“Postension” ฮิตสุด สร้างเร็ว,ราคากลางๆ,จำนวนชั้นมาก หากเทียบกับความคุ้นเคยในฐานะคนอยู่อาศัย แน่นอนคนทั่วไปมักคุ้นเคยกับการอยู่บ้านมากกว่าคอนโดฯ และเช่นกันกับความรู้ความเข้าใจด้านการก่อสร้างคอนโดฯ ซึ่งมีน้อยที่จะรู้หรือเข้าใจ
“Innovation” ฉบับนี้จึงนำเสนอ “ระบบการก่อสร้างคอนโดมิเนียม” ผ่านมุมมองและประสบการณ์ของวิโรจน์ เจริญตรา กรรมการผู้จัดการ บมจ.พรีบิลด์ บริษัทรับเหมาชั้นนำ ที่คิวแน่นมาก โดยเฉพาะงานรับเหมาของผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดับท็อปแบรนด์ทั้งหลาย
ระบบก่อสร้างคอนโดฯ
งานก่อสร้างคอนโดฯ ปัจจุบันใช้กันหลายระบบ แต่หลักๆ ทั่วไปแล้ว โครงสร้างมักเป็นระบบเสาคานคอนกรีตเสริมเหล็ก,ระบบพื้นPost-Tension (พื้นคอนกรีตอัดแรง),ระบบบพื้นเสา (Flat Slap) และระบบTunnel Form ส่วนผนังก็จะมีทั้งผนังก่ออิฐฉาบปูน ผนังพรีคาสท์
“ระบบที่นิยมกันมากที่สุด คือ เสาคานคอนกรีตเสริมเหล็ก พื้นPostension ผนังภายนอกพรีคาสท์ ส่วนผนังภายในเป็นอิฐมวลเบา”
เปรียบเทียบงานก่อสร้างแต่ละระบบ
หากเทียบข้อแตกต่างของแต่ละระบบ จะพบว่าระบบเสาคานราคาถูกที่สุด แต่ใช้เวลาก่อสร้างช้าที่สุด ความสูงต่อชั้นมาก จึงได้จำนวนชั้นน้อย ส่วนระบบพื้นเสา (Flat slab) ความสูงต่อชั้นไม่มากหรือจำนวนชั้นทำได้มาก แต่ค่าก่อสร้างสูง และงานก่อสร้างค่อนข้างช้า ส่วนระบบPost-Tension สร้างเร็ว ได้จำนวนชั้นค่อนข้างมาก ราคาปานกลาง จึงเป็นระบบที่ได้รับความนิยมมากที่สุด แต่มีข้ออ่อนตรงพื้นที่เป็นต้องดึงลวด ทำให้พื้นมีการบีบตัว หรือพื้นเด้งๆ ส่งผลต่องานผนัง โดยเฉพาะผนังก่ออิฐมีรอยแตกร้าวได้ง่าย
ส่วนTunnel Form ซึ่งเป็นผนังพรีคาสท์ มีทั้งแบบหล่อจากโรงงานแล้วมาติดตั้ง และการหล่อในที่ ทีละชั้น ก็เป็นระบบที่ได้รับความนิยม เพราะสร้างได้เร็ว โดยความเร็วเท่ากับระบบPos-Tension คือเฉลี่ยชั้นละ 7 วัน แต่ระบบTunnel Form ได้ทั้งพื้นและผนัง นอกจากนี้แข็งแรงกว่า เพราะใช้คอนกรีตมากกว่า ต้นทุนใกล้เคียงกัน แต่การลงทุนForm Work ใช้เงินค่อนข้างสูง
คุณภาพ & ขนาดของผู้รับเหมา
ถ้าจะให้พูดตามตรง ส่วนหนึ่งคุณภาพงานก่อสร้างก็เป็นไปตามขนาดบริษัท แต่ส่วนหนึ่งก็เป็นไปตาม ลักษณะของบริษัทนั้นเอง เช่น บริษัทเรามีขนาดใหญ่ขึ้น มีเงินลงทุนมากขึ้น เราก็ลงทุนเรื่อง Safety ได้ มีการสั่งสมประสบการณ์มา มีการแชร์ความรู้กันเรื่อยๆ
บริษัทใหญ่ๆมักจะได้เปรียบ เพราะได้ทำงานใหญ่ๆ มีโอกาสเจอปัญหาใหญ่ๆ และมีประสบการณ์ในการแก้ปัญหา ขณะที่หากเป็นบริษัทขนาดเล็ก ก็มักไม่ค่อยได้ทำงานใหญ่ เวลาเจอปัญหาก็อาจแก้ไม่เป็น หรือไม่มีกำลังพอที่จะแก้ไข เช่น มีงานอยู่ 2 โปรเจ็กต์ เกิดขาดแรงงานขึ้นมา ถ้าไปดึงจากอีกโปรเจ็กต์ ทางโน้นก็จะพลอยขาดไปด้วย แต่ถ้ามี 20 โปรเจ็กต์ การดึงแรงงานจากแต่ละโปรเจ็กต์แค่ 5-10% ก็แก้ปัญหาได้แล้ว เรียกว่าแชร์แรงงานกันได้ ฐานการเงินก็ดีกว่า กู้ได้ถูกกว่า
ขณะเดียวกันหากบริษัทใหญ่มาก ต้นทุนก็อาจสูงเกินไป เพราะผู้บริหารระดับสูงมีมาก งานอาจจะทำได้ดี แต่โอเวอร์เฮดสูง เจ้าของโครงการก็ต้องจ่ายแพงกว่า
วิธีควรตรวจสอบงานก่อสร้างคอนโดฯ
สิ่งที่ผู้ซื้อคอนโดฯ ควรตรวจสอบ อันดับแรก คือ ใครสร้าง? น่าเชื่อถือมั๊ย? เพราะเรื่องนี้เราจะไม่สามารถมองเห็นด้วยตา จึงจำเป็นต้องดู ดูRecord หรือผลงานว่า บริษัทนั้นๆเคยสร้างให้กับผู้ประกอบการรายใดมาบ้าง ถ้าเคยสร้างโปรเจ็กต์ของบริษัทใหญ่ๆ แสดงว่ารายใหญ่ก็ไว้ใจเค้า เราก็น่าจะไว้ใจเค้าได้ระดับหนึ่ง
ส่วนงานที่มองเห็นได้ด้วยตา ควรเน้นดูงานระบบเป็นหลัก เพราะงานเหล่านี้ถ้าเสียก็จะใช้งานไม่ได้ พวกระบบไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล เช่น ถ้าน้ำไหลติดๆขัดๆ ก็แสดงว่าต้องมีอะไรตัน ฯลฯ แล้วค่อยดูความสวยงาม
“ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องไปจ้างบริษัทมาตรวจสอบก็ได้ เพราะบริษัทเหล่านี้ก็ตรวจเฉพาะสิ่งที่มองเห็นเหมือนกัน อีกอย่างงานก่อสร้างก็มีคอนซัลท์หรือที่ปรึกษาคอยตรวจสอบคุณภาพอยู่แล้ว แค่เราเอาใจใส่ ดูให้ละเอียดทีเดียว ก็โอเคแล้ว บริษัทรับจ้างตรวจสอบบางทีเค้าก็พยายามทำผลงาน หาDefect เยอะๆ ลูกค้าจะได้รู้สึกว่าคุ้ม”
ฉบับหน้าพบกับ “นวัตกรรมก่อสร้าง จากพรีบิลด์ เหตุผลที่ทำให้บริษัทขึ้นแท่นรับเหมายอดนิยมของบริษัทอสังหาฯ”
HOME BUYER'S GUIDE ฉบับที่ 254 ก.พ.57
