หนี้ค่าส่วนกลาง “ห้องชุด” ใครประมูล คนนั้นรับผิดชอบ

หนี้ค่าส่วนกลาง “ห้องชุด” ใครประมูล คนนั้นรับผิดชอบ ซื้อคอนโดฯ กรมบังคับคดี“หนี้ค้างค่าส่วนกลาง” ใครรับผิดชอบ? การประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี มีรายละเอียดในกระบวนการอยู่พอสมควร โดยเฉพาะประเด็นเรื่อง หนี้ค่าชำระค่าส่วนกลาง ที่ติดมากับคอนโดฯ ที่ถูกนำมาขายทอดตลาด ซึ่งผู้ซื้อมักไม่ยอมชำระค่าปรับหรือเบี้ยปรับ แต่จะยอมชำระเฉพาะเงินต้น เพราะถือว่าเป็นค่าปรับที่เกิดขึ้นก่อนที่ตนจะซื้อห้องชุด จากการขายทอดตลาด แต่โดยบทบัญญัติของกฎหมาย กำหนดให้ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด เป็นผู้ต้องรับภาระในการชำระหนี้ค่าส่วนกลาง ทั้งหนี้เงินต้นและค่าปรับ ซึ่งจะว่าไปก็ดูจะไม่ค่อยเป็นธรรมกับผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดสักเท่าไหร่ ทั้งนี้เพราะ เป็นค่าปรับที่เกิดขึ้นก่อนที่มีการขายทอดตลาด และกรณีนี้ก็มิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ ที่จะทำให้ลูกหนี้คนใหม่รับเอาหน้าที่ และความรับผิดชอบของลูกหนี้เดิมไว้ทั้งหมด การแปลกฎหมายควรแปลไปในทางที่สร้างภาระแก่ลูกหนี้ให้น้อยที่สุด ปัญหาดังกล่าวนี้มีสาเหตุมาจากที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง มุ่งที่จะบัญญัติคุ้มครองนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายเดียว โดยไม่คำนึงถึงผลกระทบที่จะมีต่อผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ตลาดจนปัญหาอื่นอันจะเกิดจากการบังคับคดีขายห้องชุด ดังนั้น เมื่อมีการยึดห้องชุดออกขายทอดตลาดตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาล จึงทำให้คดีไปสู่ศาลอีก ซึ่งเป็นการสร้างภาระให้แก่ทุกฝ่าย ฉะนั้นจึงควรกำหนดแนวทางแก้ไขปัญหา โดยแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายในแนวทางต่อไปนี้ 1. กำหนดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีหรือพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นใด แจ้งการยึดและการขายทอดตลาดให้นิติบุคคลทราบ 2.กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งภาระหนี้ทรัพย์สินส่วนกลางเป็นหนังสือให้เจ้าพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานอื่นใดทราบภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือหรือหมายแจ้งการยึดห้องชุดนั้น หากไม่แจ้งภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้ถือว่า ไม่มีภาระหนี้ส่วนกลางค้างชำระ และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานนั้นออกหนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้ส่วนกลางแก่ผู้ซื้อทอดตลาด 3.กำหนดให้ผู้ซื้อห้องชุดวางเงินค่าภาระหนี้ส่วนกลางไว้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดี พร้อมกับการชำระราคาซื้อห้องชุด ณ วันทำสัญญาซื้อขายห้องชุดกับเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานนั้น แล้วแจ้งให้นิติบุคคลอาคารชุดรับไปจากเจ้าพนักงานต่อไป 4.เมื่อผู้ขายวางเงินค่าส่วนกลางไว้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีออกหนังสือรับรองว่า ผู้ซื้อได้ชำระค่าส่วนกลางอาคารชุดแล้ว 5.ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ผู้ซื้อห้องชุด ที่มีหนังสือรับรองการชำระค่าส่วนกลางที่ออกโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีมาแสดง เห็นว่า หากมีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายโดยนำมาตรา ดังกล่าวไปบัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 29 หรือบัญญัติเป็นมาตรา 29 ทวิ ก็น่าจะช่วยลดปัญหาดังกล่าวได้ ทั้งนี้ เพราะว่าเป็นมาตรการที่กำหนดให้แต่ละฝ่ายที่เกี่ยวกับห้องชุดที่ขายทอดตลาดต้องปฏิบัติตามด้วย ปัญหาซึ่งผู้เขียนได้สะท้อนไว้ในบทความนี้ เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นและเป็นผลกระทบที่จะเกิดแก่บุคคลหลายฝ่ายและเป็นปัญหาที่เกิดจากการบัญญัติกฎหมาย จึงไม่ควรปล่อยให้เป็นปัญหาอีกต่อไป สมควรที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะได้นำไปพิจารณาเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันและในอนาคตที่จะเกิดขึ้น ให้เกิดความเป็นธรรมแก่ประชาชนผู้สุจริตต่อไป ............................................................................................................................................>