จะซื้อบ้านมือสองพร้อมที่ดินสักหลัง ปกติแล้วต้องทำสัญญาซื้อขายหรือไม่?
เป็นคำถามน่าคิดเลยว่ามันจำเป็นมั้ย? เพราะอย่างบ้านจัดสรรตามโครงการทั่วไป แน่นอนว่าต้องมีการทำสัญญากันเเน่นอน แล้วถ้าเป็นการซื้อบ้านมือสองจำเป็นมั้ย?
ความจริงเเล้วถ้าเราตกลงกันได้เเละมั่นใจว่าผู้ขายจะไม่เปลี่ยนใจยกให้คนอื่น ก็ไม่จำเป็นก็ได้ เเต่สิ่งที่น่ากลัวคือตกลงกันไว้เเล้วผู้ขายเปลี่ยนใจเพราะมีคนมาเสนอราคาที่ดีกว่า ถ้าเจอแบบนี้เเล้วไม่ได้ทำสัญญาไว้ บ้านที่เราเล็งไว้คงหลุดลอยเเน่ๆ
ดังนั้นถ้าอยากเเน่ใจ มั่นใจว่าบ้านหลังนี้จะเป็นของเราเเน่อน ก็ควรทำสัญญากันไว้
ที่นี้สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย เรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือที่ดินไม่ใช่ของใหม่สำหรับมือใหม่ เพราะค่อนข้างจะมีปัญหามาก เนื่องจากคนส่วนใหญ่ทำสัญญากันง่ายๆ หรือบางรายก็ไม่มีสัญญาเป็นเรื่องเป็นราว โดนหลอกลวง โดนต้มกันมาก็มาก เช่นรับจองราคานี้ แต่พอคนอื่นมาเสนอซื้อมากกว่าก็เปลี่ยนใจไปขายให้กับคนให้ราคาสูงกว่า
ปัญหาที่เกิดขึ้นกับหลายคนที่ผ่านมาคือแม้ว่าจะวางเงินมัดจำบ้านหรือที่ดินไว้แล้วแต่กลับไม่ได้ของตามที่มัดจำไว้เพราะผู้ขายไม่สามารถขายให้ได้หรือไม่สามารถมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันได้ ซึ่งโดยหลักการแล้วเงินที่วางจองไว้ก็คือเงินมัดจำบ้านนั่นเอง บ้านมือสองส่วนใหญ่จะเรียกว่าเงินมัดจำ แต่ถ้าบ้านโครงการขายจะเรียกว่าเงินจอง
หากผู้รับจองไม่สามารถขายบ้านให้ได้ก็ต้องคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้ผู้จอง แต่หากผู้จองไม่เข้าทำสัญญาภายในเวลาที่กำหนดก็จะสูญเสียเงินมัดจำไป จึงขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นคนผิดสัญญา คนนั้นก็ควรรับผิดชอบกันไป
ดังนั้นการทำสัญญามัดจำหรือสัญญาจะซื้อจะขายก็ต้องทำการอย่างระมัดระวัง ข้อความที่ระบุไว้หลักๆ เช่น วันที่และสถานที่ทำสัญญาจอง ชื่อผู้จะซื้อและชื่อผู้จะขาย ในข้อนี้ถ้าเป็นตัวแทนรับมอบอำนาจก็ต้องระบุไว้ว่าวันโอนสามารถเปลี่ยนชื่อผู้รับกรรมสิทธิ์ได้
ทรัพย์สินที่จะซื้อ เช่น บ้านและที่ดิน ก็ดูว่ามีครบถ้วนหรือไม่ ที่ดินโฉนดเลขที่เท่าไร ระวางบ้านเลขที่ มีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ มีผู้ครอบครองหรือไม่ ราคาทรัพย์สินจำนวนเงินที่ต้องชำระ และวิธีการชำระเงินและส่วนที่เหลือว่าจะชำระเงินกันอย่างไร กำหนดวันทำสัญญาหรือวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะประมาณ 30-60 วัน เผื่อไว้ในกรณีที่ต้องกู้ธนาคาร
แต่ถ้าซื้อสดหรือโอนสดก็ทำได้ทันที ค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีต่างๆ ส่วนนี้ขอให้ระบุทุกค่าใช้จ่ายว่าใครจะเป็นคนจ่ายหรือคนรับผิดชอบ ซึ่งหลายๆ ท่านมักละเลยกันมาก โทษปรับกรณีผู้จะซื้อหรือผู้จะขายผิดสัญญาก็ต้องชดใช้กัน ส่วนใหญ่มักจะระบุว่าหากผู้ขายผิดต้องคืนเงินผู้ซื้อพร้อมค่าปรับเท่าตัว แต่ถ้าผู้ซื้อผิดก็ต้องถูกริบเงินมัดจำ
กรณีที่เหลือ เช่น การบังคับให้โอนขาย การฟ้องร้องถ้าผิดสัญญาการไม่ถูกรอนสิทธิ ณ วันที่ทำสัญญาหรือไม่มีภาระผูกพันกับคนอื่น ฯลฯ
ส่วนใหญ่แล้วร่างสัญญาจะซื้อจะขายก็มีให้ดาวน์โหลดกันมากมาย เราสามารถเลือกให้ตรงกับความต้องการได้ว่าจะซื้อขายบ้านหรือที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน เพราะบางหัวข้อแตกต่างกัน เช่น มิเตอร์ไฟฟ้า-ประปา ที่ดินเปล่าไม่มี แต่ถ้าเป็นบ้านต้องมี และบางครั้งก็เกิดกรณีผู้ขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธ์มาให้ด้วย พอจะไปขอใหม่ก็ไม่ได้ เพราะบ้านหลังเดียวกันนั้นทางเขตหรือหน่วยงานไม่ยอมให้ขอซ้ำต้องโอนสิทธิให้ผู้ซื้อไป
สรุปแล้วการทำสัญญาจะซื้อจะขายสำหรับบ้านมือสองนั้น ควรทำดีกว่าไม่ทำ เพราะอย่างน้อยก็สามารถป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นได้แน่นอน
ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯมือสอง www.home2nd.com และ www.facebook.com/Home2ndcom
