กฎหมายขายฝาก & วิบากกรรม “คนรับซื้อฝาก”

ขายฝาก คืออะไร? น่ากลัวไหม?

การขายฝากเป็นการทำสัญญาซื้อขายบ้าน ที่ดินหรือทรัพย์สินอื่น ๆ แต่มีการให้สิทธิ์เจ้าของเดิมสามารถนำเงินมาไถ่ถอนคืนได้ ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ซึ่งหลายคนอาจยังสับสนว่าขายฝากเหมือนกับการจำนองไหม ขอตอบเลยว่าเหมือนแค่บางจุด ตรงที่ทั้ง 2 แบบต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น ส่วนความต่างจะอยู่ที่การขายฝากนั้นเอกสารสิทธิ์ชื่อเป็นของผู้รับซื้อฝาก ในขณะที่การจำนองเอกสารสิทธิ์ยังเป็นชื่อของเรา เห็นได้ว่าการขายฝากไม่ได้น่ากลัวเลย เพราะมีการทำสัญญา ณ กรมที่ดิน จึงถูกต้องตามกฎหมาย แถมการขายฝากยังได้ยอดเงินกู้สูงกว่าการจำนองด้วย

สรุปประเด็นกฎหมายการขายฝากฉบับใหม่

ตอนนี้เราได้รู้แล้วว่าการขายฝากคืออะไร และไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด เพียงแต่กฎหมายฉบับบใหม่นี้คุ้มครองและให้สิทธิกับฝั่งผู้ขายฝากมากกว่า ดังนั้นคนรับซื้อฝากต้องรู้กฎหมายหรือข้อบังคับที่ควรทำให้ดีเสียก่อน เพื่อไม่ให้เสียประโยชน์ มีอะไรบ้าง ตาม Home Buyers มาดูกัน

• สัญญาต้องถูกตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ก่อน

         กฎหมายระบุให้การทำสัญญาขายฝาก และการแก้ไขข้อตกลงทุกครั้งต้องระบุรายละเอียดครบถ้วน และต้องถูกตรวจสอบโดยเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนจึงจะสามารถจดทะเบียนได้

• ห้ามทำสัญญาขายฝากต่ำกว่า 1 ปี และขยายเวลาไถ่ได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี

          กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนต้องมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ในจุดนี้ต้องมีการคุยกับผู้รับซื้อฝากก่อนว่าผู้ขายฝากต้องการขยายเวลาออกไป ซึ่งรวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี อย่างไรก็ดีของเดิมนิยมทำสัญญากันเพียง 3-4 เดือน แล้วค่อยทำใหม่เป็นคราว ๆ ไป โดยภาครัฐให้เหตุผลว่าที่ต้องกำหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปีนั่นเอง

• สินไถ่รวมดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

          หมายความว่า เจ้าหนี้ไม่สามารถแอบไปทำสัญญาเพิ่มเพื่อให้ลูกหนี้เสียค่าธรรมเนียม หรือเสียค่าใช้จ่ายนู้นั้นนี้อีกได้ เพราะบางรายต้องการให้ดอกเบี้ยรวมกันเกิน 15% ซึ่งความจริงแล้วไม่สามารถทำได้ หากใครทำจะเป็นผลให้ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่เป็นโมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา อันนี้ต้องทำความเข้าใจให้ดีก่อน

• เจ้าหนี้ต้องแจ้งวันไถ่ถอน และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือก่อนกำหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน

          ต้องทำตามอย่างเค่งครัด เพราะถ้าคุณไม่ยอมแจ้งก็จะถูกลงโทษได้ โดยบทลงโทษคือ ให้ถือว่ากำหนดไถ่ถอนหรือกำหนดชำระหนี้คืนต้องขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ

• เลือกไถ่คืนที่ไหนก็ได้

          ลูกหนี้มีสิทธินำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก หรือจะวางสินไถ่ไว้ที่สำนักงานทรัพย์จังหวัดเหมือนเดิมก็ทำได้เช่นกัน

• ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอก

          ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก ส่วนฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากสามารถทำการปรับได้คล้าย ๆ กับธนาคาร ถือเป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่

• ลูกหนี้มีสิทธิใช้ที่ดินต่อไปโดยไม่มีค่าใช้จ่าย

          ต่อเนื่องจากข้อด้านบน คือในส่วนของดอกผลทรัพย์สินระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก โดยหลังขายฝากที่ดินแล้ว ลูกหนี้ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ โดยไม่ต้องแบ่งรายได้หรือจ่ายค่าเช่าให้แก่เจ้าหนี้

          ถ้าในวันจดทะเบียนขายฝากลูกหนี้ให้ผู้อื่นเช่าที่ดินอยู่ก็ให้สัญญาเช่ายังมีผลต่อไปสมบูรณ์ ซึ่งค่าเช่าต้องตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝาก แต่ถ้าจดทะเบียนขายฝากไปแล้วลูกหนี้เพิ่งจะนำที่ดินออกให้คนอื่นเช่าทำเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ให้ตกลงกันเองระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ว่าใครจะเป็นผู้รับค่าเช่า อย่างไรก็ดีถ้าเจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ได้ค่าเช่าก็สามารถนำค่าเช่านั้นไปหักออกจากสินไถ่ได้ ทำให้ลูกหนี้ได้ประโยชน์ทั้งขึ้นทั้งล่อง แต่มีข้อแม้เพียงนิดเดียวคือ ลูกหนี้จะนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าทำพานิชยกรรมไม่ได้

• กรณีไม่ไถ่ถอน : ลูกหนี้ยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน

          แม้มีข้อกำหนดว่ากรณีไม่มาไถ่คืน ผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบที่ดินให้กับผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่เวลานั้น โดยปลอดสิทธิใด ๆ ที่ผู้ขายฝากก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก แต่ยังกำหนดให้ผู้ขายฝากมีสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมที่ไม่ได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งนี้ผู้ฝากซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ผลิตผลการเกษตรเข้าไปในที่ดิน เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน

• ให้ยกคดีขายฝากที่ดินถือเป็นคดีผู้บริโภค

          กรณีเกิดปัญหาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากขึ้น ให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นโจทก์ฟ้องคดีแบบกลุ่มกับเจ้าหนี้ได้ด้วย

• กฎหมายบังคับใช้ครอบคลุมถึงสัญญาซื้อขายอื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกัน

          สัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขในทำนองเดียวกัน ให้ถือว่าเป็นสัญญาขายฝากตามกฎหมายใหม่นี้ด้วยเช่นกัน

เป็นอย่างไรกันบ้างคะกับ กฎหมายขายฝาก & วิบากกรรม “คนรับซื้อฝาก” นี้ เป็นประโยชน์ต่อคนรับซื้อฝากมาก ๆ เลยใช่ไหมล่ะคะ ไม่เพียงแค่นั้นแต่ผู้ขายฝากยังได้ทราบถึงสิทธิ์ของตัวเองด้วย ซึ่งจะเห็นได้ว่าผู้ขายฝากได้ประโยชน์อย่างมาก ดังนั้นก่อนจะลงมือทำสัญญาอะไรเราต้องตกลงกันให้ชัดเจนก่อนนะคะ เนื่องจากยังมีผลกระทบจากการปรับขึ้นภาษีเงินได้ไถ่ถอนของสรรพากรตั้งแต่ปี 2560 ที่หักค่าใช้จ่ายได้เพียงแค่ 60% ทั้ง ๆ ที่เคยหักได้ 85% ทำให้ภาระภาษีไถ่ถอนเพิ่มดุจเงาตามตัวด้วยค่ะ

เรียบเรียงจากคอลัมน์ Buying & Selling ในนิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับ ส.ค.2562

อ่านฉบับเต็มได้แล้วที่ > Home Buyers Guide AUG 2562 
เรียบเรียงโดย : ศศิชา พุ่มทับทิม 
อีเมล : [email protected]