พระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับ ที่ 4) พ.ศ. 2551

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้ ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา ลงวันที่ 6 มีนาคม 2551 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ ผ่านมา โดยมาตรา 6/2 กำหนดให้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่าง ผู้มีกรรมสิทธิ์ ในที่ดินและอาคารกับผู้จะซื้อและผู้ซื้อต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศกำหนด นอกจากนั้นยังได้เพิ่มเติม บทบัญญัติขึ้นใหม่ในหมวด 6/1 เรื่องพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกำหนดว่าในการปฏิบัติหน้าที่ พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแสดง บัตรประจำตัวแก่บุคคลที่เกี่ยวข้อง และบัตรประจำตัวเจ้าหน้าที่ให้เป็นไปตามแบบที่ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กำหนด วาระสำคัญตาม พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าว เช่น ผู้ขายต้องรับรองว่าที่ดินและอาคารชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย และต้องระบุว่าที่ดินและห้องชุดติดจำนองอยู่ด้วยหรือไม่ จำนองอยู่กับใคร ต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้าง และสถานะ การก่อสร้างด้วย ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ต้องกำหนดวันส่งมอบที่ชัดเจนในสัญญา หาก ผู้ขายไม่สามารถโอนได้ ต้องยินยอมให้ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ กรณีที่หยุดก่อสร้างโดย ไม่ใช่ความผิดของ ผู้ขาย ผู้ซื้อ จะยินยอมให้ขยายระยะเวลาก่อสร้างออกไปได้ โดยผู้ขายต้องแสดงหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อ ทราบภายใน 7 วัน นับ ตั้งแต่หยุดก่อสร้าง เป็นต้น สำหรับประเด็นรายละเอียดของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 มีส่วนประเด็นที่เป็น สาระสำคัญต่างๆ ดังนี้ 1.กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ให้เป็นไปตามแบบที่ รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด 2.สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ผู้ขายจะต้องนำไปจดทะเบียน เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งนี้หากผู้ขาย ได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาด้วยข้อความและภาพโฆษณา เป็นส่วน หนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย 3.การรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จะกระทำได้เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ใน กรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอน กรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน 4.ลักษณะของห้องชุด วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด จะต้องสร้างตามแบบแปลนและใช้ วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามแผนผัง แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนของห้อง ชุด ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด 5. ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบส่วน ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง 6.ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อยินยอม ให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตรา ร้อยละไม่เกิน 15 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระแต่รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาของห้องชุดที่ได้ทำ สัญญาไว้ 7.ผู้ขายจะรับผิดชอบความเสียหาย ใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อได้ แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบ เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็น ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง โดยผู้ขาย ยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าว นอกจากนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 ยังได้กำหนดแบบบัตรประจำตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวง มหาดไทยกำหนด และมอบอำนาจให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้ออกบัตร ประจำตัวฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ส่วนในเขตจังหวัดให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้มีอำนาจออกบัตร ตลอดจนการ แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยให้อธิบดีหรือรองอธิบดีกรมที่ดินที่อธิบดีกรมที่ดินมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขตกรุงเทพมหานคร และผู้ว่าราชการจังหวัด หรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดที่ผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขต จังหวัด สำหรับการเพิกถอนและแก้ไขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติ กรรมเกี่ยวกับห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไข การจดแจ้งรายการในสารบัญสำหรับจดทะเบียนที่คลาดเคลื่อนหรือไม่ ชอบด้วยกฎหมาย “ทั้งนี้กรมที่ดิน ได้ทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเพื่อรับทราบและให้ยึดถือเป็นแนวทางในการ ปฏิบัติที่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เป็นที่เรียบร้อยแล้ว หากประชาชนมีข้อสงสัย สามารถติดต่อสอบข้อมูลเพิ่มเติม ได้ที่ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทรศัพท์ 0-2622-3480 หรือที่ www.dol.go.th หรือที่สำนักงานที่ดิน จังหวัดทั่วประเทศ”>