ที่จอดรถ...ปัญหาใหญ่ของคอนโดฯ

คอนโดมิเนียมไม่ว่าเก่าหรือใหม่ อยู่ในเมืองหรือชานเมือง มักจะมีปัญหาเรื่องที่จอดรถเสมอ ไม่มีที่
จอดประจำ ต้องเสี่ยงดวงเอา หรือไม่ก็ต้องเช่าที่จอดรถกับทางนิติฯ ต่างหากอย่างเป็น ทางการ

โดยปกติแล้วที่จอดรถประจำ (ถ้ามี) จะมีการระบุไว้ในหนังสือแสดง กรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2)
หรือที่เรียกว่า โฉนดห้องชุดว่าเป็นส่วนควบ โดยเจ้าของห้องชุดก็จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในช่องที่
จอดรถนั้นด้วย แต่ถ้าไม่มีผู้มีสิทธิจอดก็มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิใช้ที่จอดรถเท่านั้นเอง

สิทธิในการใช้ที่จอดรถถือเป็นสิทธิครอบครองอย่างหนึ่ง โดยเกิดจากการที่เจ้าของโครงการเสนอ
ให้ผู้ซื้อห้องชุดเลือกว่าจะขอซื้อสิทธิในที่จอดรถประจำหรือไม่ หากต้องการก็จะมีการระบุไว้ใน
สัญญาจะซื้อจะขาย แต่อย่างไรก็ตามต้องขอชี้แจงก่อนนะครับว่า พื้นที่จอดรถที่ไม่ได้ระบุไว้ใน
หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด อช.2 จะถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลจะใช้มติที่ประชุมใหญ่
ตามกฎหมายเรียกคืนแล้วจัดระเบียบใหม่เมื่อไรก็ได้ถ้ามีเสียงลงมติเพียงพอ

คอนโดฯ บางแห่งจะมีพื้นที่จอดรถ 2 แบบ คือ จอดประจำตามสิทธิครอบครองที่ระบุไว้ชัดแจ้ง
ส่วนห้องที่มีรถเกินช่องจอด คือ 2 คันขึ้นไป ก็จะมีช่องจอดรถส่วนกลางของนิติฯไว้บริการ คอนโด
ฯ ประเภทนี้จะมีการวางแผนมาเป็นอย่างดี มีพื้นที่ในการปลูกสร้างค่อนข้างมาก มีอาคารจอดรถ
แยกออกจากอาคารพักอาศัย อย่างเป็นสัดเป็นส่วน

แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว คอนโดฯ ที่ก่อสร้างในเมืองจะมีเนื้อที่ไม่มากนัก และจะมีพื้นที่จอดรถที่
ค่อนข้างจำกัด การเก็บค่าเช่าที่จอดรถ ก็จะเป็นไปตามข้อกำหนดของคอนโดฯ นั้น ซึ่งจะมีการระบุ
ไว้ในข้อบังคับของคอนโดฯนั้นเอง ว่ามีการกำหนดเรื่องที่จอดรถนี้ไว้ว่าอย่างไร และหากจะต้อง
การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับนี้ ก็จะต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่เสียงไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง (50%) ของ
คะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (นัดแรก) หรือ ไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ในการเรียกประชุมนัดที่ 2 ตาม
มาตรา 48 (4) ของกฎหมายอาคารชุดที่กำหนดไว้ให้ การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้
หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง จะต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงดังกล่าว

แต่หากการเก็บค่าจอดรถนั้นเป็นไปตามมติคณะกรรมการฯ อาคารชุด การแก้ไขเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ
ก็สามารถทำได้โดยใช้เสียงข้างมากของที่ประชุมกรรม การฯ ได้เลย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการ
เก่าจดทะเบียนนิติบุคคลฯ มานานหลายปี

ลองตรวจสอบดูนะครับว่า การจัดเก็บค่าจอดรถนั้นเริ่มแรกมันมีที่มาได้อย่างไร และเป็นไปตาม
ระเบียบข้อบังคับหรือไม่ แล้วข้อบังคับที่ว่ามาโดยถูกต้องตามกฎหมายหรือเปล่า เพราะสามารถ
แก้ไขเปลี่ยนแปลงได้>