คอนโดฯ ผิดสัญญาสร้างเกินพื้นที่ขาดไม่แยกมิเตอร์น้ำผู้ซื้อจะทำอย่างไร?

คอนโดฯ ผิดสัญญาสร้างเกิน,พื้นที่ขาด,ไม่แยกมิเตอร์น้ำผู้ซื้อจะทำอย่างไร? ใครที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้ที่เกี่ยวข้องคงสังเกตเห็นข่าวคราวบนหน้าหนังสือพิมพ์เกี่ยวกับประเด็นปัญหาด้านการซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมหรืออสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ค่อนข้างหนาหู ข้อเขียนที่ผมจะกล่าวถึงต่อไปนี้เป็นสิ่งที่อาจเกิดขึ้นกับท่านผู้อ่านหรือมิตรสหายก็เป็นได้ และเจตนาในข้อเขียนไม่ใช่ไม่สนับสนุนให้ท่านซื้อหรือไม่ซื้ออาคารชุด หากแต่ต้องการให้เพิ่มความรอบคอบในการตัดสินใจรวมถึงหวังว่าจะเป็นประโยชน์ เป็นผู้ช่วยในการตัดสินใจซื้ออาคารชุดของท่านครับ กรณีนี้เป็นปัญหาเกี่ยวกับอาคารชุด การผิดสัญญาหรือผิดจากคำโฆษณา ซึ่งมีข้อเท็จจริงดังนี้ ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อห้องชุด เลขที่ ก เนื้อที่ 86.5 ตารางเมตร ในชั้น 10 ของอาคาร ราคาสองล้านบาท ผู้ขายโฆษณาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 27 ชั้น และในสัญญาระบุติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุด แต่ปรากฏว่าผู้ขายได้สร้างอาคารชุดสูง 30 ชั้น โดยได้รับอนุญาตจากพนักงานท้องถิ่นและไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากแต่ละยูนิตห้องชุด ทั้งปรากฏว่าห้องชุดที่ผู้ขายสร้างมีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตรเท่านั้น และเมื่อเป็นเช่นนี้ผู้ซื้อต้องการให้ผู้ขายรื้อถอนอาคารชุดโครงการนี้ ตั้งแต่ชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ออกไป และให้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตห้องชุด ประเด็นข้อพิพาทได้แก่ ผู้ขายผิดสัญญาต้องรื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 และผู้ขายต้องทำมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดหรือไม่? และเนื้อที่ห้องชุดมีเนื้อที่พิพาทเท่าไหร่ และผู้ซื้อต้องชำระราคาจำนวนเท่าใด คำตอบพร้อมคำอธิบายมี ดังนี้ เมื่อปรากฏว่าการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทมีความสูงถึง 30 ชั้น และผู้ขายได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ก่อสร้างได้ตามกฎหมาย ดังนั้นเมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารชุดพิพาทตามแบบแปลนที่ขออนุญาต ผู้ขายจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างอาคารชุดได้ 30 ชั้น ตามที่ขออนุญาตโดยถูกต้องตามกฎหมายได้ ส่วนกรณี ผู้ขายก่อสร้างอาคารชุดผิดจากที่ตกลงในสัญญา (จะก่อสร้างเพียง 27 ชั้นเท่านั้น) ผู้ขายจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เนื่องจากอาจยึดเอกสารคำโฆษณาถือเป็นสัญญาต่อเนื่องกับสัญญาจะซื้อจะขายผู้ซื้อทำไว้กับผู้ขาย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้ขายและเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้เท่านั้น แต่ผู้ซื้อหามีสิทธิที่จะบังคับผู้ขายให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ไม่ เนื่องจากผู้ขายได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ก่อสร้างอาคารชุดพิพาทได้ถึงชั้นที่ 30 เว้นแต่ผู้ขายจะก่อสร้างอาคารผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต เช่น แบบแปลนอนุญาตให้สร้างสระว่ายน้ำในชั้นที่ 5 แต่ผู้ขายกลับไปสร้างไว้ที่ชั้นที่ 9 เป็นต้น ดังนี้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นถึงจะมีอำนาจดำเนินการตามกฎหมายกับผู้ขายได้ ตามสัญญาระบุ “ผู้ขายต้องติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุด” เมื่อผู้ขายไม่ได้ติดตั้งแยก จึงถือว่าผู้ขายได้กระทำผิดสัญญา ผู้ซื้อจึงมีสิทธิขอให้ผู้ขายติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาต่างชาติสำหรับห้องชุดของผู้ซื้อได้ และที่สัญญาระบุว่า “ถ้าพื้นที่ของห้องชุดตามสัญญาแตกต่างจากสัญญานี้ตั้งแต่ร้อยละห้า ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน” เมื่อหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่รัฐออกให้ระบุว่ามีพื้นที่ 74.29 ตารางเมตร และระบุในสารบัญจดทะเบียนว่ารายทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด คือส่วนระเบียงห้องชุดมีพื้นที่ 5.28 ตาราเมตร ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดเท่ากับ 79.57 ตารางเมตร จึงต้องคิดราคาตามจำนวนนี้ และเมื่อได้ชำระไปบ้างแล้วเท่าใด ส่วนที่เหลือเมื่อรวมกับที่ชำระไปแล้วต้องไม่เกินราคาทั้งหมดของพื้นที่ 79.57 ตารางเมตร ............................................................................................................................................ ข้อสังเกต : การซื้อขายอาคารชุด หรือการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด ต้องมีสัญญาเข้ามาเกี่ยวข้อง แม้ท่านจะอ้างว่าซื้อขายกันโดยไม่ทำสัญญาเพราะเป็นเพื่อนสนิท ไว้ใจกัน และเป็นญาติพี่น้อง แต่สิ่งที่ท่านคาดคิดมันอาจไม่เป็นอย่างนั้น บางคนรู้สึกเกรงใจที่ต้องทำสัญญากับคนที่ (เคย) รู้จักมักคุ้น แต่พึงคิดอยู่เสมอว่า การทำสัญญาหาเป็นการผูกมัด แต่เพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญาและใช้บังคับหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ทั้งเพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย เพราะหากไม่ทำสัญญาก็จะเรียกร้องสิทธิใดเพื่อประโยชน์ของตนก็จะไม่เกิดขึ้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรหรืออาคารชุด ในทางปฏิบัติส่วนใหญ่พนักงานขายจะเป็นผู้ลงนามในฐานะผู้จะขาย แต่การลงนามของพนักงานขายนั้น มักไม่ปรากฏว่าพนักงานที่ลงนามแทนเป็นผู้มีอำนาจทำการแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน กล่าวคือ ไม่มีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้องตามกฎหมายของบริษัทมาแสดงแนบท้ายไว้ตอนท้ายของสัญญา เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ปฏิเสธสัญญาที่ทำขึ้นนั้น ก็ไม่มีผลผูกพันเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อผู้ขายไม่มีอำนาจที่จะขายทรัพย์พิพาท แม้ผู้ซื้อจะรับซื้อไว้โดยสุจริต ก็ไม่ทำให้ผู้จะซื้อได้กรรมสิทธิ์ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 966/2510 ............................................................................................................................................>