กฎหมาย “คอนโด” เรื่อง “ค่าส่วนกลาง”

กฎหมาย “คอนโด”เรื่อง “ค่าส่วนกลาง” “กฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522 งมาตรา 29 วรรคสอง ระบุเรื่องการจำนอง โอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขอต้องนำหนังสือรับรองการปลดภาระหนี้ส่วนกลางของอาคารชุดที่ออกโดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน มิฉะนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนนิติกรรมให้แก่ผู้ขอไม่ได้” กฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522 ในส่วนของมาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งเนื้อหาเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด สาระมีดังนี้ ในการขอจดทะเบียนสิทธินิติกรรมห้องชุด เช่น จำนอง โอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขอต้องนำหนังสือรับรองการปลดภาระหนี้ส่วนกลางของอาคารชุด ที่ออกโดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นหนังสือที่แสดงว่าไม่มีหนี้ค่าทรัพย์สินส่วนกลางค้างชำระแล้ว ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ เจ้าพนักงานที่ดิน มิฉะนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนนิติกรรมให้แก่ผู้ขอไม่ได้ ข้อกำหนดนี้เป็นปัญหาประการหนึ่ง สำหรับผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด จากการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อซื้อห้องชุดมาแล้ว เหตุที่กฎหมายบัญญัติไว้เช่นนั้น ก็เพื่อที่จะเป็นมาตรการบังคับให้ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดชำระค่าทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดมีเงินไปหมุนเวียนใช้จ่ายเป็นค่าบริหารจัดการ และบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง โดยจะมีการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ค่าส่วนกลางมักกำหนดอัตราต่อสัดส่วนของพื้นที่ห้องชุด เช่น 20 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้น หากห้องชุดมีเนื้อที่ 40 ตารางเมตร ก็จะมีค่าส่วนกลาง 800 บาทต่อเดือน หรือปีละ 9,600 บาท เป็นต้น โดยปกติแล้วข้อบังคับจะกำหนดไว้ด้วยว่า หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดผิดนัดจะต้องชำระค่าปรับสำหรับจำนวนค่าส่วนกลางค้างชำระนั้นด้วย ซึ่งอาจกำหนดค่าปรับเป็นรายวันหรือกำหนดเป็นดอกเบี้ย บางแห่งกำหนดดอกเบี้ยสูงถึงร้อยละ 10 ต่อเดือน ดังนั้น หากมีการค้างชำระค่าบริการทรัพย์สินส่วนกลางเป็นเวลานานก็จะทำให้ค่าบริการทรัพย์สินส่วนกลางเพิ่มขึ้นจนท่วมต้นเงิน และนิติบุคคลจำนวนมาก็มักละเลยไม่ติดตามเรียกร้อง เพราะอาจคิดว่าถึงอย่างไรก็อาจได้รับชำระ เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องการที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด เพราะหากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ชำระค่าส่วนกลาง ก็จะจดทะเบียนไม่ได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 เนื่องจากนิติบุคคลจะไม่ออกใบปลดภาระหนี้ส่วนกลางให้ผู้ซื้อห้องชุดเพื่อนำไปขอจดทะเบียนต่อหนัพงานเจ้าหน้าที่ มาตรการนี้ หากนำไปใช้บังคับในการทำนิติกรรม ของผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือนำไปใช้กับผู้ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ จากผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรง ก็นับว่าเป็นมาตรการที่เหมาะสมเป็นธรรมอยู่ แต่สำหรับกรณีที่ผู้ซื้อห้องชุดโดยการขายทอดตลาดแล้ว เป็นปัญหาที่จะต้องพิจารณาแตกต่างกันออกไป ซึ่งจะขอนำมากล่าวในโอกาสต่อไป ............................................................................................................................................>