คอนโด-ตึกสูงต้นทุนพุ่ง กฎเข้ม ประหยัดพลังงาน ป่วน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในเบื้องต้นมี
ผลกระทบแน่นอนกับต้นทุนโครงการอาคารสูง เนื่องจากที่ผ่านมาเทรนด์พัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นมิตรกับ
สิ่งแวดล้อม หรืออีโค่ดีไซน์ ไม่ได้มีกฎหมายบังคับใช้ แต่เป็นภาคสมัครใจของผู้ประกอบการที่แข่ง
นำเสนอการใช้วัสดุรักษ์ธรรมชาติ

"อาคารประหยัดพลังงานหรือ Building Energy Code ผมยังไม่รู้รายละเอียดข้อกฎหมายใหม่ ต้องประชุม
หาข้อสรุปก่อน"

อย่างไรก็ตามเซ็กเมนต์ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบรุนแรงสุดคือคอนโดมิเนียมตลาดกลาง-ล่าง หรือกลุ่มราคา
ยูนิตละ 1-3 ล้านบาท

เนื่องจากการพัฒนาคอนโดต้นทุนก่อสร้างและวัสดุถือเป็นฟิกซ์คอสต์ การก่อสร้างตึกสูง 30 ชั้นมีค่าก่อสร้าง
เท่ากัน แต่ถ้าขายตลาดบนหรือตลาดลักเซอรี่ ต้นทุนก่อสร้างมีสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับต้นทุนรวม ขณะที่
การขายในตลาดกลาง-ล่าง ต้นทุนค่าก่อสร้างจะเป็นต้นทุนหลัก

จากสถิติตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 ประเมินมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 431,970 ล้าน
บาท โตจากปีก่อนหน้า 19% สินค้าคอนโดมีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด คิดเป็นมูลค่าตลาด 245,986 ล้านบาท 
เป็นกลุ่ม ราคาไม่เกิน 3 ล้าน/ยูนิต มูลค่าเกือบ 70,000 ล้านบาท ส่วนราคา 3-5 ล้านอยู่ที่ 50,000 กว่าล้านบาท 
ราคาเกิน 7 ล้านบาท มีมูลค่าตลาดสูงสุด 72,000 ล้านบาท

แนวโน้มปีนี้คาดว่ากลุ่มต่ำกว่าราคา 3 ล้านบาท/ยูนิต มีมูลค่าตลาดเกิน 70,000 ล้านบาท เท่ากับว่ากลุ่มนี้จะได้
รับผลกระทบมากที่สุด

++ซ้ำเติมตลาดกลาง-ล่าง

มาตรฐานที่รัฐนำมาใช้ทุกครั้งจะมี "อาคารประหยัดพลังงานมีมา 5-10 ปี ปัญหาที่เกิดทันทีคือเรื่องต้นทุน โดย
เฉพาะเรื่องก่อสร้างอาคาร เพราะต้องใช้วัสดุสเปกสูงขึ้น ปัจจุบันตลาดกลาง-ล่างมีปัญหาสะสมอยู่มาก ทั้งกำลัง
ซื้อชะลอตัว ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล"

ซึ่งแนวโน้มปี 2561 ตลาดกลาง-ล่าง มีบิ๊กอิมแพ็กต์ 3 ปัจจัยหลัก หรือ 3 สูง คือหนี้ครัวเรือนสูง ราคาน้ำมันสูง 
ค่าแรงสูง โดยสัดส่วนคอนโดราคาขายตารางเมตรละ 3 แสนบาท มีต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุใกล้เคียงกับราคา
ขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท แต่คำนวณต้นทุนรวมกลับพบว่าคอนโดกลาง-ล่าง มีสัดส่วนต้นทุนก่อสร้างและ
อื่นๆ 40% ส่วนคอนโดไฮเอนด์ต้นทุนก่อสร้างเพียง 20%

นายกสมาคมอาคารชุดไทยเสนอแนะว่า รัฐควรมีเกรซพีเรียด หรือระยะเวลาผ่อนผันให้ผู้ประกอบการและผู้
บริโภคปรับตัว อาจจะ 2 ปี จากนั้นควรประเมินผลกระทบที่แท้จริง

++กรีนบิลดิ้งต้นทุนพุ่ง 40%

นายวรัทภพ แพทยานันท์ กรรมการและผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (CMC) กล่าวว่า
การบังคับใช้มาตรฐานอาคารอนุรักษ์พลังงานถือเป็นเทรนด์และนโยบายที่ดี ผู้ประกอบการต้องปรับตัวนำมาใช้ให้
เป็นประโยชน์ ซึ่งบริษัทพัฒนาคอนโดกว่า 40 โครงการแล้ว ปีนี้จะสร้าง 3-4 โครงการใหม่

ซึ่งปัจจุบันมีมาตรฐานหลายระดับ ที่เข้มข้นใช้อยู่แล้วคือ LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design) ของอเมริกา มี 6 หลักการคือ 1.ทำเลที่ตั้ง 2.ใช้น้ำมีประสิทธิภาพ
3.พลังงาน+บรรยากาศ 4.วัสดุ+การก่อสร้าง 5.คุณภาพสภาพแวดล้อมในอาคาร 6.นวัตกรรมการออกแบบ
"การสร้างคอนโด ถ้าทำตามมาตรฐาน LEED ระดับเข้มข้น ต้นทุนจะเพิ่มทันที 30-40% ผมไม่รู้รายละเอียดว่า 
Building Energy Code จะเข้มข้นระดับไหน อาจแค่ใช้วัสดุกระจกเขียวตัดแสง สะท้อนความร้อน
หรือลงลึก Machanism System เครื่องปั๊มน้ำ การโรเทตน้ำมาใช้ใหม่ ผมไม่รู้ว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไหร่
แต่อย่างน้อยต้องมี 5-10%"

ส่วนข้อเสนอแนะคงต้องยินดีปฎิบัติตามกฎหมายใหม่ แต่ในสภาพเศรษฐกิจโดยรวมมองว่า รัฐควรมีมาตรการ 
ส่งเสริมเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะทำกรีนบิลดิ้งภายใต้ Building Energy Code 
ได้โบนัสพัฒนาตัวอาคารได้มากขึ้น เช่น เดิมทำเลโครงการมี FAR (Floor Area Ratio) สัดส่วนสร้างอาคาร
ต่อขนาดที่ดิน) 3:1 หรือพัฒนาได้ 3 เท่า อาจเพิ่มเป็น 5 เท่า เป็นต้น

++"แอสเซทไวส์" มองบวก

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดแบรนด์ 
"BrownModiz-Atmoz" ราคา 2 ล้านบาทบวกลบ กล่าวว่า Building Energy Code แม้เป็นกฎหมายใหม่
แต่เป็นปัจจัยบวก เพราะพลังงานที่ใช้ในอาคารเป็นค่าใช้จ่าย ถ้าทำให้อาคารประหยัดพลังงานได้ก็เป็นเรื่องดี
ส่วนผลกระทบมากสุดคือเรื่องต้นทุน ปกติคอนโดกลาง-ล่างมีต้นทุนค่าก่อสร้าง 35% ค่าที่ดิน 20% การ
บริหารต้นทุนของผู้ประกอบการจึงควบคุม 2 ตัวนี้ที่รวมกันอยู่ที่ 55%

กรณีนี้ค่าก่อสร้าง 35% รวมค่ารับเหมาและค่าวัสดุ หากใช้เกณฑ์คอนโดประหยัดพลังงาน จะกระทบต่อ
ต้นทุนรับเหมาที่เพิ่มค่างาน บวกกับวัสดุสเปกสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนเพิ่ม 5% จะเป็นดัชนีให้ปรับราคาขายห้องชุด
เพิ่มขึ้น เพื่อสะท้อนต้นทุนโครงการที่แท้จริง

"ปัจจุบันต้นทุนสร้างคอนโดตลาดกลาง-ล่างอยู่ที่ตารางเมตรละ 15,000-20,000 บาท ถ้าตลาดบนอยู่ที่ 
25,000-30,000 บาท หากมีกฎหมายใหม่ที่ถามมาคงต้องศึกษาใหม่อีกครั้ง" นายกรมเชษฐ์กล่าว
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการก่อสร้างมิกซ์ยูสเริ่มทยอยแล้วเสร็จระหว่างปี 2561-2568 พบว่า 10 โครงการ
มีมูลค่ารวมเกิน 4.5 แสนล้านบาท ได้แก่ โครงการ "วัน แบ็งคอก" ที่ดินเช่า 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตร.ม.
บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารเดิม มูลค่า 1.25 แสนล้านบาท

โครงการ "The PARQ" 24 ไร่ ย่านคลองเตย หัวมุมถนนพระราม 4-รัชดาฯ พื้นที่ 3.2 แสน ตร.ม. มูลค่า
2 หมื่นล้านบาท, โครงการ "สามย่านมิตรทาวน์" พื้นที่ 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 พื้นที่ 220,000
ตร.ม. มูลค่า 8,500 ล้านบาท, โครงการ "ฟอเรสเทียส์" บนที่ดิน 300 ไร่ ถนนบางนา กม.7 ขาเข้า มูลค่า
9 หมื่นล้านบาท, โครงการ "ไอคอนสยาม" ร่วมทุนกลุ่มสยามพิวรรธน์ 50 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 5 หมื่น
ล้านบาท, โครการ "Whizdom 101" ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์ มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท, โครงการ "เดอะ แกรนด์
พระราม 9" เนื้อที่ 73 ไร่ พื้นที่รวม 1.2 ล้าน ตร.ม. มูลค่า 6 หมื่นล้านบาท, โครงการ "โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท
เรสซิเด้นซ์" ที่ดิน 22 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่า 3.2 หมื่นล้านบาท, โครงการ "สิงห์ คอมเพล็กซ์" มูลค่า
4.2 พันล้านบาท และโครงการมิกซ์ยูสกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลกรุ๊ป ที่ดิน 23 ไร่ หัวมุมพระราม 4 มูลค่า
36,700 ล้านบาท 

++มิกซ์ยูสแสนล้านอ่วม

รายงานข่าวกล่าวว่า ข้อบังคับใหม่นี้จะมีผลกระทบโดยตรงกับโครงการมิกซ์ยูสทั่วกรุงเทพฯ ที่ผู้ประกอบการ
รายใหญ่ประกาศลงทุนสร้างในช่วง 3 ปีนี้พอดี

++ต้นทุนสูงแต่คุ้มในระยะยาว

แหล่งข่าวผู้บริหารในวงการค้าปลีกฉายภาพกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ศูนย์การค้าเป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มี
ชั่วโมงการให้บริการต่อวันเป็นระยะเวลานานและใช้พลังงานมาก ทำให้ศูนย์การค้าอยู่ในเคสเป็นอาคารควบคุม
ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ.2535 ที่ต้องอนุรักษ์พลังงาน ที่ผ่านมาแม้จะออกเป็นกฎ
หรือไม่ก็ตาม แต่เรื่องการประหยัดพลังงานเป็นเรื่องใหญ่และสำคัญของธุรกิจค้าปลีก โดยเฉพาะการลงทุนใน
โครงการใหม่ๆ หรือรีโนเวตศูนย์การค้าเดิมให้ประหยัดพลังงานมากที่สุด เพราะถึงต้นทุนจะเพิ่มในครั้งแรก แต่
เป็นการคุ้มทุนและดีต่อต้นทุนการแข่งขันในระยะยาว

"ระบบแอร์เป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุด ทำให้การลงทุนในแต่ละศูนย์การค้าจะให้ความสำคัญเรื่องการปรับปรุง
อุปกรณ์การติดตั้งอุปกรณ์เพิ่มเติม และการเปลี่ยนทดแทน ซึ่งนอกจากแอร์แล้ว มาตรการประหยัดพลังงาน
ในอาคารจะรวมถึงระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบบำบัดน้ำเสีย และลิฟต์"

ทั้งนี้ช่วงที่ผ่านมาต้นทุนค่าสาธารณูปโภคซึ่งเป็นต้นทุนหลักของการบริหารศูนย์การค้า คือประมาณ 30% 
ปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย เป็นผลจากการลงทุนด้านการประหยัดพลังงานอย่างต่อเนื่องของศูนย์การค้า ยกตัวอย่าง 
ต้นทุนสาธารณูปโภคในส่วนของศูนย์การค้าปรับขึ้นเพียง 1.4% ซึ่งปรับขึ้นน้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราเฉลี่ย
ค่าไฟ (Ft) ที่ปรับขึ้น 3.8%