คอนโดสร้างเสร็จแล้ว แต่โอนไม่ได้

ก่อนอื่นขอให้ผู้อ่านได้ทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเรื่องการจดทะเบียนโอน
กรรมสิทธิ์ห้องชุดครั้งแรกให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาก่อนว่ากฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์เรื่องนี้ไว้
อย่างไร

ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กำหนดหลักเกณฑ์เรื่องนี้ไว้ดังต่อไปนี้ กล่าวคือ เมื่ออาคารชุด
ปลูกสร้างเสร็จแล้ว สิ่งที่จะต้องทำต่อไปคือการจดทะเบียนอาคารชุด บุคคลที่จะยื่นคำขอจด
ทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุดตามกฎหมายจะต้องเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน และเป็นเจ้าของตัว
อาคารชุดที่ก่อสร้างเสร็จแล้วด้วย ก่อนที่พนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามคำสั่งกระทรวงมหาดไทยที่
434/2522 ลงวันที่ 18 พฤษภาคม 2522 แต่งตั้งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) จะรับจดที่ทะเบียนอาคารชุดให้กับผู้ขอได้นั้น เจ้า
พนักงานที่ดินมีอำนาจเข้าไปตรวจดูอาคารที่ก่อสร้างว่าถูกต้องตามที่ระบุไว้ในเอกสารต่างๆ
ที่ยื่นขอจดทะเบียนเพื่อก่อตั้งเป็นอาคารชุดหรือไม่

เมื่อเห็นว่าถูกต้องและที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใดๆ ก็ให้เจ้าพนักงานที่
ดินรับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้

กรณีที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารชุด หรือที่ดินและอาคารชุดนั้นปรากฏว่าบริษัทผู้ขายได้นำไปจด
ทะเบียนจำนองประกันหนี้เงินยืมไว้กับสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง กรณีนี้หากเจ้า
หนี้ผู้รับจำนองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด ก็ให้เจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนเป็นอาคาร
ชุดได้ (หมายเหตุ ถ้าเฉพาะอาคารชุดอย่างเดียวที่ติดการจำนอง ดังนี้ เจ้าพนักงานที่ดินจะรับ
จดทะเบียนเป็นอาคารชุดไม่ได้)

เมื่อได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดิน ดำเนินการออกหนังสือกรรมสิทธิ์
ห้องชุด ตามแผนผังอาคารชุดที่จดทะเบียนนั้นให้แก่ผู้ขอ (ผู้ขายเจ้าของโครงการ) เป็นรายห้อง
ชุดไปตามจำนวนห้องชุดที่มีอยู่ในอาคารชุดนั้น ห้องชุด1 ห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 1
ฉบับ

การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีด้วยกัน 2 ประเภทคือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดปราศจาก
การจำนอง กับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดชนิดมีรายการจำนองติดมาด้วย (กรณีที่เจ้าพนักงานที่ดิน
รับจดทะเบียนอาคารชุดที่มีการจำนองติดกับที่ดินและอาคารชุดโดยเจ้าหนี้ผู้รับจำนองยินยอมให้
จดทะเบียนอาคารชุด)

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมใน
ทรัพย์ส่วนกลาง

เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ขอแล้ว ผู้ขอจะต้องยื่นคำขอจด
ทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมด้วยข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
ก่อนและเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยข้อบังคับของนิติ
บุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ขอซึ่งเป็นผู้ขายเจ้าของโครงการจึงจะสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนโอน
กรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้

ในกรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกโดยมีรายการจำนองติดมาด้วย ผู้ขอซึ่งเป็นผู้ขายเจ้าของ
โครงการต้องทำการไถ่ถอนจำนองที่ติดอยู่กับห้องชุดนั้น ที่ปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้
หมดการจำนองก่อน จึงจะสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งเจ้า
พนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้

ทั้งนี้ ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่า การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้อง
ชุดให้แก่ผู้ซื้อรายแรกตามสัญญาได้นั้น จะต้องโอนไปโดยปลอดจากการจำนองด้วย

ที่มา : นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ คอลัมน์ ซื้อบ้านอย่างรอบคอบ โดย..วรรณดา>