รู้จักพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ. 2551

รู้จัก พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ. 2551 คอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยที่กำลังได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการที่เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่มีความสะดวกสบาย สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ที่ต้องการความคล่องตัวในการดำเนินชีวิตอย่างมาก ยิ่งน้ำมันมีราคาแพงเช่นนี้ ทำให้หลายๆ คนหันมาเลือกอยู่อาศัยใกล้เมืองหรือระบบขนส่งมวลชนที่มีความสะดวกสบายยิ่งขึ้น พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ. 2551 ซึ่งได้ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาตั้งแต่เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2551 ตามข้อกำหนดที่ให้ พรบ.ฉบับดังกล่าว มีการใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 120 วัน นับแต่วันที่ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษา ไล่เรียงให้เห็นถึงบทบัญญัติที่มีขึ้นมาเพิ่มเติม ซึ่งจะส่งผลต่อการเลือกซื้อหรืออยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด โดยจะทยอยนำมาลงอย่างต่อเนื่อง จนกว่าจะครบถ้วน เริ่มจาก มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน มาตรา 6 ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใด ประสงค์จะจดทะเบียนที่ดิน และอาคารนั้น ให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังต่อไปนี้ (1) โฉนดที่ดิน (2) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ (3) รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (4) อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุด มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 (5) คำรับรองของผู้ยื่นคำขอ ว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้น ปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน (6) ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด (7) หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง จากมาตรา 6 นี้จะเห็นว่า สิ่งที่เพิ่มเติมขึ้นมา คือ ในการยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด จะต้องมีหลักฐานแสดงถึงเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ รายละเอียดของทรัพย์ส่วนกลาง ลักษณะการใช้ประโยชน์ และร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจากเดิมที่ไม่ได้กำหนดไว้ มาตรา 5 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นมาตรา 6/1 และมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 “มาตรา 6/1” ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณา จะต้องตรงกับหลักฐาน และรายละเอียด ที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียด เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจนให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวน เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใด มีความหมายขัด หรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด มาตรา 6/2 สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 กับผู้จะซื้อ หรือผู้ซื้อห้องชุด ต้องทำตามแบบสัญญา ที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ ที่น่าสนใจ คือ นับจากนี้ไปการโฆษณาขายห้องชุด จะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายเช่นเดียวกับ บ้านจัดสรร และกฎหมายกำหนดให้มีสัญญามาตรฐานสำหรับการซื้อขายอาคารชุด จากเดิมที่มีเพียงแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน และที่ดินเปล่าเท่านั้น ........................................................................................................................................>