารั่วซึม ปลวก และที่สำคัญที่สุดคือ "ระบบท่อน้ำดี-น้ำทิ้ง" และ "ระบบไฟฟ้า" การประเมินค่าซ่อมแซมล่วงหน้าจะช่วยให้คุณทราบต้นทุนที่แท้จริง และสามารถนำข้อมูลนี้ไปใช้ต่อรองขอลดราคาจากผู้ขายได้
2. การขอสินเชื่ออาจได้วงเงินไม่เต็ม 100% สถาบันการเงินมักมองว่าบ้านมือสองมีความเสื่อมสภาพ จึงอาจประเมินมูลค่าและปล่อยวงเงินสินเชื่อให้ในสัดส่วนประมาณ 80-90% ของราคาประเมิน (ต่างจากบ้านใหม่ที่บางครั้งกู้ได้เต็ม 100%) ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านมือสองจึงควรมีความพร้อมด้านการเงิน โดยต้องเตรียมเงินสดก้อนหนึ่งไว้สำหรับเป็น "เงินดาวน์" ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้าน
3. ตรวจสอบหนี้สินค้างชำระของเจ้าของเดิม (ใบปลอดหนี้) ปัญหาคลาสสิกของการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมือสอง คือเจ้าของเดิมอาจมีหนี้สินค้างชำระ โดยเฉพาะ "ค่าส่วนกลาง" ค่าน้ำ หรือค่าไฟ ตามกฎหมายแล้ว การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินจะทำได้ก็ต่อเมื่อมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ (ใบปลอดหนี้) จากนิติบุคคลมายืนยันก่อนเท่านั้น หากมีหนี้ค้างชำระ ผู้ซื้อจะต้องตกลงกับผู้ขายให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบเคลียร์หนี้ก้อนนี้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาโอนบ้านไม่ได้ในภายหลัง
4. ปัญหาผู้บุกรุก (กรณีซื้อบ้านบังคับคดี) หากคุณเลือกซื้อบ้านมือสองผ่านการประมูลขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ซึ่งมักจะได้ราคาถูกมาก สิ่งที่ต้องระวังขั้นสุดคือ "ผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก" ก่อนเข้าประมูล คุณต้องลงพื้นที่ไปสำรวจบ้านจริงเสมอ หากพบว่ายังมีคนอาศัยอยู่ อาจต้องเผื่อใจสำหรับเวลาและค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องเพื่อขับไล่ ซึ่งอาจทำให้เสียสุขภาพจิตได้

สรุป บ้านมือสองน่าอยู่ไหม?