1. ก่อนลงประกาศ/รับคนดูบ้าน: เตรียมหลักฐานความเป็นเจ้าของ + ตรวจภาระผูกพัน
2. ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย: เตรียมข้อมูลภาษี/ค่าโอน + เงื่อนไขในสัญญา
3. วันโอนที่สำนักงานที่ดิน: เตรียมเอกสารตัวจริง + สำเนาตามจำนวนที่สำนักงานต้องการ

ธนาคารกสิกรไทยสรุปเอกสารพื้นฐานของผู้ขายไว้ชัดเจน เช่น โฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือมอบอำนาจกรณีไม่ได้ไปเอง พร้อมแนะนำให้เช็กชื่อ-นามสกุล/เลขบัตรให้ตรงทุกใบเพื่อไม่ให้ถูกตีกลับหน้างาน (Kasikorn Bank)

2) เช็กลิสต์เอกสาร “ผู้ขาย” (บุคคลธรรมดา) ที่ควรเตรียม

เอกสารหลักที่แทบทุกเคสต้องใช้

• โฉนดที่ดิน/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ตัวจริง
• บัตรประชาชนตัวจริง + สำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริง + สำเนา (Kasikorn Bank)

เอกสารประกอบตามสถานการณ์ (สำคัญมาก แต่คนมักลืม)

• ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) เพื่อให้ชื่อในโฉนดตรงกับบัตรประชาชน
• ทะเบียนสมรส/ทะเบียนหย่า/ใบมรณบัตรคู่สมรส (ตามสถานะ)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีทรัพย์อาจเป็นสินสมรส หรือคู่สมรสไม่ได้มาวันโอน)
• กรณีเจ้าของร่วมหลายคน: ทุกคนต้องมาเซ็น หรือมอบอำนาจให้ครบทุกคน

ข้อควรจำ: ถ้าชื่อในโฉนดไม่ตรงกับบัตร/ทะเบียนบ้าน (สะกดผิด มีคำนำหน้าเปลี่ยน) ให้รีบแก้ก่อน ไม่ควรหวังไปแก้วันโอน เพราะมีโอกาสเลื่อนนัดและทำให้ผู้ซื้อเสียความมั่นใจ

3) กรณีมอบอำนาจ: ใช้แบบฟอร์มอะไร

ถ้าผู้ขายไปสำนักงานที่ดินไม่ได้ สามารถทำ หนังสือมอบอำนาจ ตามแบบของกรมที่ดิน (ที่คนเรียกกันบ่อยคือ ท.ด.21) และเตรียมเอกสารของ “ผู้รับมอบอำนาจ” ไปด้วย (Kasikorn Bank)
ข้อควรระวัง: มอบอำนาจต้องระบุอำนาจให้ชัด (ขาย/รับเงิน/ลงนาม) และเซ็นให้ถูกต้องตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด ไม่งั้นถูกปฏิเสธหน้างาน

4) เอกสารเฉพาะทางที่เจอบ่อยในตลาดบ้าน-คอนโด

4.1 ทรัพย์ “ติดจำนอง” กับธนาคาร

• ต้องวางแผน “ยอดปิดบัญชี/ไถ่ถอนจำนอง” ให้ชัดก่อนวันโอน
• ส่วนใหญ่จะนัดธนาคารมาปลดจำนองพร้อมวันโอน หรือให้ธนาคารออกเอกสารประกอบการปลดจำนองตามขั้นตอนของธนาคารนั้น
  เหตุผลที่ต้องทำล่วงหน้า: ถ้าเคลียร์ไม่ทัน ผู้ซื้อกู้ไม่ออก/โอนไม่ได้ และดีลพังได้ทันที

4.2 คอนโดหรือบ้านในโครงการจัดสรร: “ใบปลอดหนี้”

หลายโครงการต้องใช้ ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล เพื่อยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ และใช้ประกอบการโอนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่มีอาจโอนไม่ผ่าน (แสนสิริ)
ควรขอล่วงหน้า เพราะบางนิติบุคคลใช้เวลาดำเนินการ และเอกสารมักมีอายุใช้งานจำกัด (DDproperty)

4.3 ผู้ขายเป็น “นิติบุคคล”

โดยหลักจะมีเอกสารชุดบริษัท เช่น หนังสือรับรองบริษัท/รายชื่อผู้ถือหุ้น/มติกรรมการ/ตัวอย่างลายเซ็นกรรมการ ฯลฯ ซึ่งต้องออกเอกสารอายุ “ไม่เกินกำหนด” ตามที่สำนักงานที่ดินรับ (มักเป็นเอกสารใหม่) (ธอส.)

5) ภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน: ต้องรู้ 4 ก้อนหลัก

หลักการคิดส่วนใหญ่จะอิง “ราคาซื้อขาย” หรือ “ราคาประเมิน” แล้วแต่ว่ากรณีใดสูงกว่า/ที่สำนักงานใช้เป็นฐาน และเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้ประเมินและคำนวณให้ในวันโอน (Kasikorn Bank)

5.1 ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

โดยทั่วไปมักอ้างอิง 2% ของราคาประเมิน (หรือฐานที่สำนักงานใช้) (DDproperty)
หมายเหตุ: บางช่วงอาจมี “มาตรการรัฐ” ลดอัตราเหลือระดับต่ำมากตามเงื่อนไข (เช่น 0.01%) จึงควรตรวจสอบอัตราที่ใช้จริงในช่วงเวลานั้นก่อนตกลงแบ่งค่าใช้จ่าย (Krungsri)

5.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% หรือ อากรแสตมป์ 0.5% (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง)

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิด 3% และมีภาษีท้องถิ่นเพิ่ม 10% รวมเป็น 3.3% (กรมสรรพากร)
• ถ้าเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะ ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำ (กรมสรรพากร)
• เงื่อนไขยกเว้นที่คนขายบ้านควรรู้: โดยสรุปมักยกเว้นได้หาก ถือครองเกิน 5 ปี หรือ เป็นบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่ได้มา (รายละเอียดมีเงื่อนไขย่อย) (กรมสรรพากร)
• ถ้า “ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ” จะไปจ่าย อากรแสตมป์ 0.5% แทน (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง) (TTB Bank)

5.3 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ของผู้ขาย)

โดยทั่วไปผู้ขาย (บุคคลธรรมดา) ต้องชำระภาษีเงินได้ที่ถูกคำนวณและเรียกเก็บในวันโอน ซึ่งการคำนวณมีองค์ประกอบเรื่องฐานราคาและระยะเวลาถือครอง (Krungsri)

5.4 ค่าจดจำนอง (กรณีผู้ซื้อกู้)

หากผู้ซื้อกู้ธนาคาร จะมี “ค่าจดจำนอง” (ปกติอิงอัตรามาตรฐาน/มีเพดาน) และบางช่วงอาจมีมาตรการลดอัตราเช่นกัน จึงต้องตกลงกันให้ชัดว่าใครรับผิดชอบ (DDproperty)

6) สัญญาจะซื้อจะขาย: ควรมีอะไรเพื่อกันปัญหากฎหมายและการเบี้ยว

แม้วันโอนจะทำที่สำนักงานที่ดิน แต่ “สัญญา” ก่อนวันโอนคือเกราะกันดราม่า แนะนำให้มีอย่างน้อย:

• ชื่อคู่สัญญาตรงกับเอกสารราชการ (รวมคู่สมรส/ผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วม)
• รายละเอียดทรัพย์: เลขที่โฉนด/เลขห้อง/ที่ตั้ง/เนื้อที่
• ราคาซื้อขาย เงินมัดจำ งวดชำระ วันโอน
• ใครจ่ายอะไร: ค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าส่วนกลางค้าง ฯลฯ
• เงื่อนไขผิดนัด: ใครผิดนัดเสียอะไร คืนมัดจำหรือริบมัดจำอย่างไร
• เงื่อนไขกรณี “กู้ไม่ผ่าน” (ถ้าผู้ซื้อกู้) ให้ชัดตั้งแต่แรก

ถ้าดีลมีมูลค่าสูง หรือเคสซับซ้อน (มรดก เจ้าของร่วม ต่อเติมเยอะ ติดภาระผูกพัน) การให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสัญญามักคุ้มกว่ามาแก้ทีหลัง

7) ข้อกฎหมาย/ข้อควรระวังที่ทำให้โอนไม่ผ่าน (เช็กก่อนรับมัดจำ)

• ชื่อในโฉนดไม่ตรงเอกสาร หรือมีการเปลี่ยนชื่อ-สกุลแต่ไม่เตรียมหลักฐาน
• คู่สมรสไม่ยินยอม/เอกสารสินสมรสไม่ครบ
• ทรัพย์ติดจำนองแต่ไม่ได้วางแผนปลดจำนอง
• ค่าส่วนกลางค้าง ไม่มีใบปลอดหนี้ (คอนโด/หมู่บ้าน) (แสนสิริ)
• เจ้าของร่วมไม่ครบทุกคน หรือมอบอำนาจไม่ถูกต้อง