เกษตรฯ - เสนานิคม เป็นมาอย่างไร จนกลายเป็นแหล่งคอนโดนิสิตนักศึกษาและคนวัยทำงาน

ทำเลนี้คือย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิมและเกิดใหม่สะสมผสมผสาน มีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ 3 แห่ง ไม่ว่าจะเป็น ม.เกษตรศาสตร์, ม.ราชภัฏจันทรเกษม และ ม.ศรีปทุม รวมถึงเกิดย่านธุรกิจบริการรองรับกำลังซื้อทั้งในพื้นที่และย่านใกล้เคียง ไล่จากห้าแยกลาดพร้าวมาจนถึงสี่แยกรัชโยธิน

ในด้านการเดินทางมีเส้นทางคมนาคมใหญ่ที่เชื่อมต่อกับย่านอื่นที่สำคัญของกรุงเทพฯ อย่าง ถ.พหลโยธิน และรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ซึ่งตรงเข้าไปสู่ใจกลางเมืองย่าน สยามสแควร์ ปทุมวัน ผ่านสุขุมวิทตลอดสาย ไปจนถึงสมุทรปราการ

ก่อนจะมาถึงวันนี้ที่ทำเล เกษตรฯ - เสนานิคม กลายเป็นแหล่งรวมคอนโดที่ได้รับความสนใจอย่างสูงจากทั้งกลุ่มผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุน และผู้อยู่อาศัย ย่านเกษตรฯ - เสนาฯ ถือกำเนิดขึ้นมาได้อย่างไร? และผ่านอะไรมาบ้าง? Home Buyers x นาย ต. คอลัมนิสต์อสังหาฯ รุ่นเก๋าของเรา มีเรื่องราวมาเล่าให้อ่านกันครับ

กำเนิดทำเล เกษตรฯ - เสนานิคม

ม.เกษตรศาสตร์ บางเขน ก่อตั้งขึ้นตั้งแต่ปี พ.ศ.2486 เป็นมหาวิทยาลัยใหญ่ที่มีอาณาบริเวณกว้างขวางมาก นอกจากคณะต่างๆ และหอพักนิสิตนักศึกษาของมหาวิทยาลัยแล้ว ยังมีหน่วยงานราชการด้านการเกษตรอีกหลายแห่งอยู่ในบริเวณเดียวกัน

มหาวิทยาลัยส่งผลให้เกิดย่านที่พักอาศัยของบุคคลากรในบริเวณโดยรอบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักอาจารย์และหอพักนักศึกษา (หอนอก) บริเวณซอยต่างๆ ของ ถ.งามวงศ์วาน ฝั่งตรงกันข้ามมหาวิทยาลัย และซอยของ ถ.พหลโยธิน ตั้งแต่ช่วงใกล้ๆ กับมหาวิทยาลัยไปจนถึงแยกรัชโยธิน

การพัฒนาที่ดินเอกชนทำโครงการบ้านจัดสรร บริษัท ‘ช.อมรพันธุ์’ ซึ่งก่อตั้วขึ้นปี 2512 ถือเป็นบริษัทที่ริเริ่มต้นบุกเบิกทำโครงการบ้านจัดสรรอย่างเป็นระบบ โดยโครงการจัดสรรยุคแรกของ ช.อมรพันธุ์ ก็ตั้งอยู่ในย่านเดียวกับ ม.เกษตรฯ ซึ่งโครงการมีทางเข้าจากทาง ถ.วิภาวดีรังสิต ฝั่งตรงกันข้ามวัดเสมียนนารี

นาย ต. - “ช.อมรพันธุ์เป็นโครงการแรกที่นำพระพรหมจำลองมาตั้งไว้ในหมู่บ้าน เพราะเห็นว่าบ้านจัดสรรที่สร้างขึ้นนั้นเป็นชุมชนที่ผู้คนมาอยู่รวมกัน จึงควรมีสิ่งศักดิ์สิทธิไว้เป็นที่ยึดเหนี่ยวจิตใจ”

ต่อมาในปี 2520 เกิดโครงการบ้านจัดสรร ‘เสนานิเวศน์’ ซึ่งเป็นโครงการแรกของวงการอสังหาฯ ที่ลงทุนทำถนนซอยยาวลึกเพื่อเชื่อม ถ.พหลโยธิน จากปากซอยเสนานิคมในปัจจุบันเข้าไปจนถึงบริเวณแปลงที่ดินที่กว้านซื้อไว้ผืนใหญ่เพื่อทำเป็นหมู่บ้านเสนานิเวศน์ ถือเป็นโครงการจัดสรรแห่งแรกที่มีการโฆษณาผ่านทางสื่ออย่างกว้างขวาง

เมื่อชุมชนหนาแน่นมีคนอยู่อาศัยมากขึ้น ก็เกิดตลาดสดขึ้นมารองรับ ได้แก่ ตลาดเสนานิคม บริเวณใกล้ปากซอยเสนานิคม  และตลาด ช.อมรพันธุ์ ทางเข้าตลาดอยู่บริเวณหัวมุมแยก ถ.พหลโยธิน กับ ถ.งามวงศ์วาน นอกจากนี้ยังมีโรงภาพยนต์ชื่อดังอยู่บริเวณซอยฝั่งตรงกันข้ามกับ ซ.เสนานิคม ชื่อว่าโรงภาพยนต์โคลัมเบีย

พัฒนาการย่านเกษตรฯ - เสนานิคม

ย่านนี้พัฒนาการเติบโตมาเป็นลำดับ มีการตัดถนนสายใหม่ที่ทำให้ย่านนี้เติบโตเร็วขึ้นและมีอาณาบริเวณหรือรัศมีการเดินทางเป็นกรอบชัดเจนขึ้น ได้แก่

ถ.รัชดาภิเษก ช่วง วิภาวดีรังสิต - พหลโยธิน - ลาดพร้าว ที่เปิดใช้งานเมื่อ ธันวาคม 2522 ทำให้วิทยาลัยครูจันทรเกษมเดิม ที่อยู่ท้ายซอยของ ถ.ลาดพร้าว กลายเป็นมหาวิทยาลัยติดถนนใหญ่รัชดาภิเษก

เกิดกิจการหอพัก อพาร์ตเมนต์ และธุรกิจการค้าขึ้นมามากมาย เกิดปากซอยใหญ่อย่าง​ ซ.เสือใหญ่ และ ซ.อาภาภิรมย์ ซึ่งเชื่อมทะลุแยก ‘วังหินเสนานิคม’

ยังมีซอยใหญ่จาก ถ.ลาดพร้าว อาทิ ซ.ภาวนา, ซ.โชคชัย 4 และ ซ.ลาดพร้าว 71 ที่มีท้ายซอยเชื่อมต่อกันมาจนถึงแยก ‘วังหินเสนานิคม’ เพิ่มอีกทางหนึ่ง

ทางด่วนรามอินทรา - อาจณรงค์ และ ถ.เลียบทางด่วนเอกมัย - รามอินทรา หรือทางด่วนฉลองรัชและ ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม ที่เริ่มก่อสร้างเมื่อปี 2537 และเปิดใช้งานในปี 2539 เป็นถนนที่เปิดหน้าดินใหม่ตั้งแต่ ถ.พระราม 9 และ ถ.ลาดพร้าว ไปจนจรดกับ ถ.รามอินทรา ซึ่งทำให้เกิดบล็อคเมืองระหว่าง ถ.เลียบด่วนฯ กับ ถ.พหลโยธิน ช่วง รัชโยธิน - แยกเกษตรฯ

และที่เกิดผลลัพธ์ชัดเจนแล้ว คือการทำให้ที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง ซึ่งแน่นย่านสุขุมวิทแล้ว ไหลล้นออกมาตามเส้นทางเลียบด่วนฯ จนเกิดห้างค้าปลีก ร้านอาหาร สถานบันเทิง จำนวนมากตามมา ซึ่งถือเป็นโซนสินค้าและบริการระดับราคาสูงไม่แพ้ ถ.พัฒนาการ ที่เชื่อมต่อไปจากย่านสุขุมวิทตอนกลาง

ถ.เกษตร - นวมินทร์ หรือ ถ.ประเสริฐมนูกิจ เปิดใช้งานเมื่อตุลาคม 2539 ทำให้สามแยกเกษตรฯ (พหลฯ x งามวงศ์วาน) กลายเป็นสี่แยกเกษตรฯ ทะลุตรงไปถึง ถ.นวมินทร์ ในเขตบางกะปิ

การมาถึงของ ถ.เกษตร - นวมินทร์ เปิดพื้นที่ให้ ถ.ลาดปลาเค้าซึ่งเชื่อม ถ.ลาดพร้าววังหิน กลายเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับถนนใหญ่ รวมถึงทำให้ ‘หมู่บ้านเสนานิเวศน์ 1’ และ ‘เสนานิเวศน์ 2’ ซึ่งเดิมเป็นหมู่บ้านในซอยลึกกลายเป็นชุมชนติดถนนใหญ่อย่างที่เราคุ้นเคยในวันนี้

จุดเปลี่ยนสู่ความเป็นทำเล Campus Condo

โครงการคอนโดมิเนียมมาเปิดตัวย่านเกษตรฯ - เสนานิคม ระลอกแรกช่วงหลังปีน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ซึ่งคอนโดที่เปิดตัวระยะนั้น มีคอนเซปต์คือการทดแทนที่อยู่อาศัยเดิมซึ่งเป็นย่านรวมอพาร์ตเมนต์ให้เช่า จ่ายเงินค่าผ่อนชำระเงินกู้ห้องชุดเท่ากับหรือมากกว่าค่าเช่าอพาร์ทเมนต์เล็กน้อย แต่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เองได้

คอนโดที่ขึ้นในย่านนี้ระลอกแรกจึงอยู่ริม ถ.งามวงศ์วานฝั่งตรงข้าม ม.เกษตรฯ และริม ถ.พหลโยธิน ฝั่งซอยเลขคี่เป็นส่วนใหญ่ โดยสังเกตได้ว่าเป็นคอนโดที่ยังไม่มีค่อยพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางอะไรมากนัก เพราะมุ่งทำราคาให้ต่ำเพื่อทดแทนตลาดเช่า

ระลอกที่ 2 ของคอนโดมิเนียมย่านเกษตรฯ - เสนานิคม มาพร้อมกับส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ช่วง หมอชิต - สะพานใหม่ - คูคต ซึ่งเริ่มมีการก่อสร้างเมื่อกันยายน 2558 และเปิดให้บริการมาจนถึงสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เมื่อธันวาคม 2562 ก่อนจะไปถึงสถานีวัดพระศรีมหาธาตุในเดือนมิถุนายน 2563 และเปิดบริการถึงสถานีปลายทางคูคตเมื่อธันวาคม 2563

เนื่องจากบริษัทอสังหาฯ จำนวนมาก มีประสบการณ์ทำโครงการคอนโดตามส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวบน ถ.สุขุมวิท ช่วง อ่อนนุช, อุดมสุข, แบริ่ง และลาซาล มาแล้ว ดังนั้นส่วนต่อขยายด้านเหนือกรุงเทพฯ โดยเฉพาะช่วง รัชโยธิน - เสนานิคม - เกษตรฯ จึงมีโครงการคอนโดมิเนียมของแบรนด์ใหญ่มากันเกือบครบ

คอนโดมิเนียมย่านเกษตรฯ - เสนานิคม ในระลอกที่สอง จะขึ้นติด ถ.พหลโยธิน ฝั่งขาเข้าเมืองเป็นส่วนใหญ่  กลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อห้องชุดเป็นกลุ่มคนทำงานในเมือง นักลงทุนซื้อไว้ปล่อยเช่า และกลุ่มพ่อแม่ผู้ปกครองที่ซื้อไว้เป็นที่พักให้ลูกหลานที่มาเรียนหนังสือ

คอนโดย่านเกษตรฯ - เสนานิคม รุ่นนี้ จึงเพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ทั้งคนวัยทำงานและวัยเรียนอย่างครบครัน

คอนโดย่านนี้ยังถูกใจคนรุ่นใหม่มากกว่าทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายช่วงอื่น เพราะมีร้านอาหารดั้งเดิมที่มีอยู่แล้วมากมายตามอาคารพาณิชย์ รวมถึงมีตลาดเสนานิคม ตลาดบางเขน และตลาดอมรพันธุ์ ซึ่งรองรับการจับจ่ายใช้สอยแบบประหยัด อีกทั้งยังมีร้านรวงยามค่ำคืนเป็นที่นัดหมายสังสรรค์เปิดกันคึกคัก

ที่สำคัญคือ จากย่านเกษตรฯ - เสนานิคม สามารถเดินทางไปใช้บริการศูนย์การค้าใหญ่ๆ อย่าง เมเจอร์รัชโยธิน, ดิอเวนิว รัชโยธิน จนถึง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้ง่าย โดยในอีกไม่ช้าก็จะมี เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน มาเปิดบริเวณฝั่งตรงข้ามกับแดนเนรมิต

แนวโน้มอนาคตของย่านเกษตรฯ - เสนานิคม

ย่านเกษตรฯ - เสนานิคม เป็นย่านที่เติบโตจากย่านชุมชน ม.เกษตรฯ ซึ่งเดิมทีคือชานเมืองห่างไกล จนกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยจากการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรโดยเอกชนยุคแรกๆ

ต่อมาเมื่อมีการตัด ถ.รัชดาภิเษก, ถ.เลียบทางด่วนเอกมัย - รามอินทรา และ ถ.เกษตร - นวมินทร์ ก็ส่งผลให้ย่านเกษตรฯ - เสนานิคม รวมถึงลาดพร้าววังหิน เกิดการเปิดหน้าดินใหม่ เพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยให้พัฒนามากยิ่งขึ้น

เอกลักษณ์เฉพาะตัวอีกอย่างของทำเล เกษตรฯ - เสนานิคม คือการมีสถาบันการศึกษาใหญ่อยู่ใกล้ๆ ถึง 3 แห่ง ได้แก่ ม.เกษตรศาสตร์, ม.ราชภัฏจันทรเกษม รวมถึง ม.ศรีปทุม

ย่านเกษตร - เสนานิคม จึงถือเป็นย่านที่มีกำลังซื้อของคนระดับกลางและกลางบนจำนวนมาก ผสมผสานผู้อยู่อาศัยที่มีทั้งครอบครัวในท้องที่ดั้งเดิม, คนวัยทำงานโซน North CBD และนิสิตนักศึกษารวมถึงบุคลากรในมหาวิทยาลัยทั้ง 3 แห่ง

ปัจจุบัน นอกจากแนว ถ.พหลโยธิน จะมีรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวอยู่แล้ว พื้นที่ใกล้เคียงบริเวณแยกรัชดาฯ - ลาดพร้าว ก็ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งสัมปทานเดินรถทั้ง 2 สาย อยู่ภายใต้ บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) จึงมีโอกาสที่รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีลาดพร้าว จะมาเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีรัชโยธิน เกิดเป็น Interchange ใหญ่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งอยู่ใกล้กับย่านเกษตรฯ - เสนานิคม

นอกจากนี้บริเวณสี่แยกเกษตรฯ ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล แคราย - ลำสาลี ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงก็จะทำให้สี่แยกเกษตรฯ กลายเป็นสถานี Interchange ใหญ่ อีกแห่งหนึ่ง ก็เท่ากับว่าทำเล เกษตรฯ - เสนานิคม จะมี Interchange ขนาบไว้ถึง 2 จุดเลยทีเดียว

ในอนาคตอันใกล้ ไม่ไกลจากย่าน เกษตรฯ - เสนานิคม ก็กำลังจะมีโครงการ Mixed Used ‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’ ศูนย์การค้า 350,000 ตร.ม. พร้อมโรงแรม, สำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่รวมกว่า 48 ไร่ บริเวณตรงข้ามกับแดนเนรมิต เชื่อมระหว่าง ถ.พหลโยธิน กับ ถ.วิภาวดีรังสิต มีเป้าหมายแล้วเสร็จเฟสแรกปี 2571