นับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมา "กรมธนารักษ์" ได้ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศของรอบบัญชีใหม่สำหรับปี พ.ศ. 2555-2558 (ซึ่งที่จริงแล้วต้องเริ่มประกาศใช้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา แต่ได้มีการเลื่อนบังคับใช้ไป 6 เดือน เพื่อบรรเทาผลกระทบจากน้ำท่วม) ผู้อ่านทราบไหมคะว่าราคาประเมินนี้มีความสำคัญอย่างไร ?ปกติเวลาที่เราจะอ้างอิงมูลค่าของที่ดิน เราสามารถอ้างอิงได้จากราคา 2 ประเภท คือ "ราคาตลาด" ซึ่งได้จากราคาที่มีการซื้อขายจริง กับราคาประเมินที่ดินของราชการ ซึ่งสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานผู้กำหนดราคาประเมินและประกาศใช้ โดยเรียกว่า "บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน" หากถามว่าราคาใดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินได้มากกว่ากัน แน่นอนว่าต้องเป็นราคาตลาด เพราะเป็นราคาที่มาจากความต้องการซื้อ-ต้องการขายที่เกิดขึ้นจริง
ขณะที่ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ เป็นราคาที่ราชการ โดยเฉพาะกรมที่ดิน นำมาใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ราคาทั้งสองประเภทจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากัน โดยปกติทั่วไป ราคาที่ดินที่ประกาศในบัญชีราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาด (แม้จะมีบางกรณีที่กลับกัน คือ ราคาตลาดต่ำกว่าราคาประเมิน แต่ก็เกิดขึ้นน้อยมาก เช่น สภาพเศรษฐกิจตกต่ำจริงๆ หรือในบางกรณีที่การประเมินผิดพลาด) สาเหตุเพราะกฎหมายกำหนดให้บัญชีราคาประเมินที่ดินที่ประกาศในแต่ละรอบใช้ได้คราวละไม่เกิน 4 ปี นับตั้งแต่วันที่ประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินจึงอาจไม่ update เท่ากับราคาตลาดที่เปลี่ยนแปลงตามสภาพ demand supply ในแต่ละช่วงเวลาของที่ดินผืนนั้น อย่างไรก็ดี ข้อเสียของราคาตลาด คือ ในทางปฏิบัติ เราไม่สามารถหาราคาตลาดของที่ดินได้ทุกแปลงที่ต้องการ โดยเฉพาะเมื่อคำนึงถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายและเวลาที่ต้องเสียไปเพื่อให้ทราบว่าราคาตลาดที่แท้จริงเป็นเท่าไร ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินของราชการจึงมีประโยชน์มาก เพราะเป็นฐานข้อมูลพื้นฐานที่ใกล้มือ เข้าถึงได้ง่าย และสะดวกในการนำไปใช้ นอกจากนี้
หากศึกษาดูวิธีจัดทำราคาทุนทรัพย์ที่ดิน ใช่ว่าราชการจะทำแบบขอไปที แต่มาจากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินในตลาดย้อนหลัง การศึกษาสภาพทางกายภาพของพื้นที่ ราคาตลาด รวมถึงการศึกษาปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาประเมิน อาทิเช่น แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ มลภาวะต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบ ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน เป็นต้น ดังนั้น แนวทางประเมินเหล่านี้ ทำให้ราคาประเมินที่ประกาศออกมาจึงมีความน่าเชื่อถือ แสดงถึงแนวโน้มเฉลี่ย (Average Trend) ที่ดี โดยเฉพาะในแง่การเปลี่ยนแปลงของราคา
ราคาประเมินที่มีการประกาศใช้ในรอบบัญชีนี้ ภาพรวมทั่วประเทศมีการปรับเพิ่มขึ้น 21.34% โดยกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17.13% และต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น 21.40% หากเราดูการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินบริเวณถนนสายสำคัญในเขตกรุงเทพฯ พบว่าในแนวพื้นที่สำคัญบางเส้นทาง เช่น ถนนบางนา-ตราด ราคาประเมินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 8-31% หรือถนนเอกมัย (สุขุมวิท 63) มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 76-78% ราคาที่ปรับเพิ่มนี้น่าจะมาจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่ส่งผลให้ความต้องการอยู่อาศัยในบริเวณนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก ดังนั้น จะเห็นได้ว่าราคาประเมินนี้สะท้อนทิศทางแนวโน้มของตลาดที่ดีในระดับหนึ่ง แต่ต้องไม่ลืมว่า ราคาประเมินขึ้นอยู่กับสภาพข้อเท็จจริงของแต่ละพื้นที่ เช่น อาจมีหมู่บ้านจัดสรรผุดขึ้นมา มีการตัดถนนใหม่ ทำให้ราคาเปลี่ยนแปลงไปมาก เพราะฉะนั้น ราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นอาจจะไม่ใช่ตัวแทนของราคาที่ดินทุกๆ แปลงบนแนวถนนเส้นนั้นทั้งหมด เวลาที่นำข้อมูลไปใช้ก็ควรจะต้องดูสภาพพื้นที่จริงประกอบด้วย ราคาประเมินนี้จึงถือได้ว่าเป็นตัวช่วย มากกว่าคำตอบสุดท้าย แต่ยังไงก็ดีกว่าไม่มีตัวช่วยเหลืออยู่เลย จริงไหมคะ
ขอขอบคุณบทความจากคอลัมน์ Real Estate with a View หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
