ลงทุนอสังหาฯ เริ่มต้นอย่างไร? ลงทุนแบบไหนได้ผลตอบเเทนดี

แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ถือเป็นสิ่งที่ลงทุนแล้วความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ เพราะความผันผวนของราคามีน้อย มูลค่าของ ที่ดิน - บ้าน และ คอนโด ส่วนใหญ่จะเพิ่มสูงขึ้นอยู่ตลอด ตามการพัฒนาของสาธารณูปโภค ความเจริญของเมือง และความต้องการที่อยู่อาศัยของคน

ดังนั้น ใครที่กำลังสนใจอยากเป็น นักลงทุนมือใหม่ วันนี้ Home Buyers เลยมีชุดความรู้พื้นฐานขั้นต้นเกี่ยวกับ การเริ่มลงทุนสังหาฯ มาแนะนำกันแล้วค่ะ ลงทุนแบบไหนถึงจะได้ผลดี? อสังหาฯ แบบไหนบ้างที่น่าลงทุน? ไปติดตามข้อมูลที่แอดมินนำมาฝากกันได้เลยค่า

อสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนสำหรับมือใหม่

1 ลงทุนระยะยาวในบ้านแนวราบ

บ้านแนวราบ ไม่ว่าจะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม คือที่อยู่อาศัยยอดนิยมของคนไทยโดยทั่วไปค่ะ ความต้องการจึงมีต่อเนื่อง และเป็นอสังหาฯ ที่ถือว่าคงมูลค่าได้ดีแม้จะอยู่ในช่วงที่ตลาดซบเซา พอตลาดฟื้นตัวเมื่อไรก็ยิ่งเพิ่มมูลค่าได้ดี หากใครเลือกซื้อบ้านอย่างเหมาะสมและระมัดระวังแล้ว แทบจะไม่มีโอกาสขาดทุนเลยค่ะ โดยเฉพาะกับผู้ที่ลงทุนซื้อไว้อยู่อาศัยเองในระยะเวลาหนึ่ง ถ้ารีบผ่อนให้เงินกู้หมดเร็ว ก็จะเสียดอกเบี้ยน้อย พอถึงเวลาที่เหมาะสม ตลาดมีความต้องการ และผู้ลงทุนพร้อมแล้วที่จะย้ายบ้าน ถึงเวลาขายก็จะได้ทั้งกำไร และได้เงินทุนในการไปซื้อบ้านหลังใหม่ให้ตอบโจทย์ชีวิตได้มากกว่าเดิม

2 ลงทุนในคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาฯ อีกประเภทที่ได้รับความสนใจสูงอยู่ตลอด แต่ในแง่การลงทุนต้องมองให้ลึกลงไปในคอนโดแต่ละประเภท เพราะโอกาสในการทำกำไรนั้นมีไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและความต้องการในแต่ละจังหวะเวลาด้วยค่ะ โดยการลงทุนกับคอนโดจะทำกำไรได้ทั้งแบบปล่อยเช่าและขายต่อ ซึ่งสามารถแบ่งกลุ่มคอนโดเพื่อการลงทุนได้ดังต่อไปนี้

คอนโดใกล้ CBD ใจกลางเมือง กลุ่มนี้จะมีราคาที่สูง แต่โอกาสในเพิ่มมูลค่า ไม่ว่าจะขายต่อหรือปล่อยเช่าก็สูงตามไปด้วย โดยกลุ่มเป้าหมายสำหรับคอนโดใกล้ CBD ใจกลางเมืองจะเป็นบุคลากรที่มีรายได้ระดับสูง โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ แต่ก็ต้องระวังให้ดีในเรื่องของทำเล เพราะถึงบางย่านจะอยู่ใจกลางเมือง แต่หากมีปริมาณ Supply มากกว่า Demand หรือมีอัตราค่าเช่าที่สูงเกินไป ผู้เช่าอาจยอมเลือกขยับออกไปอยู่ทำเลที่ไกลขึ้นได้

คอนโดแนวรถไฟฟ้า ปัจจุบันโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กระจายตัวออกไปกว้างขึ้นเรื่อยๆ คอนโดใกล้รถไฟฟ้าจึงเกิดใหม่ขึ้นเยอะตามมา โดยเฉพาะในทำเลชานเมืองจะมีราคาที่ไม่สูง เหมาะกับการลงทุนซื้อไว้ก่อนที่มูลค่าจะสูงขึ้นตามความเจริญเติบโตของทำเลแนวรถไฟฟ้า โดยคอนโดกลุ่มนี้ นักลงทุนจะซื้อไว้อยู่เองก่อน พอมูลค่าสูงจนได้กำไรเป็นที่น่าพอใจ แล้วค่อยปล่อยเช่าหรือขายต่อก็ได้ แต่ในบางทำเลที่มีความต้องการสูง อาจทำกำไรในระยะสั้นได้ตั้งแต่ตอนที่จองห้อง แล้วปล่อยขายใบจองต่อให้กับคนที่ต้องการอยู่จริงแต่จองไม่ทันได้เลยค่ะ

คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย เป็นคอนโดเพื่อการลงทุนที่มาแรงในช่วง 2 - 3 ปีหลังๆ นี้เลยค่ะ จากไลฟ์สไตล์ของนิสิตนักศึกษาที่เปลี่ยนไป จากเดิมอยู่หอพักหรืออพาร์ตเมนต์ ยอมเพิ่มค่าเช่าอีกราว 10 - 20% ก็ได้อยู่คอนโดที่มีทั้ง Facility ส่วนกลางกับระบบ Security ที่ดีกว่า หรือแม้แต่หน่วยจัดเก็บค่าน้ำค่าไฟที่เป็นมาตรฐาน ปัจจุบันนิสิตนักศึกษาจำนวนมากจึงเลือกที่จะอยู่คอนโด โดยในมุมของนักลงทุน คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยยังมีการหมุนเวียนผู้เช่าที่สม่ำเสมอ เพราะถึงจะมีบัณฑิตเรียนจบไปทุกๆ ปี แต่ก็มีน้องใหม่เข้ามาเติมปริมาณอยู่เสมอ

คอนโดใกล้นิคมอุตสาหกรรม เป็นอีกกลุ่มที่เติบโตมาในลักษณะที่ใกล้เคียงกับคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยเลยค่ะ เพราะบุคลากรภาคอุตสาหกรรมยุคนี้ต้องการสภาพความเป็นอยู่ที่ดีกว่าหอพักหรืออพาร์ตเมนต์ คอนโดจึงเป็นตัวเลือกที่ดี โดยยังมีปัจจัยเสริมอีกอย่างคือ บางช่วงที่ธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หากคนทำงานภาคอุตสาหกรรมกู้ไม่ผ่านกันเยอะ ก็จะหันมาเลือกเช่าคอนโดอยู่ไปก่อน เก็บเงินก้อนหรือเงินเดือนสูงขึ้นเมื่อไร ถึงจะออกไปกู้ซื้อบ้านอยู่ ในจังหวะเวลาระหว่างนั้นจึงเป็นช่วงที่ห้องชุดให้เช่าใกล้นิคมอุตสาหกรรมจะได้รับความต้องการค่ะ

3 ลงทุนในที่ดินเปล่า

การลงทุนในที่ดิน ควรหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ เพราะจะพัฒนาต่อยอดใช้ประโยชน์ได้น้อยกว่าที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งสามารถสร้างประโยชน์ใช้สอยได้มากกว่า เวลาขายที่ดินต่อให้นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็จะดึงดูดการลงทุนได้มากกว่า ยกเว้นเป็นกรณีมีที่ดินทำเลดีเป็นสมบัติหรือมรดกดั้งเดิม ต่อให้แปลงที่ดินจะไม่ได้มีขนาดใหญ่มาก ก็ยังมีแนวโน้มสูงที่จะได้รับความสนใจจากกลุ่ม Developer จะมีแต้มต่อรองราคาได้ค่อนข้างสูงเลยค่ะ

การเลือกลงทุนอสังหาฯ ให้ได้ผลตอบแทนที่ดี

1 ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่กำลังเติบโต

งานนี้อาจต้องลงลึกเช็คสถิติประชากรในพื้นที่กันสักหน่อยว่าเเนวโน้มประชากรในย่านนั้นมีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หรือไม่ มีการจ้างงานมากขึ้น และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นหรือเปล่า ปัจจัยที่ช่วยให้สังเกตได้คือแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ อย่าง ถนน, ทางด่วน และรถไฟฟ้า โดยจากการสำรวจพบว่า “บ้านที่จะทำเงินได้ดีที่สุดไม่ใช่บ้านที่อยู่ในทำเลส่วนที่ดีที่สุดของเมืองอย่างที่เข้าใจกัน แต่จะเป็นบ้านในทำเลรองๆ ลงมาที่กำลังเติบโตเป็นสำคัญ”

2 บ้านและคอนโดที่ต่อรองซื้อได้ตํ่ากว่าราคาตลาด

ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ ที่ผู้ขายมีความจำเป็นต้องรีบขาย, โครงการจัดสรรจำเป็นต้องเร่งระบายสินค้า หรือเป็นทรัพย์สินที่ถูกยึดโดยธนาคาร ถ้ามีราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าในท้องตลาดก็ถือว่าน่าลงทุน แต่ก่อนซื้อต้องแน่ใจด้วยว่าบ้านหรือคอนโดที่สนใจ น่าจะได้รับความสนใจจากคนอื่นๆ ด้วย ทั้งในแง่ของทำเลและสภาพของทรัพย์สิน หลายครั้งนักลงทุนจึงต้องเผื่อเงินไว้สำหรับซ่อมแซมอสังหาฯ ที่มีความทรุดโทรมด้วย โดยการตกแต่งหรือ Renovate ใหม่ให้มีความสวยงาม มีสไตล์ที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายชัดเจน สามารถเพิ่มมูลค่า ทำกำไรได้มากขึ้นไปอีก แต่ต้องระมัดระวังให้ดีในการใช้งบประมาณ เพราะอาจบานปลายจนทำกำไรได้น้อยลงค่ะ

จังหวะ - โอกาส ที่ควรเลือกลงทุนอสังหาฯ

1 ลงทุนอสังหาฯ ในช่วงที่สินเชื่อบ้านมีดอกเบี้ยต่ำ

ในบางสถานกาณ์เศรษฐกิจ ธนาคารจะปรับดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลงมาในอัตราที่ต่ำ เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอสังหาฯ จังหวะนี้นักลงทุนจะได้ผ่อนชำระค่างวดถูกลง โดยเฉพาะกับดอกเบี้ยแบบคงที่ แต่ต้องระวังในสินเชื่อประเภทปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยได้ เพราะบางแพคเกจอาจมีดอกเบี้ยต่ำแค่ในช่วง 1 - 3 ปีแรกเท่านั้น หากคิดลงทุนแค่ระยะสั้นๆ ก็ใช้ได้ แต่ถ้ามองถึงระยะยาวก็ต้องคิดถึงการรีไฟแนนซ์ไว้ด้วยค่ะ

2 ลงทุนซื้ออสังหาฯ ในช่วงที่คนทั่วไปกลัวที่จะซื้อ

ยิ่งคนกลัวกันมากเท่าไร บ้านและคอนโดก็จะขายออกยากขึ้นเท่านั้น แล้วพอขายไม่ออก ผู้ขายก็จะทำส่วนลดหรือจัดโปรโมชั่นต่างๆ มาดึงดูดผู้ซื้อ ทำให้นักลงทุนสามารถต่อรองซื้อในราคาที่ตํ่ากว่าปกติได้ แต่การทำกำไรจะต้องรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งก่อน ถึงจะมีโอกาสขายในมูลค่าที่เพิ่มขึ้นได้ค่ะ