อสังหาฯ ให้เช่ารายวัน…ทำแบบไหนจึงจะถูกต้อง ?

ดังนั้นเพื่อเป็นการไข และเคลียร์ประเด็นข้อข้องใจที่ว่า อสังหาฯให้เช่ารายวัน แบบไหนจึงจะถูกต้อง และแบบไหนเข้าข่ายผิดกฎหมาย รวมถึงหากเกิดผิดขึ้นมา จะมีทางออกอย่างไรได้บ้าง ดังนี้

1. โรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กที่ไม่จดทะเบียน

เช่น บูติกโฮเต็ล (Boutique Hotel) รีสอร์ท (Resort) เกสต์เฮ้าส์ (Guest House) และโฮสเทล (Hostel) ฯลฯ

แม้ปัจจุบันภาครัฐจะพยายามช่วยบรรดาโรงแรมผิดกฎหมายเหล่านี้  ให้สามารถจดทะเบียนเข้าสู่ระบบง่ายขึ้น โดยแก้กฎหมายผังเมือง ผ่อนปรนให้อาคารโรงแรมถือเป็นที่อยู่อาศัยที่สามารถก่อสร้างได้ในที่ดินทุกประเภท รวมถึงผ่อนปรนหลักเกณฑ์ในการดัดแปลงเปลี่ยนการใช้อาคารประเภทอื่นมาประกอบธุรกิจโรงแรม ได้ภายใน 5 ปี โดยให้เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 19 สิงหาคม 2559

แต่กฎเกณฑ์การปรับปรุงอาคารเพื่อทำเป็นโรงแรมถูกต้องตามกฎหมาย ก็ยังคงมีเงื่อนไขและข้อกำหนดหลายอย่างที่ยากจะเป็นไปได้ในการปฏิบัติมาก เช่น ข้อกำหนดในเรื่องที่จอดรถ และตัวอาคาร ดังนั้นทางออก ทางเดียวที่เหลืออยู่ สำหรับโรงแรมผิดกฎหมายเหล่านี้ ก็คือต้องเปลี่ยนมาดำเนินการเป็นอพาร์ตเม้นต์เช่ารายเดือนแทน

2. อพาร์ตเม้นต์

ด้วยเหตุที่ลักษณะการประกอบการตามปกติเป็นการให้เช่าระยะยาว ที่มีระยะเวลาเกินกว่า 1 เดือนไม่เข้าข่ายเป็นโรงแรม จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จะไม่มีผลกระทบใดๆ ยกเว้นเพียงเฉพาะอพาร์ตเม้นต์ตามแหล่งท่องเที่ยว ที่เจ้าของนิยมนำห้องพักบางส่วนเอามาปล่อยเช่ารายวัน ในลักษณะของเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์กัน

ส่วนใหญ่มักเปิดให้บริการ 7-8 ห้องในรูปแบบของโรงแรม โดยการดำเนินการลักษณะนี้ ก้ำกึ่งอาจเข้าข่ายผิดกฎหมายได้ หากต้องการจะให้ไม่ผิดกฎหมายใดๆ วิธีการก็คือให้ปรับลดจำนวนห้องพักปล่อยเช่ารายวันลงมาเหลือเพียง 4 ห้อง ทำให้ไม่เข้าข่ายเป็นโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม (กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม 2551)

3. คอนโดเปิดให้เช่ารายวัน

หากทำเป็นกิจลักษณะ ในรูป “คอนโดเทล (Condotel)” จำเป็นต้องจดทะเบียนเป็นโรงแรมสถานเดียว มิฉะนั้นจะถือว่ามีความผิด ยกเว้นเฉพาะกรณีทำไม่กี่ยูนิต และไม่โฉ่งฉ่าง ซึ่งการพิจารณาว่าจะผิดหรือถูก ผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายในบ้านเราเคยวิเคราะห์ไว้ว่า ต้องพิจารณาตีความจากผู้ปล่อยเช่า ซึ่งแยกเป็น 2 กรณี คือ

- กรณีแรกเจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการ เป็นผู้นำคอนโดฯ มาปล่อยเช่ารายวันเอง รูปแบบนี้ ถือเป็นการนำอาคารชุดซึ่งไม่ได้จดทะเบียนโรงแรมออกมาให้เช่า เป็นโรงแรม ถือเป็นการจดทะเบียนผิดประเภท เข้าข่ายผิดกฎหมาย 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.โรงแรม 2547

- กรณีที่สอง เจ้าของห้องชุดผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ เป็นผู้นำห้องชุดออกมาปล่อยเช่ารายวัน ลักษณะนี้หากพิจารณาภายใต้กรอบกฎหมายไทยแล้ว ถ้าปล่อยเช่าไม่เกิน 4 ห้อง จะสามารถทำได้ เพราะไม่เข้าข่ายเป็นกิจการโรงแรม

ทั้งนี้ ในส่วนของนิติบุคคลจะไม่มีสิทธิที่ห้ามเจ้าของห้องเรื่องการปล่อยเช่าได้ มีสิทธิก็เฉพาะเพียงห้ามผู้อื่นเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง และฟ้องร้องกรณีมีการทำทรัพย์สินเสียหาย และของเสียหาย หรือฟ้องร้องหากพบว่าเจ้าของห้องนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม ซึ่งถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสียชื่อเสียง

หมายเหตุ

กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. ๒๕๕๑ ได้กำหนดสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมและประเภทของโรงแรม ไว้ตามข้อ ๑ ดังนี้ ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพัก ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องและมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการ เพื่อหารายได้เสริมและได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนดไม่เป็นโรงแรมตาม (๓) ของบทนิยามคำว่า“โรงแรม” ในมาตรา ๔