คอนโดไทยเนื้อหอม ต่างชาติรุมตอม โควตาซื้อทะลุ 49%

การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติกฎหมายกำหนดโควตาต่อโครงการไม่เกิน 49% และตลอดหลายสิบปีโควตานี้ไม่เคยเต็ม

จนเมื่อปีสองปีมานี้ที่ปรากฏว่าในบางทำเล โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา บางคอนโดลูกค้าต่างชาติเต็มโควตา!
แถมความต้องการซื้อยังล้นทะลัก จนผู้ประกอบการต้องหันมาใช้กลยุทธ์ให้เช่าระยะยาวแทนก็มี

“ท่องเที่ยว” มีผลต่างชาติช็อปคอนโดเยอะขึ้น

ชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยปีละหลายสิบล้านคนเข้ามาด้วยหลายวัตถุประสงค์หรือแบ่งได้หลายกลุ่มหลักๆ ได้แก่
- นักลงทุน
- เข้ามาทำงาน
- นักท่องเที่ยว

กลุ่มหลังนี้ถือเป็นต่างชาติที่มีบทบาทมากที่สุดในตลาดคอนโด เนื่องจากมีจำนวนมาก ปัจจุบันเฉลี่ยเข้ามาปีละกว่า 30 ล้านคน และชาวเอเชียกับยุโรปถือเป็นสองกลุ่มหลักที่เที่ยวไทยมากที่สุด และซื้อคอนโดมากที่สุดเช่นกัน

"ในอดีตชาวยุโรปจะป็นลูกค้าหลักที่ซื้อคอนโดในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ ประจวบฯ ปัจจุบันกลุ่มนี้ก็ยังซื้ออยู่ แต่การขยายตัวน้อยกว่าเมื่อเทียบกับชาวเอเชีย ที่ขณะนี้เป็นต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวในไทยมากที่สุด และเริ่มเข้ามาซื้อคอนโดตามเมืองท่องเที่ยว รวมถึงคอนโดในกรุงเทพฯ ด้วย และชาวเอเชียที่ซื้อเยอะที่สุด...แน่นอนคือพี่จีนนั่นเอง"

คอนโดร่วมทุน (Joint Venture) ขยายตัว ลูกค้าต่างชาติเพิ่ม

การพัฒนาโครงการคอนโดในรูปแบบโปรเจ็กต์ร่วมทุนมากขึ้นทั้งระหว่างทุนไทยด้วยกันเองและทุนต่างชาติ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยทำให้ต่างชาติหันมาซื้อคอนโดไทยมากขึ้นด้วย

คอนโดในรูปแบบของ "กิจการร่วมค้า" (Joint Venture, JV) เริ่มมีมาตั้งแต่กลางปี 2556 ข้อมูลจาก บล.ASP ระบุจนถึงปี 2560 มีคอนโดร่วมทุนมากถึง 50 โครงการ คิดเป็นมูลค่ากว่า 212,000 ล้านบาท!

รายแรกๆ ที่ริเริ่มเรื่อง Joint Venture คือ "อนันดาฯ" ร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง อสังหาฯ รายใหญ่จากญี่ปุ่น ส่วน "เอพี" ร่วมกับมิตซูบิชิ เอสเตท ก็ทุนญี่ปุ่นเช่นกัน ขณะที่ "แสนสิริ" ตอนแรกเลือกจับมือกับบีทีเอส กรุ๊ป และล่าสุดเพิ่มมาอีกหนึ่งพันธมิตรคือกลุ่ม Tokyu ก็ญี่ปุ่นเหมือนกัน

จากตารางจะเห็นว่าโปรเจ็กต์ร่วมลงทุนพัฒนาคอนโดฯ ยังมีเรื่อยๆ
เฉพาะที่ประกาศตัวปีนี้ก็กว่า 21 โครงการ มูลค่าอีกกว่า 87,800 ล้านบาท!

การ Joint Venture อาจเกิดขึ้นจากหลายเหตุผล แต่ที่แน่ๆ ส่งผลดีต่อดีเวลลอปเปอร์ไทยไม่ใช่น้อย เช่น
- ช่วยลดความเสี่ยงทางการตลาด เพราะโครงการที่พัฒนาภายใต้ JV มักเป็นโครงการขนาดใหญ่ เมื่อเทียบกับมูลค่าโครงการปกติที่แต่ละบริษัททำอยู่ ดังนั้นการมีผู้ร่วมทุนจึงเป็นการลดความเสี่ยง แทนที่จะแบกรับตามลำพัง และยังเป็นการลดภาระด้านเงินลงทุนด้วย
- วิธีทางบัญชีสำหรับ JV ส่วนใหญ่จะใช้ Equity Method ทำให้ภาระหนี้และสินทรัพย์ไม่ถูกแสดงผ่านงบการเงินรวม ขณะเดียวกันบริษัทสามารถสร้างรายได้จากค่าธรรมเนียมในการบริหารโครงการและการขายอีกต่างหาก
- ดีเวลลอปเปอร์ไทยสามารถขยายกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใหม่ๆ จากการทำการตลาดกับฐานลูกค้าต่างชาติผ่านทางบริษัทร่วมทุน, ประเด็นนี้สำคัญและเป็นเหตุหนึ่งที่ทำให้คอนโดไทยเนื้อหอมเป็นที่สนใจของต่างชาติอย่างมาก

ต่างชาติซื้อคอนโดไทย…อย่าเพิ่งคิดไปไกล

ได้ฟังได้เห็นข้อมูลอาจทำให้บางคนคิดไปไกลว่าต่างชาติซื้อคอนโดไทยจะส่งผลกระทบอะไรยังไงมั้ย

- ก่อนอื่นต้องคิดว่า แม้แนวโน้มต่างชาติจะเข้ามาซื้อคอนโดในไทยมากขึ้น แต่จริงๆ แล้วกำลังซื้อต่างชาติเป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้น คอนโดไทยก็ยังเป็นคนไทยนั่นแหละที่เป็นกำลังซื้อหลัก (ย้อนไปดูวัตถุประสงค์ที่ชาวต่างชาติเข้าไทย)

- คอนโดส่วนใหญ่แม้จะเปิดขายให้ชาวต่างชาติก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่าดีเวลลอปเปอร์เห็นกำลังซื้อต่างชาติสำคัญกว่าหรือเงินมากกว่าคนไทย แต่เป็นการเปิดโอกาสให้คนที่ไม่มีโอกาสเห็นทำเลจริงหรือห้องตัวอย่างจริงซื้อก่อนเท่านั้นเอง (ต่างชาติส่วนใหญ่ตัดสินใจซื้อไปแล้ว ถึงจะได้เห็นทำเล/ห้องตัวอย่าง) และส่วนใหญ่ก็ไม่ได้เปิดขายทั้งโครงการ แต่มักจะกันเป็นชั้นๆ มากกว่า

- ส่วนที่คนหวังหวังจะฟันกำไรมากๆ จากผู้ซื้อต่างชาติ ก็อย่าฝันหวานจนเกินเลย เพราะถ้าเป็นนักลงทุนไม่ว่าชาติไหนก็มีหลักมีเกณฑ์ในการตัดสินใจลงทุนเหมือนกัน ขายแพงขายในราคาอนาคตก็คงขายยาก ยิ่งถ้าคอนโดไม่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ตามคาด ซื้อแล้วก็อาจยกเลิกหรือขายคืนโครงการก็ได้

- ที่ผ่านมายอดขายในกลุ่มชาวต่างชาติที่ได้เต็มโควตา 49% หรือเกือบๆ เต็ม บางครั้งก็ถูกนำไปเป็นประเด็นทางการตลาด เติมสีสัน สร้างกระแส (จนเกินไป) ฉะนั้นถ้าคิดจะลงทุนก็ทำการบ้านก่อน

- พฤติกรรมการอยู่อาศัยคงเหมารวมทั้งหมดไม่ได้ พฤติกรรมของคนบางคนจะเหมาว่าเป็นกันทั้งหมดก็ไม่ได้ เป็นนิสัยส่วนตัวมากกว่า ไม่น่าจะเกี่ยวกับเชื้อชาติ ฉะนั้นเจ้าของร่วมทั้งหลายก็อย่าเพิ่งตกใจ

ต่างชาติซื้อคอนโดเยอะขึ้น…ก็ดีนะ

ในแง่ภาพธุรกิจที่เห็นชัดคือผู้ประกอบการมีโอกาสในการขยายตลาดได้มากขึ้น แทนที่จะขายเฉพาะกลุ่มคนไทย เพราะกำลังซื้อหลากหลาย ช่วยลดความเสี่ยงได้ เช่น ในเวลาที่เศรษฐกิจในประเทศวิกฤติ กำลังซื้อในประเทศลดลง ก็อาศัยกำลังซื้อต่างชาติช่วยพยุงตลาด 
ผู้ประกอบการมีช่องที่จะพัฒนาโปรดักต์ในระดับราคาที่สูงขึ้นได้ แทนที่จะจำกัดพัฒนาแต่โครงการระดับกลาง-ล่าง ขายให้กับกำลังซื้อส่วนใหญ่ (คนไทย) เพราะต่างชาติส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง

ขณะเดียวกันการเข้ามาของผู้ประกอบการต่างชาติมักมาพร้อมมาตรฐานจากต่างประเทศที่แตกต่างหรือน่าสนใจ ในกรณีที่มีการร่วมทุนกันพัฒนาจะทำให้ผู้ประกอบการไทยมีโอกาสเรียนรู้สิ่งใหม่
อย่างไรก็ตามก็เป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการไทยต้องรีบปรับตัวเช่นกัน เพราะการที่ต่างชาติมาซื้อคอนโดในไทยมากขึ้น ย่อมดึงดูดความสนใจของผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาลงทุนในบ้านเรามากขึ้นด้วยเช่นกัน
หมายความว่าคู่แข่งไม่ได้มีเฉพาะแค่คนไทยด้วยกันเอง และผู้ซื้อก็ไม่ได้จำกัดอยู่แค่คนไทยอีกต่อไป ก็ต้องปรับเปลี่ยนและพัฒนาโครงการให้มีมาตรฐานสูงขึ้น ผู้บริโภคก็มีตัวเลือกสินค้าระดับมาตรฐานมากขึ้น

เรียบเรียงจากคอลัมน์ Special Report ในนิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับ พ.ค.2561 
สนใจติดตามเนื้อหาสามารถสั่งซื้อได้ที่นี่เลย www.home.co.th/home/bookclub