บ้านมั่นคง ต้นแบบการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยคนจน

ดร.ดิลกะ ลัทธพิพัฒน์ นักวิจัยสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย กล่าวว่า จากการศึกษาผลกระทบของ
โครงการบ้านมั่นคง ซึ่งเป็นโครงการที่สถาบันพัฒนาองค์กรชุทชน (องค์การมหาชน) หรือ พอช. ได้ริเริ่ม
ดำเนินการเพื่อแก้ปัญหาชุมชนแออัดในเขตเมือง โดยการจัดทำพื้นที่ที่อยู่อาศัย รวมถึงระบบสาธารณูปโภค
พื้นนฐานและการให้ความช่วยเหลือในเรื่องเงินกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเปลี่ยนชุมชนเดิมให้เป็นชุมชนใหม่ที่ดีกว่า
ภายใต้ข้อกำหนดให้มีการตั้งกลุ่มออมทรัพย์ของชุมชนนั้นๆ ซึ่งให้ความช่วยเหลือในเรื่องของเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำเมื่อ
จำนวนเงินออมทรัพย์มีจำนวน 10% ของงบประมาณในการสร้างที่อยู่อาศัยของทั้งชุมชน ล่าสุดได้ทำหารศึกษา
ประเมินผลกระทบเปรียบเทียบระหว่างชุมชนในโครงการบ้านมั่นคงกับชุมชนนอกโครงการ 16 แห่ง ใน
กรุงเทพฯและต่างจังหวัด

โดยการแก้ปัญหาภายใต้หลักเกณฑ์ดังกล่าวเน้นการมีส่วนร่วมของคนในชุมชน ซึ่งต้องปรับเปลี่ยนพฤติกรรมจัด
ระเบียบวินัยในการดำเนินชีวิต เก็บออมเพื่อการมีบ้าน เพื่อให้ได้เงินส่วนหนึ่งตามเงื่อนจไขแล้วจึงจะได้รับการ
สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำในการดำเนินการได้บ้านมั่นคง โดยจะประเมินผลกระทบใน 3 ด้านหลัก คือ
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบต่อการลงทุนในเรื่องการศึกษาสำหรับเด้กในครัวเรือน ซึ่งเป็นเรื่อง
การลงทุนในมนุษย์ และผลกระทบต่อรูปแบบการดำเนินชีวิตของบุคคลในด้านต่างๆ

“ประเด็นที่ทุกคนสนใจมากคือ ผลกระทบต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยจากการเข้าร่วมโครงการบ้านมั่นคง รวมถึง
หนี้สินที่เกิดขึ้น และภาระการผ่อนชำระรายเดือนของครัวเรือน เห็นได้ชัดเจนว่าราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น และแม้ไม่อยู่
เองแต่เอาไปให้เช่าก็ยังได้ราคาดี โดยเพิ่มขึ้นกว่าเดือนละ 1,523 บาท ทั้งนี้จากประมาณการราคาซื้อและขายบ้าน
ซึ่งคนในชุมชนประเมินเองพบว่าเพิ่มมากกว่าหนี้สินที่เกิดขึ้นจากการสร้างบ้านกว่าเท่าตัว”

โดยราคาขายเพิ่มขึ้น 718,458 บาท และราคาซื้อของบ้านเพิ่ม 518,272 บาท ในขณะที่หนี้สินบ้านเพิ่มขึ้น 229,938
บาท ครัวเรือนมีภาระผ่อนชำระระยะยาวประมาณ 14 ปี เฉลี่ยเดือนละ 1,871 บาท ภาระดอกเบี้ยคิดเป็นประมาณ
4.7% ต่อปี แต่หากนำบ้านไปให้เช่า คาดว่าจะได้รับค่าเช่าเฉลี่ยะเดือนละ 3,084 บาท (เพิ่มขึ้น 1,523 บาท)
ผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างประมาณ 17% ต่อปี หากคิดผลตอบแทนจากค่าเช่าบนพื้นฐานของ
ประเมินราคาขายและราคาซื้อ ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 4.8 % และ 6.2 % ตามลำดับ จะเห็นว่า ราคาประเมินในมิติ
ต่างๆ มีความสอดคล้องกัน และการลงทุนในที่อยู่อาศัยของกลุ่มตัวอย่างครัวเรือนในโครงการเป็นการลงทุนที่
คุ้มค่า ต่มีหนี้สินค่าบ้านเพิ่มขึ้นทันทีและภาระการผ่อนชำระทุกเดือนในระยะยาว ทำให้บางคนยังไม่อยากเข้า
มาร่วมโครงการ

การประเมินผลกระทบในทั้งส่ามระเด็น ซึ่งครอบคลุมหลากหลายมิติของการดำเนินชีวิตสะท้อนในแนวทาง
เดียวกันว่า การปรับปรุงชุมชแออัดเดิมให้มีสภาพที่ดีขึ้นในทุกด้าน โดยคนในชุมชนตกลงในแนวทางและร่วมกัน
ทำอย่างจริงจังจึงสามารถยกระดับชุมชนที่เคยถูกเรียกว่า “สลัม” ให้เป็นชุมชนปลอดภัยทั้งด้านสาธารณูปโภค
และสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น ชุมชนน่าอยู่ขึ้น และที่สำคัญคนในชุมชนสามารถมีทะเบียนบ้านเป็นของตัวเองแสดง
ถึงการมีตัวตนเป็นหลักแหล่งตรวจสอบได้หางานได้ง่ายขึ้น ส่งลูกเข้าโรงเรียนได้ และสำหรับเด็กเองเมื่ออยู่ใน
สภาพชุมชนที่มีความพร้อมก็ใช้เวลาสำหรับเรียนหนังสือมากขึ้น นอกจากนี้บางชุมชนมีศูนย์เด็กเล็ก หรือศูนย์
ผู้สูงอายุที่จะดูแลได้

อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหาที่ดีในระยะยาว คือการวางแผนเมือง ต้องเน้นการพัฒนาเศรษฐกิจที่ขยายเมืองออกไป
ไม่ให้กระจุกตัวเหมือนที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน