(เพียง) วางเงินจอง สัญญายังไม่เกิด

(เพียง)วางเงินจอง สัญญายังไม่เกิด วันนี้ผมจะแนะนำเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรร มีเกร็ดความรู้เล็กๆ น้อยๆ เพื่อเป็นข้อมูลก่อนการเข้าทำสัญญากับโครงการ ปกติการซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรร มักจะมีการวางเงินมัดจำ หรือวางเงินจองไว้ก่อน แล้วนัดมาทำสัญญาจะซื้อจะขายภายหลัง ข้อตกลงในวันทำสัญญาจองนี้ มีผลเท่ากับว่าจะต้องมีการทำสัญญาต่อกันอีกครั้งหนึ่ง ตรงนี้หละครับที่เข้าข้อกฎหมายเรื่อง สัญญายังไม่เกิดจนกว่าจะมีการทำสัญญากันอีกครั้งหนึ่ง แม้ว่าจะมีการวางเงินกันแล้วก็ตาม ฝ่ายใดไม่ตกลง ก็ไม่ถือว่าผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทำให้ต้องระมัดระวังว่าเราจะเสียโอกาสในการซื้อนั้นหรือไม่ ป.พ.พ.มาตรา 366 วรรคสอง บัญญัติว่า “ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ” คำว่า “ถ้าได้ตกลงกันว่า” ตรงนี้หมายถึงข้อตกลงที่ติดต่อกัน ไม่ว่าจะได้ทำสัญญากันแล้วหรือไม่ก็ตาม เช่นท่านผู้อ่านเดินเข้าไปในโครงการแล้วตกลงจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินสักหลังหนึ่ง แต่นำเงินมาไม่พอทำสัญญา หรือกรณีต้องมีเรื่องตรวจสอบ การขออนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินก่อน จะนัดมาทำสัญญากันในภายหลัง จึงต้องวางเงินจองไว้ก่อน ก็เป็นกรณีตกลงกันว่าจะต้องมาทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังไม่ได้ทำสัญญากัน แม้วางเงินจองไปแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายก็ยังไม่เกิดขึ้น หากต่อมามีการผิดข้อตกลง ก็ยังไม่เรียกว่าผิดสัญญา ถ้าตั้งใจจะซื้อบ้านไว้แล้ว คุณไปต่อราคาเขามากๆ ตอนแรกผู้ขายก็อาจตกลง แล้ววางเงินจองไว้ก่อนภายหลังมีคนอื่นให้ราคาสูงกว่า เขาก็มีสิทธิเอาไปขายคนอื่นได้นะครับ เรื่องลักษณะนี้มีคดีเกิดขึ้นแล้วหลายคดี “คำพิพากษาฎีกาที่ 3126/2525 โจทก์(ผู้ซื้อ)จองที่ดินพร้อมตึกแถวได้ชำระเงินค่าจองและจำเลย(ผู้ขาย)ออกหลักฐานการจองให้ เงื่อนไขหลังใบจองระบุว่า จำเลยสงวนสิทธิในการพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของจำเลย แสดงว่าโจทก์จำเลยจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือกันอีกเมื่อยังไม่ได้ทำสัญญากัน สัญญาจะซื้อขายทรัพย์พิพาทจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยขายทรัพย์พิพาทให้โจทก์ “ เรื่องนี้มีการวางเงินจองไว้แล้ว และมีเงื่อนไขชัดเจนเลยครับว่า “สงวนสิทธิในการพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของผู้ขาย” ก็หมายความว่ายังจะต้องทำสัญญากันอีกครั้งหนึ่งตาม ป.พ.พ.มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อยังไม่ได้ทำสัญญาแล้ว ผู้ซื้อก็จะมาบังคับให้ผู้ขายต้องขายที่ดินพร้อมตึกแถวให้กับตนไม่ได้ ตอนวางมัดจำ หากเราไม่ต้องการให้ผู้ขายเอาไปขายให้คนอื่น ก็ควรให้ตัดข้อความนี้ออกไปเสียดีกว่า ถ้าตกลงกันไม่ได้ ก็ควรใช้วิธีทำสัญญาจะซื้อจะขายให้เสร็จในวันนั้นเสียเลย เพื่อตัดขั้นตอนการจองนี้ออกไป มีคดีอีกเรื่องหนึ่ง คู่สัญญาทำสัญญาวางมัดจำกันแล้วแต่มีข้อความระบุว่า จะทำสัญญากำหนดข้อตกลงทุกข้ออีกครั้งหนึ่ง ทั้งได้มีการร่างสัญญาใหม่กันแล้ว แต่ยังไม่ทันได้ทำสัญญาใหม่ ผู้ขายเอาที่ดินไปขายต่อให้คนอื่น อย่างนี้ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิด ผู้ซื้อจะบังคับให้ผู้ขายโอนที่ดินให้ไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์อาจทำได้ถึง 3 วิธี คือ 1) ทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแบบที่เห็นโดยทั่วไป หรือ 2) มีการวางเงินประจำไว้แล้ว (เงินมัดจำหรือเงินจอง) หรือ 3) มีการชำระหนี้บางส่วน ในสองกรณีหลัง แม้ไม่ได้ทำสัญญากันก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ และนำพยานบุคคลเข้าสืบได้ด้วย แต่ต้องไม่มีข้อความว่าจะต้องทำสัญญากันอีกครั้งตามข้อ 1 นะครับ แต่คดีนี้ แม้วางเงินกันไว้แล้วก็ตาม แทนที่จะเกิดสัญญากันแล้วตามสองอย่างหลัง คือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วน แต่กลับมีข้อตกลงว่ายังจะต้องทำสัญญากันอีก สัญญาจะซื้อจะขายถึงยังไม่เกิด ผู้ขายนำที่ดินไปขายให้คนอื่น ก็แสดงว่าไม่ประสงค์จะขายให้กับผู้ซื้อตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อก็ได้แต่จะรับเงินมัดจำคืนไปเท่านั้น แต่จะไปบังคับให้ผู้ขายต้องโอนที่ดินให้แก่ตนไม่ได้ คดีนี้ผู้ขายมีทนายความฝีมือดี รู้เงื่อนไขของ มาตรา 366 ดังกล่าว และนำมาใช้ได้ประโยชน์ เพราะในช่วงที่มีคนสนใจจะซื้อที่ดินหลายราย ทั้งเข้ามาติดต่อช่วงเดียวกันด้วยแล้ว ผู้ขายที่โลภคงหาผู้ซื้อที่ให้ราคาดีที่สุดนั่นเอง จะซื้อจะขายที่ดิน ต้องปรึกษานักกฎหมายนะครับ สวัสดี .............................................................................................................................................. สาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ทำได้ถึง 3 วิธี คือ 1.ทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2.มีการวางเงินเงินมัดจำหรือเงินจอง 3. มีการชำระหนี้บางส่วน ซึ่งสองกรณีหลัง แม้ไม่ได้ทำสัญญากันก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ และนำพยานบุคคลเข้าสืบได้ด้วย แต่ต้องไม่มีข้อความว่า “จะต้องทำสัญญากันอีกครั้ง” เหมือนแบบแรก .............................................................................................................................................. ที่มา : นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์>