โอนบ้าน–คอนโดให้ลูก เสียภาษีไหม? โอนตอนไหนประหยัดกว่ากัน ระหว่างโอนตอนมีชีวิตอยู

คำถามที่พบบ่อยที่สุดคือ

• โอนบ้านให้ลูกต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
• โอนตอนยังมีชีวิตอยู่ ดีกว่าหรือรอให้เป็นมรดก?
• ต้องมีทรัพย์กี่บาท ถึงต้องกังวลเรื่อง “ภาษีมรดก”?

บทความนี้จะอธิบายให้ครบ ตั้งแต่ค่าใช้จ่ายจริงตามกฎหมาย ไปจนถึงแนวคิดวางแผนให้ประหยัดที่สุด สำหรับครอบครัวไทย

การโอนบ้านหรือคอนโดให้ลูก “ทำได้” และ “ถูกกฎหมาย”

ก่อนอื่นต้องเข้าใจตรงกันก่อนว่า
การโอนบ้านหรือคอนโดให้ลูก ไม่ใช่การซื้อ–ขายทั่วไป
แต่ถือเป็นการ ให้โดยเสน่หา (ให้โดยไม่คิดมูลค่า) ซึ่งกฎหมายกำหนดค่าธรรมเนียมและภาษีไว้ต่างจากการขายให้บุคคลอื่น

เงื่อนไขสำคัญคือ

• ลูกต้อง บรรลุนิติภาวะ (อายุครบ 20 ปี)
• ผู้ให้และผู้รับไปดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อ “โอนบ้าน/คอนโดให้ลูก” ตอนยังมีชีวิตอยู่

ค่าใช้จ่ายหลักมี 3 ส่วน

1) ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

• อัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

2) ค่าอากรแสตมป์

• อัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

3) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (กรณีมูลค่าสูงมาก)

• คิดเฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
• อัตรา 5% ของราคาประเมินในส่วนที่เกิน

กรณีทั่วไป บ้านหรือคอนโดมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท
แทบไม่ต้องกังวลเรื่องภาษีเงินได้เลย

ตัวอย่างคำนวณจริง (เข้าใจง่าย)

สมมติ

• คอนโดราคาประเมิน 5 ล้านบาท

ค่าใช้จ่ายจะประมาณ

• ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% = 25,000 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% = 25,000 บาท

รวมประมาณ 50,000 บาท หรือแค่ 1%

เทียบกับการซื้อ–ขายบุคคลทั่วไป
ที่อาจต้องเสียรวม 6–7%
จะเห็นชัดว่า “โอนให้ลูก” ถูกกว่ามาก

ข้อดี–ข้อเสียของการโอนตอนยังมีชีวิตอยู่

ข้อดี

• ลูกได้กรรมสิทธิ์ทันที
• ได้ตามเจตนาผู้ให้ 100%
• ไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการมรดก
• ลดโอกาสทะเลาะกันในครอบครัว

ข้อควรระวัง (สำคัญมาก)

• เมื่อโอนแล้ว เจ้าของคือ “ลูก” ทันที
• พ่อแม่ไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายอีกต่อไป
• มีหลายเคสที่โอนแล้วเกิดปัญหาครอบครัวจริง

แนวทางที่คนทำกันคือ

• โอนบางส่วน
• หรือวางแผนผ่านพินัยกรรม + สิทธิอยู่อาศัย

แล้วถ้า “รอให้เป็นมรดก” หลังเสียชีวิตล่ะ?

การโอนโดยมรดก ทำได้โดย

• มี มรณบัตร
• มี พินัยกรรม (ถ้ามี จะช่วยให้กระบวนการง่ายขึ้น)

ค่าใช้จ่ายในการโอนมรดก

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
• ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตัวอย่าง

• คอนโดราคาประเมิน 5 ล้านบาท
• เสียค่าโอนเพียง 25,000 บาท

ดูเผิน ๆ จะถูกกว่าโอนตอนมีชีวิตอยู่
แต่มี “ต้นทุนแฝง” ที่หลายคนมองข้าม

ความยุ่งยากของการโอนมรดก

• สำนักงานที่ดินต้องตรวจสอบทายาท
• ต้องประกาศรับโอนมรดก 30 วัน
• หากไม่มีพินัยกรรม → เสี่ยงข้อพิพาท
• ใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายทางกฎหมายแฝง

และที่สำคัญที่สุดคือ…

ภาษีมรดก เรื่องที่ต้องคิด ถ้าทรัพย์สินเยอะจริง

ใครต้องเสียภาษีมรดก?

• เฉพาะกรณีที่ทรัพย์สินรวมเกิน 100 ล้านบาท

อัตราภาษี

• ส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท → 5%

ตัวอย่าง

มรดกรวม 200 ล้านบาท

• ฐานภาษี = 200 – 100 = 100 ล้านบาท
• ภาษีมรดก = 100 × 5% = 5 ล้านบาท

ทรัพย์สินที่นับรวมภาษีมรดก

• บ้าน คอนโด ที่ดิน อาคารพาณิชย์
• หุ้น หุ้นกู้ กองทุนรวม
• เงินฝากธนาคาร
• ยานพาหนะ
• พันธบัตร ตั๋วเงิน ฯลฯ

ผู้รับมรดกต้อง

• ยื่นแบบภาษี
• ชำระภายใน 150 วัน หลังได้รับมรดก

สรุปแบบชัดๆ ควรโอนตอนไหนดีที่สุด?

ถ้าทรัพย์ไม่เยอะ (ต่ำกว่า 100 ล้าน)

• โอนตอนมีชีวิตอยู่ → คุมทิศทางได้ดี
• หรือโอนเป็นมรดก → ค่าใช้จ่ายถูกกว่า แต่ยุ่งกว่า

ถ้าทรัพย์เยอะมาก

• ควรวางแผน ทยอยโอนตั้งแต่ยังมีชีวิต
• ลดภาระภาษีมรดกในอนาคตได้จริง

การวางแผน “เร็วและถูกวิธี”
ประหยัดเงินได้มากกว่าที่หลายคนคิด