การตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรกเป็นเรื่องที่น่าตื่นเต้น แต่หลายคนที่กำลังหาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย มักจะโฟกัสไปที่ "เงินดาวน์" และ "ค่างวดผ่อนชำระรายเดือน" เป็นหลัก จนมองข้ามอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้หลายคนถึงกับช็อกเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ นั่นก็คือ "ค่าใช้จ่ายแฝง" (Hidden Costs) ที่ไม่ได้รวมอยู่ในราคาบ้าน และผู้ซื้อจะต้องใช้เงินสดก้อนใหญ่ในการจัดการ
หากคุณเป็นมือใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์กู้ซื้อบ้านมาก่อน บทความนี้ HomeBuyer (home.co.th) ได้รวบรวมรายการค่าใช้จ่ายแฝงที่คุณต้องเตรียมเงินสดก้อนใหญ่ไว้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินและก่อนวันย้ายเข้า เพื่อให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมที่สุดครับ
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง นี่คือก้อนใหญ่ที่สุดที่คุณต้องจ่าย ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน กฎหมายกำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสีย ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งโดยธรรมเนียมปฏิบัติแล้ว ผู้ซื้อและผู้ประกอบการ (ผู้ขาย) มักจะตกลงจ่ายรับภาระกันคนละครึ่ง คือฝั่งละ 1% อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบโปรโมชั่นให้ดี เพราะบางโครงการอาจมีข้อเสนอ "ฟรีค่าโอน" เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระตรงนี้
นอกจากนี้ หากคุณไม่ได้ซื้อด้วยเงินสด แต่เป็นการขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน คุณจะต้องเสีย ค่าธรรมเนียมการจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) ค่าใช้จ่ายส่วนนี้สถาบันการเงินบังคับให้ผู้กู้ต้องเป็นผู้รับผิดชอบเองทั้งหมด พร้อมทั้งค่าอากรแสตมป์สำหรับการกู้ยืมอีก 0.05% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)
- เงินกองทุน และ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า สำหรับผู้ที่ซื้อโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม จะต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสภาพแวดล้อมและทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งมักจะถูกเรียกเก็บก้อนใหญ่ในวันโอนกรรมสิทธิ์ แบ่งเป็น 2 ส่วนหลักๆ คือ:
- เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund): เป็นเงินก้อนที่เก็บเพียงครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเป็นทุนสำรองสำหรับการบำรุงรักษาใหญ่ในอนาคต เช่น การซ่อมแซมระบบลิฟต์ ทาสีตัวอาคาร หรือสระว่ายน้ำ โดยคอนโดมิเนียมมักจะเรียกเก็บในอัตราประมาณ 300-500 บาทต่อตารางเมตร
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (Common Area Fee): เป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนของนิติบุคคล สำหรับจ่ายค่าไฟส่วนรวม ค่าเก็บขยะ ค่าจ้างรปภ. และแม่บ้านทำความสะอาด ซึ่งโครงการส่วนใหญ่มักจะบังคับให้ลูกบ้านจ่ายล่วงหน้า 1-2 ปีในวันโอน ทำให้เงินก้อนนี้อาจพุ่งสูงถึงหลักหมื่นหรือหลักแสนบาทได้ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ห้องและเรทราคาโครงการ
- ค่าประเมินราคาหลักประกัน และ ค่าพยาน/คำขอ ก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ จะต้องส่งเจ้าหน้าที่หรือบริษัทประเมินราคาเข้าไปประเมินมูลค่าบ้านหรือคอนโดฯ ของคุณเสียก่อน โดยผู้กู้จะต้องรับผิดชอบ ค่าประเมินราคาหลักประกัน ซึ่งโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,500 - 3,000 บาทต่อครั้ง (ต้องจ่ายตั้งแต่วันยื่นเรื่องกู้ และจะไม่มีการคืนเงินให้แม้คุณจะกู้ไม่ผ่านก็ตาม) นอกจากนี้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ยังมีค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด เช่น ค่าคำขอ ค่าพยาน ซึ่งจะอยู่ที่ราวๆ หลักสิบถึงหลักร้อยบาท
- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และ ประกันคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) หากคุณกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้าน ธนาคารทุกแห่งจะ "บังคับ" ให้คุณทำ ประกันอัคคีภัย เพื่อคุ้มครองหลักประกัน โดยผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบค่าเบี้ยประกัน (มักเรียกเก็บครอบคลุม 3 ปีต่อครั้ง) ซึ่งอัตราค่าเบี้ยจะตกอยู่ประมาณ 2,000 บาท ต่อความคุ้มครองมูลค่า 1 ล้านบาท
นอกจากนี้ ธนาคารมักจะเสนอให้ทำ ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ควบคู่ไปด้วย ซึ่งประกันตัวนี้จะช่วยรับความเสี่ยง หากผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ บริษัทประกันจะจ่ายหนี้ส่วนที่เหลือให้ธนาคารแทน ทำให้บ้านตกเป็นของทายาทโดยไม่ทิ้งภาระไว้ให้ แม้ตามกฎหมายจะไม่ได้บังคับให้ทำ แต่ธนาคารมักจะมีสิทธิประโยชน์ด้านอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงในช่วงแรกมาจูงใจให้ผู้กู้ทำประกันตัวนี้ ค่าเบี้ยประกันส่วนใหญ่มักจะขอกู้รวมไปในวงเงินสินเชื่อบ้านได้เพื่อผ่อนจ่ายเป็นรายเดือน
- ค่ามิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า บ้านหรือคอนโดใหม่ทุกหลังต้องมีการขอติดตั้งมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า ซึ่งมี ค่าธรรมเนียมการขอติดตั้งและเงินประกันมิเตอร์ ปกติแล้วโครงการมักจะสำรองจ่ายหรือดำเนินการติดต่อการไฟฟ้านครหลวงและการประปาให้ก่อน แล้วจึงมาเรียกเก็บเงินคืนจากผู้ซื้อในวันโอน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดแอมแปร์ของมิเตอร์ไฟฟ้าและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ
- ค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า แม้ส่วนนี้จะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายบังคับทางกฎหมาย แต่เป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุดที่มือใหม่หลายคนลืมเผื่อเงินก้อนเอาไว้! บ้านหรือคอนโดโครงการใหม่มักจะขายเป็นห้องเปล่า (Bare Shell) ที่ให้เพียงชุดครัวและสุขภัณฑ์เบื้องต้น คุณจึงต้องเตรียมเงินสดก้อนใหญ่สำหรับการติดเหล็กดัด มุ้งลวด ผ้าม่าน ติดตั้งแอร์ ซื้อเตียง โต๊ะ โซฟา และเฟอร์นิเจอร์อื่นๆ เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่จริงๆ ซึ่งงบตกแต่งและซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้านี้อาจบานปลายตั้งแต่ระดับแสนบาทไปจนถึงระดับล้านบาทได้อย่างรวดเร็ว
สรุปแล้ว หากคุณกำลังจะซื้อบ้านใหม่สักหลัง ควรเตรียมความพร้อมโดยกันเงินสดสำรองไว้อย่างน้อย 5-10% ของราคาบ้าน เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ ณ วันโอนและวันย้ายเข้า การวางแผนตั้งแต่เนิ่นๆ จะช่วยให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านอย่างราบรื่น ไม่ต้องไปหาหยิบยืมจนเสียสุขภาพจิตครับ
ถ้าสนใจหาซื้อบ้าน ให้เรา HomeBuyer ช่วยได้ ไม่ว่าคุณจะเป็นมือใหม่ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรก หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าตรงกับงบประมาณของคุณ เราพร้อมให้คำปรึกษา แนะนำข้อมูลโครงการศักยภาพ และช่วยคุณเตรียมพร้อมในทุกขั้นตอนการซื้อขาย แวะมาค้นหาที่อยู่อาศัยในฝันของคุณและอ่านเคล็ดลับดีๆ ได้เลยที่ home.co.th
