บ้านโดนเวนคืนที่ดิน ต้องทำอย่างไร

ก่อนอื่นมารู้จักกันก่อนค่ะว่าการเวนคืนคืออะไร เวนคืนโดยใครแล้วเค้าเอาไปทำไม สำหรับการเวนคืนที่ดินคือการที่รัฐบังคับซื้อที่ดินของประชาชน เพื่อนำไปพัฒนาพื้นที่ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ เช่น 

• เส้นทางคมนาคมอย่างถนน, ทางรถไฟ, ทางด่วน, สถานีรถไฟฟ้า 
• การชลประทาน เช่น สร้างเขื่อน
• การอนุรักษ์โบราณสถานและแหล่งประวัติศาสตร์
• การอุตสาหกรรม และการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ

โดยการเวนคืนที่ดินนั้นจะมีการจ่ายเงินค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดิน ซึ่งสามารถต่อรองโดยการอุทธรณ์เพื่อขอพิจารณาได้ แต่ไม่สามารถปฎิเสธการโดนเวนคืนได้ค่ะ แล้วถ้าอยู่ๆโดนเวนคืนที่ดินจะต้องทำอย่างไร ส่วนรัฐมีขั้นตอนอย่างไรบ้างตามมาอ่านกันได้เลย

ขั้นตอนการขอเวนคืนที่ดินของรัฐ

ในการเวนคืนที่ดินของรัฐจะมีขั้นตอนต่างๆดังนี้ 

1. ประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตของที่ดินที่จะถูกเวนคืน
2. เจ้าหน้าที่ทำการสำรวจที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ยืนต้น โดยมีการแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน
3. แต่งตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยประกอบด้วย ผู้แทนของเจ้าหน้าที่หนึ่งคน, ผู้แทนกรมที่ดินหนึ่งคน, ผู้แทนของหน่วยงานอื่นของรัฐหนึ่งคน, ผู้แทนสภาท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อทำหน้าที่กำหนดราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องคืนและจำนวนเงินค่าทดแทน 
4. ประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน
5. ทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงให้มาทำสัญญาซื้อขาย
6. ทำสัญญาซื้อขาย และจ่ายเงินค่าทดแทนภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น
7. หน่วยงานที่เวนคืนทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรรู้

ในการเวนคืนที่ดินจะมีรายละเอียดต่างๆและข้อมูลบางส่วนที่เจ้าของที่ดินควรรู้เพื่อประโยชน์สูงสุดของเจ้าของที่ดินเอง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องค่าทดแทน หรือการดำเนินการเรียกร้องในเรื่องต่างๆ

ค่าทดแทน :โดยค่าทดแทนที่ได้จะครอบคลุมทั้งค่าที่ดิน, ค่าสิ่งปลูกสร้าง โรงเรียน ไม้ยืนต้น หรือทรัพย์อย่างอื่นอันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่นแปลงเกษตร แนวรั้วบ้านนั่นเองกค่ะ

นอกจากนั้นยังรวมไปถึงค่ารื้อถอนในกรณีที่ต้องการรื้นถอนสิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์สินไปยังที่ดินใหม่ และค่าเสียหาอื่นๆในการออกจากที่ดินเดิม เช่นค่าเสียโอกาส, ค่าเดินทาง, ค่าทำขวัญ เป็นต้น

สำหรับการกำหนดค่าทดแทนจะพิจารณาตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดโดยคำนึงถึงเรื่องต่างๆ ดังนี้

• ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด
• ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
• ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม
• สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น
• เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
• การได้ประโยชน์และเสียประโยชน์จากการเวนคืน

โดยสามารถตรวจสอบราคาที่ดินได้ด้วยตนเองแบบออนไลน์ผ่าน https://assessprice.treasury.go.th/ ซึ่งเป็นเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ค่ะ

การจ่ายค่าทดแทน : รัฐต้องจ่ายเงินค่าทดแทนภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น

การอุทธรณ์เรื่องค่าทดแทน : ถ้าเจ้าของที่ดินไม่พอใจค่าทดแทนสามารถยื่นอุทธรณ์ได้

• สิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี ภายใน 180 วัน : การพิจารณาอุทธรณ์นั้นทำได้โดยรัฐมนตรีแต่งตั้งคณะกรรมการที่ประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิทางกฎหมายและผู้มีความเชี่ยวชาญในการตีราคาอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยกว่า 5 คน พิจารณาและยื่นเรื่องต่อรัฐมนตรีภายใน 180 วันและรัฐมนตรีจะมีเวลาวินิจฉัยอุทธรณ์ภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันรับเรื่อง 
• สิทธิอุทธรณ์ต่อศาล ภายใน 1 ปี นับจากมีคำวินิจฉัย : หลังจากได้รับคำวินิจฉัยจากรัฐมนตรีแล้วแต่เจ้าของที่ดินยังไม่พอใจคำวินิจฉัยนั้น สามารถยื่นฟ้องคดีต่อศาลได้ให้เพิ่มค่าทดแทนได้

การขอคืนที่ดินที่เวนคืน : ถ้าหากที่ดินที่โดนเวนคืนไม่ได้นำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ เจ้าของที่ดินเดิมหรือทายาทมีสิทธิขอคืนที่ดินนั้น ภายใน 3 ปี โดยทางรัฐจะต้องดำเนินการพัฒนาที่ดินที่เวนคืนภายใน 5 ปี ดังนั้นจะนับสิทธิการขอคืนที่ดินหลังจาก 5 ปีนี้นะคะ และเมื่อดำเนินขอคืนที่ดินได้ เจ้าของที่ดินต้องคืนค่าทดแทนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5/ปี *ค่าทดแทนรวมดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายคืนอาจมีการปรับลดลงได้ ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถพิสูจน์ได้ว่าราคาตลาด ณ ปัจจุบันต่ำกว่าจำนวนเงินที่ต้องจ่ายคืนรัฐ

สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องทำ : เจ้าของที่ดินต้องทำการชี้รังวัดในเขตที่ดินตามนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ และอำนวยความสะดวกในการตรวจสอบที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามสมควร

การย้ายออกจากที่ดิน : เจ้าของที่ดินหรือผู้อยู่อาศัยต้องออกจากที่ดินภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วันหลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิ์ดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

การตรวจสอบพื้นที่เวนคืน

การเวนคืนถือเป็นเรื่องน่าปวดหัวสำหรับหลายๆคน ดังนั้นก่อนจะซื้อทีดินหรือบ้านอย่าลืมสำรวจพื้นที่ก่อนนะคะว่ามีกำหนดเวนคืนที่ดินหรือไม่ โดยสามารถนำโฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานได้ หรือผ่านระบบออนไลน์ได้จากเว็บไซต์ https://thaivaluer.com/ ซึ่งทำได้ไม่ยากค่ะ

• เข้าเว็บไซต์แล้วคลิกมุมขวาบนตรงคำว่า Google Terrain
• คลิกเลือก ข้อจำกัด/กฎหมาย/คมนาคม
• คลิกเลือก แนวเวนคืน

จากนั้นก็จะเห็นพื้นที่แนวเวนคืนเป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งสามารถนำข้อมูลเหล่านี้ไปสอบถามหน่วยงานรัฐสำหรับข้อมูลเพิ่มเติมได้เพื่อความถูกต้องของเขตแนวที่ดินที่ถูกเวนคืนและจุดประสงค์ในการเวนคืน

คำแนะนำ 

เมื่ออยู่ๆบ้านถูกเวนคืนคงตกใจกันไม่น้อยใช่ไหมคะ แล้วคงไม่รู้ว่าต้องเริ่มทำยังไงก่อนดี แต่อย่างลืมนะคะว่ารัฐจะมีขั้นตอนต่างๆมากมาย ไม่ใช่ว่าเวนคืนวันนี้เดือนหน้าต้องย้ายออกแถมยังได้เงินค่าทดแทนด้วย ดังนั้นอย่างเพิ่งตกใจเพราะว่าเจ้าของที่ดินยังมีเวลาในการเตรียมตัวค่ะ 

• ระยะเวลาในการเวนคืน เมื่อมีหนังสือเวนคืนประกาศออกมาแล้ว รัฐจะเข้ามาทำการสำรวจ และกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นภายใน 180 วัน หลังจากวันที่ประกาศ แต่สามารถยืดเวลาถ้าเกิดเหตุจำเป็นได้อีก 90 วัน แต่ช่วงการสำรวจพื้นที่ก่อนออกประกาศเวนคืนที่ดินจะใช้เวลานานกว่านั้นแต่จะไม่เกิน 5 ปี ดังนั้นช่วงที่พอรู้ว่าที่ดินของตัวเองอาจจะถูกเวนคืนก็ต้องเริ่มเตรียมตัวหาข้อมูลต่างๆและสำรวจที่ดินของตัวเองไว้บ้างนะคะ
• ช่วงแรกมีประกาศการเวนคืนที่ดิน และเป็นช่วงที่รัฐมาสำรวจที่ดินของเรานั้น ดังนั้นขอแนะนำว่าควรมีผู้เชี่ยวชาญในการประเมิณที่ดินและทรัพย์สิน แต่ถ้าเป็นที่ดินที่มีความซับซ้อนก็แนะนำว่าควรมีทนายร่วมด้วยตั้งแต่แรกเลยค่ะ 
• หลังจากนั้นเมื่อรัฐมีประกาศค่าทดแทนแล้ว ถ้าไม่พอใจในค่าทดแทน ช่วงนี้แนะนำให้มีทนายเพื่อจะได้เตรียมตัวในการอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี เพราะถ้าเลยช่วงเวลาอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีไปแล้วจะต้องไปอุทธรณ์ต่อศาลซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่านั่นเอง