รีท (REITs) ช่องทางลงทุนอสังหาฯ ทางตรงและทางอ้อม

แม้ตราสารชนิดนี้จะให้ผลตอบแทนโดดเด่น แต่เพราะเป็นตราสารใหม่ เพิ่งเกิดขึ้นในบ้านเราช่วงปลายปี 2557 นี้เอง ความไม่รู้จักและไม่คุ้นเคย ทำให้หลายคนกล้าๆ กลัวๆ และเสียโอกาสกับช่องทางลงทุนนี้ไป จึงอยากจะขอพามารู้จักแง่มุมลึกๆ น่ารู้ของตราสารลงทุนที่น่าสนใจประเภทนี้กัน
จริงๆ แล้ว “รีท” ก็คือตราสารลงทุนรูปแบบใหม่ ที่ ก.ล.ต. กำหนดให้เข้ามาแทนที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ที่รู้จักและคุ้นเคยกันอยู่เดิมนั่นเอง โดยรีทจะไม่เหมือนกองทุนเดิมอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นกองทรัสต์ในรูปแบบสากลที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก ซึ่งจะช่วยให้ซื้อง่ายขายคล่องยิ่งขึ้นกว่าเดิมเยอะ

ผู้จัดตั้งรีทหรือที่เรียกว่าเป็นผู้จัดการรีท ส่วนใหญ่ก็คือบรรดาเจ้าของหรือผู้ที่ถือครองอสังหาฯรายใหญ่นั่นเอง ซึ่งกฎเกณฑ์ในการขอจัดตั้งรีทนี้จะคล้ายๆ การขอตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ขึ้นมา กล่าวคือขนาดของกองทรัสต์จะต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท และหลังเปิดขายแล้ว ก.ล.ต.กำหนดให้ต้องนำมาจดทะเบียนเป็นหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อช่วยให้เกิดสภาพคล่องในการถือหน่วยทรัสต์

จุดแตกต่างที่เห็นได้ชัดระหว่างรีทกับกองทุนอสังหาฯ เดิม คงเป็นเรื่องการลงทุนอสังหาฯ ที่เปิดกว้างให้กับรีทมากยิ่งขึ้น สามารถลงทุนอสังหาฯ ได้หลากหลายกว่า แถมยังสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนในระดับ 35%-60% ของมูลค่าสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์ได้อีกด้วย ทั้งนี้เมื่อจัดตั้งกองรีทเรียบร้อยแล้ว กรรมสิทธิ์หรือสิทธิการถือครองในอสังหาฯ ทั้งหมดจะต้องโอนไปให้กับทรัสตีอิสระ ที่ตั้งขึ้นแยกออกมาต่างหาก โดยเจ้าของอสังหาฯ เดิมยังคงรับหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดหาผลประโยชน์ในอสังหาฯ นั้นๆ เพื่อสร้างกำไร และนำไปจ่ายเป็นประโยชน์ตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยรีท ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ต่อไป

หากมองผิวเผินหลายคนอาจคิดว่าการดำเนินงานของรีท ดูออกจะไม่ต่างอะไรกับกองทุนรวมทั่วไป ที่ระดมเงินมาลงทุนในอสังหาฯ และเป็นช่องทางการลงทุนทางอ้อมสำหรับนักลงทุนรายย่อยทั่วไป ช่วยให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเหมือนการลงทุนทางตรง และช่วยให้มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาฯ หลากหลายมากยิ่งขึ้น แต่เชื่อไหมว่าในมุมของการลงทุนอสังหาฯ แล้ว “รีท” กลับเป็นเครื่องมือสำคัญที่ถูกใช้เป็นกลยุทธ์ลงทุนทางตรงของเจ้าของหรือผู้ถือครองอสังหาฯ รายใหญ่ ในการสร้างผู้ซื้อเครือข่ายของตัวเองขึ้นมา เพื่อขาย ทำกำไร หรือระบายอสังหาฯ ที่ถือครองอยู่ออกไป อีกทั้งยังเป็นเครื่องมือชั้นดีในการหลบ

ทั้งนี้กลยุทธ์หนึ่งที่เจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่มักนิยมทำกันมาก ก็คือเลี่ยงขายกรรมสิทธิ์ แต่เปลี่ยนมาขายสิทธิการเช่าให้กับรีท ซึ่งจะช่วยให้ได้ประโยชน์เพิ่มขึ้น เพราะเมื่อครบสัญญาเช่า 30 ปี สิทธิครอบครองก็จะกลับมาเป็นของเจ้าของอสังหาฯ อีกครั้ง ซึ่งรวมถึงผลประโยชน์ในรูปมูลค่าเพิ่มในอนาคต (Appreciation) จำนวนมหาศาลด้วย 

ประโยชน์ข้างเคียงที่จะตกมาสู่เจ้าของในอีกด้านหนึ่ง ก็คือค่าธรรมเนียมในการรับจ้างบริหารสินทรัพย์ของตัวเองในกองรีท ที่ได้เป็นกระแสเงินสดรับต่อเนื่องทุกปี ตลอดอายุสัญญาเช่า ด้วยเหตุที่กองรีทส่วนใหญ่จะมีผลประโยชน์ทับซ้อนของเจ้าของอสังหาฯ แฝงอยู่ด้วยเสมอ ดังนั้นในฝั่งของนักลงทุนรายย่อย ที่วางแผนจะใช้รีทเป็นช่องทางลงทุนทางอ้อม เพื่อหวังผลตอบแทนสูงๆ ดีๆ จึงจำเป็นต้องพิจารณาและวิเคราะห์เลือกกองรีทที่จะลงทุนนั้นๆ เป็นอย่างดีเสียก่อน

สำหรับเคล็ดลับในการพิจารณา เริ่มแรกคงต้องดูก่อนว่ากองรีทนั้นลงทุนในอสังหาฯ อะไร ประเภทไหน แล้วมีแนวโน้มดี และมีโอกาสทำเงินได้ต่อเนื่องหรือไม่ กรณีเป็นการลงทุนกับอสังหาฯ ในประเทศ อสังหาฯ นั้นจะต้องอยู่ในทำเลดี และไม่มีปัญหาการแข่งขัน กรณีเป็นการลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ หรือเป็นการลงทุนในรีทกองอื่นๆ ก็ต้องดูด้วยว่าลงทุนในประเทศไหน นโยบายลงทุนเป็นเช่นไร มีความเสี่ยงมากน้อยแค่ไหน
จุดวิเคราะห์อีกจุดหนึ่ง ที่จำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ ก็คือดูอสังหาฯ ถือครองว่าเป็นการเข้าถือกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือเป็นเพียงแค่ถือสิทธิการเช่า (Leasehold) เพราะผลตอบแทนของการลงทุนในสองลักษณะจะมีความแตกต่างกันอย่างมากมายราวฟ้ากับดินเลยทีเดียว

...ยกตัวอย่างเช่นรีท 2 กอง ที่ให้ผลตอบแทน 5 % ต่อปีเท่ากัน กองหนึ่งเป็นกองที่ถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯ นั่นหมายถึงกองนั้นให้ผลตอบแทนขั้นต่ำ 5 % เนื่องจากยังมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่มในอนาคต(Capital Gain) อีกส่วนหนึ่งด้วย ขณะที่อีกกองถือครองในลักษณะสิทธิการเช่า ผลตอบแทนรับของกองหลังจะไม่ใช่ 5% แต่จริงๆ จะเหลือสุทธิเพียงไม่ถึง 2% เท่านั้น เนื่องจากต้องหักมูลค่าสิทธิการเช่าที่ลดน้อยลงเรื่อยๆทุกปี เฉลี่ยปีละ 3.3% ด้วย...

และด้วยเหตุที่รีทต้องจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ดังนั้นประเด็นเรื่องสภาพคล่องในการซื้อขายควรต้องพิจารณาร่วมด้วยเสมอ เพื่อแน่ใจว่าลงทุนแล้ว หากคิดขายเปลี่ยนมาเป็นเงินสดเมื่อไร จะได้ไม่สูญเสียมูลค่า