มิกซ์ยูส เทรนด์ใหม่วงการอสังหาฯ ไทย (1)

ช่วงนี้กระเเสโลกเปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา เทรนด์นู่นนี่มาใหม่จนอัพเดตกันไม่ทัน บางทีมายังไม่ทันจะรู้เรื่องเลย หายไปซะเเหละ มาไวไปไวจริงๆ ไม่เพียงเเค่วงการอื่นๆ นะที่อัพเดต วงการอสังหาฯ ก็ไม่น้อยหน้า มีเทรนด์ใหม่เกิดขึ้นมามากมาย เเละเทรนด์ใหม่ที่ว่านี้ก็คือ “มิกซ์ยูส” นั่นเอง
งงเลยล่ะสิว่า “มิกซ์ยูส” คืออะไร ศัพท์นี้อาจยังไม่ค่อยได้ยินกันเท่าไหร่ เเต่ความจริงแล้วในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ๆ เริ่มมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นเเล้ว และเป็นประเด็นที่พูดถึงกันอย่างกว้างขวาง
ถือเป็นเทรนด์ใหม่ของอสังหาฯ และอาจเป็นกุญเเจสำคัญของการลงทุนเพื่อประสบความสำเร็จ
เกริ่นมานานสองนาน แล้วมิกซ์ยูสคือไรกันเเน่?
“มิกซ์ยูส” หรือการใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน ก็คือแนวคิดการพัฒนาเมืองใหม่รูปแบบหนึ่ง เน้นผสมผสานอสังหาฯ หลากหลายประเภทมาใช้ประโยชน์ร่วมกัน เเต่ละประเภทก็มีประโยชน์ต่างกันด้วย เช่น อสังหาฯ ใช้อยู่อาศัย แล้วก็มีอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ วัฒนธรรม อุตสาหกรรม ฯลฯ มาพัฒนาจัดผังให้อยู่ในโซนเดียวกัน เชื่อมโยงติดต่อกันได้ภายในระยะเดินเท่านั้นเอง โห...ฟังเเล้วถือว่าน่าสนใจไม่น้อยเลยนะเนี่ย 
การทำโครงการมิกซ์ยูสเนี่ยมีข้อดีหลายอย่างเลย แนวคิดแบบนี้ได้รับการยอมรับว่าเป็นรูปแบบการใช้ที่ดินอย่างมีประโยชน์และมีประสิทธิภาพสูงสุด ก็เพราะเกิดการเกื้อกูลกัน คิดง่ายๆเลยว่า ถ้ามีคอนโดฯหรือบ้านอยู่ คนที่เข้ามาซื้อ มาพัก คนมาทำงาน ก็จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ช่วยให้พาณิชยกรรมในโครงการเดียวกันมั่นคง เกิดรายได้ต่อเนื่อง ความเสี่ยงก็ต่ำ ขณะเดียวกันบ้านและคอนโดฯ ก็มีโอกาสขายและปล่อยเช่าง่ายขึ้นอีกต่างหาก ทีนี้ก็เลยนำแนวคิดนี้มาประยุกต์ใช้กับการพัฒนาที่ดินโซนกลางเมืองที่ราคาสูงมากๆ  เพื่อเอาชนะการปรับเพิ่มราคาและค่าเช่าที่ดินได้เป็นอย่างดี
มาดูในเเง่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง ว่ามีทางเลือกให้ทำได้กี่ลักษณะ 
ความจริงเเล้วในทางปฏิบัติเลือกทำได้หลายรูปแบบ ตั้งเเต่ขนาดเล็กจนถึงขนาดใหญ่ ส่วนการลงทุนแบ่งเป็น 3 ลักษณะ ดังนี้
1.การใช้ประโยชน์ผสมผสานในกลุ่มอาคารแนวตั้ง (Vertical Mixed-use Building) 
เป็นการทำประโยชน์หลายๆ กิจกรรมในอาคารเดียว อาจเป็นทั้งพักอาศัย พาณิชยกรรม สำนักงาน
2.การใช้ประโยชน์ของกลุ่มอาคารแนวนอนภายในบล็อกที่ดิน (Horozontal Mixed-use Block) 
การกำหนดให้ 1 บล็อกที่ดินต้องมีกิจกรรมการใช้ประโยชน์ตั้งแต่ 2 อย่างขึ้นไป
3.ผสมทั้งข้อ 1 เเละข้อ 2 เข้าด้วยกัน
ทั้งในตัวอาคารและเเต่ละอาคารในบล็อก อาจพัฒนาสร้างเป็นชุมชนเลย
งั้นลองมาดูรูปแบบโครงการมิกซ์ยูสในสหรัฐฯ กันดูว่ามีรูปแบบเป็นอย่างไรบ้าง?
- โซนการค้าในย่านอยู่อาศัย (Neighborhood Commerical Zoning)
 นิยมทำกันมากในโซนที่อยู่อาศัย โดยมีร้านสะดวกซื้อ ร้านขายสินค้าเเละบริการเพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ที่พักอาศัย
- อยู่อาศัย/พาณิชย์ในถนนสายหลัก (Urban Residential/Commercial) 
 เป็นคอนโดฯ สูงหลายๆ ชั้น โดยชั้นล่างใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์และใช้ตั้งที่ทำการต่างๆ
- เกื้อหนุนสำนักงาน (Office Convenience)
 เป็นอาคารสำนักงานร่วมกับร้านค้าปลีกขนาดเล็ก และมีกิจการให้บริการเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับคนที่ทำงานในสำนักงาน
- สำนักงาน/ที่อยู่อาศัย (Office/Residential) 
 เป็นอาคารสำนักงานหลายชั้นที่มีที่อยู่อาศัยอยู่ชั้นบน
- ปรับปรุงศูนย์การค้า (Shopping Mall Conversion)
 พัฒนาที่อยู่อาศัยหรือสำนักงานขึ้นรอบๆ ใกล้หรือติดกับศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่โดดๆ
- ปรับปรุงโซนค้าปลีกเก่า (Retail District Retrofit)
 การปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกชานเมืองให้กลายมาเป็นชุมชน เเละเกื้อหนุนให้เกิดการใช้ประโยชน์แบบผสมผสานขึ้น
- อยู่อาศัย/ทำงาน (Live/Work)
 ผู้อยู่อาศัยสามารถทำธุรกิจขนาดเล็กที่ชั้นล่างของอาคารที่ตัวเองอาศัยอยู่ได้
- สตูดิโอ/อุตสาหกรรมเบา (Studio/Light Industrial)
 สามารถอยู่อาศัยและเปิดสตูดิโอ รวมถึงทำอุตสาหกรรมเบาในอาคารได้ พร้อมๆกัน
- โรงเเรม/ที่อยู่อาศัย (Hotel/Residence)
 ผสมผสานระหว่างโรงเเรมและที่อยู่อาศัยของครอบครัวที่มีรายได้สูง
- ที่จอดรถพร้อมพื้นที่ค้าปลีกชั้นล่าง (Parking Structure with Ground Floor Retail)
ถึงเเม้ว่าในสหรัฐฯ จะมีรูปแบบมิกซ์ยูสกันหลากหลาย เเต่ก็มีหลายแบบเหมือนกับประเทศไทยเลย คงนึกออกกันใช่มั้ย เรื่องของ “มิกซ์ยูส” ยังไม่จบเท่านี้นะ ยังมีเรื่องอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องมาอัพเดตเพิ่มอีก คราวหน้าอย่าลืมติดตามชมนะจ๊ะ