เทคนิค เขียนสัญญาเช่าและข้อแนะนำ

เทคนิค เขียนสัญญาเช่าและข้อแนะนำ สำหรับคนที่ทำมาค้าขาย หลายท่านคงเคยเจอปัญหาเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน เช่าอาคาร กันบ้างไม่มากก็น้อย แม้ปัญหาเหล่านี้จะไม่รุนแรงหนักหนา แต่ก็จุกจิกกวนใจคนทำมาหากินไม่น้อย เช่น ค้าขายอยู่ดี ๆ กิจการเริ่มไปได้อีก เจ้าของที่มาบอกเลิกไม่ใช่เช่าที่อีกแล้ว หรือพอเห็นกิจการไปได้ดีก็จะขอขึ้นค่าเช่า เป็นต้น จากนี้ไปประมาณ 2-3 ฉบับ ผมตั้งใจจะเขียนเรื่องราวต่าง ๆ เกี่ยวกับการเช่าทรัพย์ เผื่อจะเป็นประโยชน์สำหรับท่านผู้อ่าน หรือบอกต่อเป็นวิทยาทานแก่เพื่อนฝูงก็ได้ เรื่องสำคัญ เกี่ยวกับ “การเช่า” การเช่าทรัพย์ ส่วนใหญ่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีลักษณะเป็นที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ มากกว่าทรัพย์อื่น อาจเป็นการเช่าอยู่อาศัย เช่าเพื่อค้าขาย หรือประกอบกิจการ แต่ไม่ว่าจะเพื่อการใด การเช่าต้องมีบุคคล 2 ฝ่าย คือ “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตร 537 “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” ฉะนั้น เกี่ยวกับการเช่านั้น ที่สำคัญคือ การปฏิบัติตามสัญญาและการจ่ายค่าเช่า แต่ปัญหาที่มักเกิดขึ้นเกี่ยวกับการเช่าก็คือ กรณีที่ผู้เช่านำทรัพย์สินที่ตนเช่าออกให้บุคคลอื่นเช่าต่อ หรือเรียกนัยภาษากฎหมายคือ “เช่าช่วง” “การเช่าช่วง” ผู้ให้เช่าต้องยินยอมก่อน ผู้เช่าช่วงนั้น คือ บุคคลที่เข้ามาเช่าทรัพย์จากผู้เช่า โดยที่ผู้เช่าเดิมเป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าช่วง คือ จะมีผู้เช่าช่วงได้ ผู้เช่าเดิมต้องยังอยู่ ผู้เช่าช่วงจะเกิดขึ้นได้ ก็ต่อเมื่อผู้เช่า ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าให้นำทรัพย์สินที่เช่านั้น ออกให้เช่าช่วงได้ โดยมีการตกลงในสัญญาเช่า หรือบางกรณีอาจมีการตกลงยอมรับ โดยปริยายได้ หากผู้เช่ามิได้ยินยอมด้วยในการนำทรัพย์สินออกให้เช่าช่วง ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนทำให้ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที แม้กำหนดเวลาในสัญญาเช่าจะยังไม่สิ้นสุดลงก็ตาม บางครั้งในฐานะผู้เช่าช่วง เช่าพื้นที่หนึ่งมาลงทุน แต่กลับต้องมาโดยขับไล่เพราะผู้เช่าที่ให้เราเช่าช่วงนั้นมิได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ก็เลยเสียหายกันไป หรือกรณีผู้เช่าไม่อยากเสี่ยงลงทุนแต่กินค่าหัวคิวโดยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงต่อในราคาที่สูงกว่าจากที่เช่า ประเภทจับเสือมือเปล่า ก็ต้องระวังเช่นกัน เพราะหากไม่ได้รับอนุญาตจากผู้เช่าแล้ว ก็มีสิทธิ์ถูกบอกเลิกสัญญาเช่าเช่นกัน และผู้เช่าช่วงจะไปโวยวายกับผู้ให้เช่าว่า ตัวเองเช่ามาโดยสุจริต ไม่รู้ว่าผู้เช่าไม่ได้รับอนุญาตไม่ได้ เพราะผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องมารับรู้ด้วย เป็นเรื่องระหว่างผู้เช่ากับผู้เช่าช่วงต้องไปว่ากันเอง ที่กฎหมายต้องบัญญัติบทห้ามไว้เช่นนั้นก็เพราะว่า การเช่าทรัพย์สินอย่างหนึ่งอย่างใดนั้น ผู้ให้เช่าจะต้องพิจารณาก่อนว่าจะให้ใครเช่า ไม่ใช่ใครอยากเช่าก็เช่า ถึงแม้บางครั้งเราอาจเห็นว่าไม่ได้มีการพิจารณาอะไร แค่จ่ายเงินตรงเวลาก็จบ แต่ทางกฎหมายมิได้มองเพียงแค่นี้ ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงต้องรับรู้เกี่ยวกับการให้เช่าช่วงด้วย เพราะผลที่ตามมาค่อนข้างร้ายแรง คือ ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ฉะนั้น หากจะทำสัญญาเช่ากับใคร ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเราเป็นผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วง ถ้าเป็นผู้เช่าช่วงก็ต้องแน่ใจว่าเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบ กล่าวคือ ให้ผู้ให้เช่ายินยอมให้มีการเช่าช่วงได้ หากกรณีที่เราเป็นผู้เช่า ถ้าต้องการจะนำทรัพย์สินที่เช่าออกให้บุคคลอื่นเช่าช่องต่อก็ตกลงกับผู้ให้เช่าให้เรียบร้อย จะได้ไม่ต้องมีปัญหากันภายหลัง ............................................................................................................................................ เกร็ดความรู้ เทคนิคการทำสัญญาเช่า การจดทะเบียนเช่า<-u> : การเช่าอสังหาริมทรัพย์(ระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี) ให้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือแล้วให้ผู้ให้เช่าลงลายมือชื่อ แต่ถ้าเช่าเกิน 3 ปี ต้องนำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินด้วย ถ้าไม่จดฯ สัญญาจะบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น การบังคับให้จดทะเบียนเช่า : กรณีที่ทำสัญญา 10 ปี แต่ไม่ไปจดทะเบียน กฎหมายจะถือว่าสัญญาเช่าบังคับ 3 ปี ทั้งนี้ หากอยู่ในช่วง 3 ปีแรกของการเช่า คู่สัญญาไม่ว่าฝ่ายผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถฟ้องร้องบังคับให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนการเช่าได้ หน้าที่ของผู้เช่า : เมื่อมีการตกลงเช่ากันแล้ว ฝ่ายคนให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์นั้นให้แก่ผู้เช่า เช่น ถ้าเป็นการเช่าบ้าน ก็ต้องทำบ้านให้ว่างพร้อมเข้าอยู่ ต้องส่งมอบกุญแจบ้าน หรือมอบทรัพย์ที่เช่าตามตกลงกันไว้ จะส่งมอบอย่างอื่นไม่ได้ แม้เป็นทรัพย์อย่างเดียวกันแต่ไร้คุณภาพ ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์ ถือว่าผู้ให้เช่าผิดสัญญา ผู้เช่าเรียกให้เปลี่ยนทรัพย์แทนได้ หรือบอกเลิกสัญญา เรียกค่าเสียหายได้ ............................................................................................................................................ ที่มา : นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์>