เปิดจุดเสี่ยงคอนโดฯ โอนไม่ได้ ติด EIA สร้างผิดแบบ ปัญหาที่ดินข้างเคียง

ติด EIA
ปัจจุบันโครงการที่ไม่สามารถโอนห้องชุดให้ผู้ซื้อได้ล้วนมีสาเหตุจากการก่อสร้างทั้งสิ้น อย่างแรกคือไม่สามารถก่อสร้างโครงการให้เสร็จตามกำหนดสัญญาได้
หลายโครงการที่เปิดขายแล้ว เก็บเงินจากลูกค้าแล้ว แต่ไม่สามารถลงมือก่อสร้างได้มีหลายเหตุผล แต่ที่น่าจะเป็นสาเหตุหลักคือโครงการยังไม่ผ่านการอนุมัติรายงายวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมสำหรับการก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวม (คอนโดฯ) กำหนดไว้เฉพาะโครงการที่มีจำนวน 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ก่อสร้างตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป และเนื่องจากการทำรายงาน EIA ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์วิธีปฏิบัติที่ชัดเจนเหมือนกับกฎหมายทั่วไป เช่น กฎหมายจัดสรร ดังนั้นระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติจะช้าหรือเร็วจึงขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารรายงาน แต่ปกติเกือบทุกโครงการต้องยื่นมากกว่า 1 ครั้ง ถ้าเป็นเคสทั่วไปการอนุมัติEIA หนึ่งโครงการจะใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 6 เดือน แต่ถ้าไม่ปกติมีบางโครงการที่ทำสถิติไว้นานที่สุดคือ 2 ปีครึ่ง!
โครงการไหนที่ยังไม่ได้รับอนุมัติ EIA ผู้ประกอบการมักไม่มีใครกล้าก่อสร้าง เพราะถ้าระหว่างก่อสร้างเกิดคณะกรรมการผู้พิจารณารายงานมีความเห็นให้แก้ไขแบบอาคารก็จะกลายเป็นเรื่องยุ่งยากทันที ยิ่งไปกว่านั้นหากสร้างเสร็จแล้วแต่ EIA ไม่ผ่านก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้อยู่ดี ปัญหาก็จะยิ่งหนักขึ้นอีก
เพราะ EIA เป็นเรื่องใหญ่ หลายโครงการจึงยังไม่เปิดขายหากยังไม่ได้รับอนุมัติEIA แต่หลายโครงการก็ยอมเสี่ยง จึงอยู่ที่ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบและสอบถามเพื่อให้ได้คำตอบในเรื่องนี้ แต่ให้สังเกตไว้ว่าโครงการไหนเปิดขายนานแล้ว ลูกค้าผ่อนดาวน์เกือบจะครบแล้วแต่ยังไม่สร้างสักที ก็สันนิษฐานไว้ก่อนได้เลยว่าคงยังไม่ได้ EIA
ที่ผ่านมาโครงการใหญ่ๆ ดังๆ เปิดขายไปแล้วแต่ติดปัญหาEIA และตัดสินใจคืนเงินให้ลูกค้า เช่น Noble Unite สุรศักดิ์-สาทรมีประเด็นเกี่ยวกับกับพื้นที่สีเขียวในโครงการ หรือโครงการ The Seed Atom ซอยอารีย์ก็มีประเด็นเรื่องมลพิษทางอากาศ การจราจร ทัศนียภาพ และความกว้างของถนนสาธารณะหน้าโครงการเป็นต้น  

ขาดผู้รับเหมา สร้างช้าสร้างผิดแบบ
ปัจจุบันการขาดแคลนผู้รับเหมาเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ประกอบการคอนโดฯ ผู้รับเหมาหายากเนื่องจากมีงานก่อสร้างอื่นๆ ล้นมือ ส่วนที่มีก็จะเลือกรับงานมากขึ้น เพราะขณะนี้ผู้รับเหมารายใหญ่ๆ นอกจากจะไม่ยอมรับการประมูลแล้ว ถ้าจะให้รับงานก่อสร้างต้องวางเงินมัดจำหรือเงินพิเศษ ดังนั้นหากไม่ใช่ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็จะยิ่งยาก หรือแม้กระทั่งรายใหญ่แต่ถ้าไม่ได้วางแผนไว้ดีๆ ก็มีปัญหาได้เหมือนกัน
ปกติการก่อสร้างคอนโดฯ ถ้าได้เริ่มลงมือก่อสร้างแล้ว ก็จะต้องสร้างให้เสร็จทั้งโครงการเพราะถ้าตึกไม่เสร็จก็โอนไม่ได้แม้แต่ยูนิตเดียว คอนโดฯ โลว์ไรส์ 7-8 ชั้นใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 14-15 เดือน ส่วนไฮไรส์ 20 ชั้นขึ้นไปใช้เวลาประมาณ 2-2.5 ปี ดังนั้นถ้าได้ลงมือก่อสร้างแล้วก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่จะทำให้ต้องหยุดก่อสร้างกลางคัน ยกเว้นแต่จะเกิดปัญหา เช่น ผู้รับเหมาขาดสภาพคล่อง หรือโครงการประสบปัญหาทางการเงิน หรือบางทีก่อสร้างผิดแบบก็มี
คอนโดฯ สร้างผิดแบบเกิดขึ้นหลายกรณี ส่วนใหญ่เป็นประเด็นเกี่ยวกับความสูง มักเกิดกับคอนโดฯ โลว์ไรส์ที่เข้านิยามของ “อาคารสูง” ที่กำหนดความสูงไม่เกิน 23 เมตร แต่พอออกแบบหรือก่อสร้างกลับกลายเป็นสูงเกินกำหนดก็ต้องแก้ไขการก่อสร้าง โดยทั่วไปถ้าไม่ทุบชั้นบนสุดของอาคารก็จะใช้วิธีถมถนนให้สูงขึ้นเพื่อที่เวลาวัดระยะจากชั้นล่างถึงบนสุดจะได้ความสูงตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งแน่นอนไม่ว่าจะแก้ปัญหาด้วยวิธีใดย่อมมีผลทำให้การก่อสร้างต้องล่าช้าออกไปทั้งสิ้น  

มีปัญหากับที่ดินข้างเคียง
นอกเหนือจาก 2 ประเด็นใหญ่ที่กล่าวมาแล้วข้างต้น บางทีก็เป็นประเด็นปัญหาที่อยู่เหนือความคาดหมาย เช่น ความขัดแย้งกับชุมชนข้างเคียง อย่างล่าสุดที่เกิดกับโครงการ Aspire งามวงศ์วาน ซึ่งงานก่อสร้างคืบหน้าไปแล้วถึง 90% แต่ต้องหยุดก่อสร้างไว้ชั่วคราวด้วยคำสั่งของศาลปกครอง จากกรณีการฟ้องร้องจากชุมชนข้างเคียงในประเด็นเรื่องการบดบังแสงแดดและผลกระทบจากการก่อสร้าง
เรื่องคล้ายๆ กันแบบนี้เคยเกิดขึ้นกับหลายโครงการ เพียงแต่บางโครงการมีประเด็นขัดแย้งตั้งแต่ยังไม่ได้สร้าง หรือบางทีแค่เป็นกระแส ผลกระทบจึงไม่มากเหมือนโครงการที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว และเรื่องแบบนี้ยอมรับว่าดูยากเหมือนกัน