ซื้อคอนโดฯ กรมบังคับคดี“หนี้ค่าส่วนกลาง” ใครรับผิดชอบ
21/09/2009
“กรณีที่มีการยึดห้องชุดเพื่อบังคับคดีตามคำพิพากษานั้น ไม่มีกฎหมายฉบับใดกำหนดว่าใครจะเป็นผู้แจ้งค่าทรัพย์ส่วนกลาง แต่ในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานบังคับคดีจะให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเป็นผู้แจ้ง ”
ซื้อคอนโดฯ กรมบังคับคดี“หนี้ค่าส่วนกลาง” ใครรับผิดชอบ
ในกรณีที่มีการยึดห้องชุด เพื่อบังคับคดีตามคำพิพากษานั้น ในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานบังคับคดีจะแจ้งการยึดให้นิติบุคคลอาคารชุดทราบด้วย และเมื่อจะขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะมีหมายแจ้งการประกาศการขายทอดตลาดให้นิติบุคคลอาคารชุดทาบอีกครั้งหนึ่ง โดยแนบประกาศการขายทอดตลาดไปพร้อมหมายแจ้งนั้นด้วย ทั้งนี้ เพื่อให้นิติบุคคลมีโอกาสแจ้งหรือคัดค้านเกี่ยวกับค่าทรัพย์สินส่วนกลางและเรื่องอื่น
อย่างไรก็ตาม ในการแจ้งค่าทรัพย์ส่วนกลางนั้น ไม่มีกฎหมายฉบับใดกำหนดไว้ว่าให้เป็นหน้าที่ของผู้ใด หรือให้อำนาจเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินคดีดำเนินการได้อย่างใด ในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานบังคับคดีจะให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเป็นผู้แจ้ง โดยอนุโลมใช้ประมวลกฎหมายวีธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 295 โดยถือว่าการแจ้งค่าทรัพย์สินส่วนกลางเป็นหน้าที่ประการหนึ่งของเจ้าหนี้ หากเจ้าหนี้ไม่แจ้งค่าส่วนกลางก็อาจจะรายงานขอให้ศาลมีคำสั่งให้เพิกถอนการบังคับคดี
และแม้เจ้าหนี้จะแจ้งมาแต่ก็มักจะมีปัญหาอีกว่า จำนวนเงินที่เจ้าหนี้แจ้งมานั้นถูกต้องหรือไม่ ส่วนนิติบุคคลอาคารชุดนั้น โดยส่วนใหญ่ไม่ได้แจ้งหรือคัดค้านไปยังเจ้าพนักงานบังคับคดี ส่วนเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อได้รับแจ้งจากเจ้าหนี้แล้วก็จะไม่สอบถามไปยังนิติบุคคลอาคารชุดถึงยอดหนี้ เพราะถือว่าไม่ใช่หน้าที่
สำหรับค่าทรัพย์สินส่วนกลางที่เจ้าหนี้แจ้งแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีนั้น เมื่อได้รับแจ้งแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะพิมพ์ไว้ในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดนั้น และจะนำไปหักออกจากราคาห้องชุดที่กำหนดเป็นราคาเริ่มต้นสำหรับการขายทอดตลาด แล้วให้ผู้ซื้อห้องชุดนำเอาค่าส่วนกลางนั้นไปชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุด
ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลางระหว่างผู้ซื้อทอดตลาดกับนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่เป็นปัญหาเรื่องค่าปรับ หรือเบี้ยปรับ เนื่องจากห้องชุดที่ถูกยึดขายทอดตลาดนั้น ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมักค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลานาน เมื่อรวมค่าเบี้ยปรับไปด้วยยิ่งทำให้ยอดหนี้ค่าส่วนกลางมีจำนวนสูงมาก ผู้ซื้อมักไม่ยอมชำระค่าปรับ แต่จะยอมชำระเฉพาะเงินต้น เพราะถือว่าเป็นค่าปรับที่เกิดขึ้นก่อนที่ตนจะซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ส่วนนิติบุคคลก็ไม่ยอมออกหนังสือปลอดภาระหนี้ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะชำระทั้งเงินต้นและค่าปรับ โดยอำนาจมาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2500
จึงเกิดคดีในชั้นบังคับคดีขึ้นและทำให้คดีกลังไปสู่ศาลอีก เพราะผู้ซื้อทรัพย์มักจะนำคดีไปฟ้องศาลให้บังคับนิติบุคคลอาคารชุดรับชำระหนี้เงินต้นและออกหนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้ หรือให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ซึ่งอาจมีทั้งการอุทธรณ์และฎีกา เกิดผลกระทบทั้งผู้ซื้อห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุด และศาล เพราะผู้ซื้อไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ทั้งยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการฟ้องคดี นิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่ได้รับเงินค่าทรัพย์สินส่วนกลางจนกลางคดีจะถึงที่สุด และศาลก็ต้องพิจารณาและทำคำพิพากษาหรือคำสั่งอีก เป็นภาระที่ทุกฝ่ายต้องได้รับ
ปัญหาที่น่าพิจารณา คือ ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี จะต้องชำระค่าปรับที่ค้างชำระก่อนที่จะมีการขายทอดตลาดหรือไม่??
จะเห็นได้ว่า ค่าปรับ เกิดขึ้นเนื่องเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนเดิม ผิดนัดไม่ชำระค่าทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น ค่าปรับจึงเป็นค่าเสียหายล่วงหน้าที่เจ้าหนี้เรียกเอาจากลูกหนี้เนื่องจากลูกหนี้ผิดนัด
ซึ่งหากนิติบุคคลบังคับเอาแก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเดิม ก็จะไม่สู้มีปัญหานัก เพราะเจ้าของห้องชุดคนเดิมเป็นลูกหนี้ ต้องรับผิด ใช้ค่าเสียหายแก่เจ้าหนี้เมื่อตนผิดนัดชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 215 หรือต้องรับผิดเสียดอกเบี้ยตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง
แต่สำหรับผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดนั้น เป็นอีกกรณีหนึ่ง แต่เพราะการตีความ การแปลกฎหมายมีผลทำให้ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด กลับต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าวด้วย.......รายละเอียด ผมจะนำมาเสนอตอนต่อไปครับ
............................................................................................................................................>
ไม่อยากหาเอง ให้เราช่วยไหม ?
แค่ระบุสิ่งที่ต้องการ ที่เหลือเป็นหน้าที่เรา
ความต้องการ *
ประเภทอสังหาฯ *
ประเภทอสังหาฯ *
ที่ตั้ง *
ช่วงราคา (บาท)
-
ข้อมูลการติดต่อกลับ?
เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถแนะนำคุณได้สามารถเพิ่มช่องทางติดต่อได้เลย
ชื่อ
เบอร์โทรศัพท์ *
บทความแนะนำ
บทความที่เกี่ยวข้อง
บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด
1895/66-68 ถ.พหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กทม.10900
ระบบประเมินประสิทธิภาพและวัดค่าความนิยมโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเว็บไซต์
Copyright © 2020 Home Buyers Guide | Privacy Policy | Terms of Use